Bearbeitete Verkaufsanfragen
Wert bewerteter Immobilien
"Ich habe mein Mehrfamilienhaus innerhalb von einer Woche erfolgreich verkauft. Vielen Dank für den sehr schnellen Verkauf."
"Ich wusste nicht, dass ich mein Mehrfamilienhaus so diskret verkaufen kann. Ohne Inserat hat es nur wenige Wochen bis zur Unterschrift gedauert."
"Sehr professionelles Auftreten, vielen Dank für die Vertraulichkeit und Diskretion."
"Wir sind kein klassischer Makler, sondern Immobilien-Experte und -Investor. Für den Verkäufer suchen wir die beste Verkaufsoption. Unsere Stärke liegt im Matching zwischen Verkäufer und Käufer von Mietswohnungen und Mehrfamilienhäusern."
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus und möchten es verkaufen? Erfahren Sie hier wie Mietshausverkaufen.de Ihre Immobilie bewertet und verkauft. In unserem Ratgeber erfahren Sie ebenfalls welche Schritte notwendig sind und wie Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen. Welche Verkaufsoptionen habe ich als Immobilienbesitzer? Was ist ein Direktankauf und warum brauche ich nicht immer einen Makler? Wie kann Mietshausverkaufen mich im Verkaufsprozess meines Mehrfamilienhauses unterstützen?
Wir stellen Ihnen eine Vielzahl wichtiger Informationen zusammen und bieten kostenfrei diverse Checklisten für den sicheren Verkauf Ihres Hauses an.
Wir haben den Verkaufsprozess Ihres Mehrfamilienhauses auf ein Minimum reduziert:
Beim Verkauf Ihres Objekts können viele Fehler entstehen. Daher begleiten wir Sie im ganzen Prozess. Wir sind als Partner bei allen Optionen stets dabei. Sie können uns jederzeit mit offenen Fragen und Wünschen kontaktieren. Zusätzlich haben wir Ihnen wichtige Checklisten vorbereitet, die jederzeit kostenlos zum Download stehen.
Eine Immobilie zu verkaufen ist nicht einfach, auch wenn viele Verkäufer denken, dass dem so ist. Daher sind einige Aspekte vor dem Verkauf zu beachten.
Spekulationsfrist
Sollten Sie die Immobilie als Renditeobjekt oder Kapitalanleger gekauft haben, so ist es besonders wichtig den Verkauf hinsichtlich der Spekulationssteuer zu prüfen. Als Kapitalanleger können Sie erst nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Dennoch gibt es Möglichkeiten, bereits vor dem Auslauf über einen Verkauf nachzudenken. Hierzu sprechen Sie uns bitte an.
Unterlagen
Vor dem Verkauf ist es wichtig, alle benötigten Unterlagen zu suchen und bereitzustellen. Fehlende Unterlagen können den Prozess signifikant verlängern und erhebliche Probleme bei der Baufinanzierung des Käufers auslösen. Im schlimmsten Fall kann es dazu führen, dass Ihnen Käufer abspringen und Sie den Preis senken müssen.
Wie will ich verkaufen
Was sind die Gründe für einen Immobilienverkauf? Es ist ratsam vor dem Verkauf Ihres Mietshauses oder Mehrfamilienhauses genau zu überlegen, was Ihnen wichtig ist und warum Sie verkaufen möchten. Ohne eine genaue Planung beim Hausverkauf werden Sie gute Verkaufsoptionen nicht finden und einen niedrigeren Verkaufspreis erhalten. Ein Makler ist dabei nicht immer der beste Weg. Es gibt viele Verkaufsgründe und Wünsche, bei denen andere Optionen vielversprechender sind.
Immobilienbewertung und Preis
Vor einem Verkauf Ihres Objekts sollten Sie eine kostenlose Bewertung durchführen lassen. Die Bewertung bemisst sich dabei an wichtigen Kriterien, wie bspw. der Lage, die Größe, Modernisierung und Zustand sowie Mietzustand und weiteren Kriterien. Es ist sehr wichtig, dass die Bewertung von einem Profi durchgeführt wird und nicht nur anhand eines kurzen Checks auf gängigen Verkaufsportalen (z. B. ebay Kleinanzeigen und Immoscout) vorgenommen wird. Nur mit einer kompetenten Einschätzung erhalten Sie einen validen Kaufpreis.
Aktuell gibt es deutschlandweit eine erhöhte Nachfrage nach Immobilien. Da das Angebot an Immobilien zum jetzigen Zeitpunkt weit unter der Nachfrage liegt, sind die Preise auf einem Rekordhoch. Zudem sind die Preise für Mehrfamilienhäuser stärker angestiegen, als die dazugehörigen Mieten. Experten warnen schon von einer Blase.
Aus diesen Gründen ist es allgemein aus finanzieller Sicht gesehen angemessen ein Mehrfamilienhaus jetzt zu verkaufen. Ob es jedoch bei Ihrem Mehrfamilienhaus sinnvoll ist, hängt von einigen Faktoren ab. Kontaktieren Sie uns gerne direkt und holen Sie sich kostenlos eine professionelle Beratung ein. Wir können auch direkt einen Käufer für Sie finden.
Experten Tipp:
Viele Eigentümer gehen noch von großartigen Preissteigerungen aus. Allerdings verändert sich derzeit das Zinsumfeld und andere Anlageklassen werden wieder attraktiver. Das kann Druck auf die Verkaufspreise ausüben und Preise senken.
Wir haben den VerkaufspGrundsätzlich sind alle Immobilie, welche drei oder mehr voneinander abtrennbaren Wohnraum in Form von unabhängigen Wohnungen haben, Mehrfamilienhäuser. Dabei ist es vorerst egal, ob das Haus nur drei oder mehr als 10 Wohnungen hat.
Andererseits gibt es auch viele Mehrfamilienhäuser in denen nicht nur gewohnt, sondern auch ein Gewerbe seinen Produkte und Dienstleistungen anbietet. Häufig haben solche Wohnkomplexe im Erdgeschoss ein Gewerbe (Praxis, Einzelhandel, etc.) und in den oberen Etagen Wohnungen. In Berlin zum Beispiel gibt es viele Immobilien, in denen im Erdgeschoss ein Kiosk (sogenannter Späti) ist und ab der ersten Etage bis hin zum Dach Wohnungen vermietet werden. Häufig liegt es an der Unbeliebtheit der Erdgeschosswohnung, weswegen Bauherren diese Flächen als Gewerbeflächen planen.
Der Hauptunterschied zwischen einem reinem Wohnhaus und einem Mehrfamilienhaus mit Gewerbe sind die Mieten. Mieten für eine Praxis oder Einzelhandel sind oftmals teurer als Wohnmieten. Allerdings ist es stark von der jeweiligen Stadt und der Lage abhängig.
rozess Ihres Mehrfamilienhauses auf ein Minimum reduziert:
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses müssen mehr Unterlagen als bei einem Eigentumswohnungsverkauf vorgelegt werden. Zu den gängigen Unterlagen zählen unter anderem der Grundriss, der Wirtschaftsplan, die Eigentümerversammlungsprotokolle, der Energieausweis (hier schnell beantragen), die Mieterlisten und aktuelle Mietverträge (falls vorhanden). Ebenfalls müssen Versicherungsnachweise, weitere Verträge mit Dritten und falls vorhanden auch der Verwaltervertrag und Teilungserklärungen vorliegen. In den kommenden Jahren werden auch Unterlagen zu energetischen Sanierungen und Modernisierungen relevanter werden.
Alle nötigen Unterlagen finden Sie kostenlos zum Download in unserer Unterlagen-Checkliste.
Das Vorkaufsrecht bei dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist das selbige, wie bei einer Eigentumswohnung, wenn die einzelnen Wohnungen verkauft werden. Wenn die einzelnen Wohnungen oder Gewerbeflächen vermietet sind, haben die Mieter ein Recht auf einen Vorkauf. Das bedeutet, dass die aktuellen Mieter das Recht haben, die einzelnen Wohnungen, die Gewerbeflächen oder das ganze Mehrfamilienhaus zu den gleichen Konditionen, wie in dem Vertrag mit einem Käufer vereinbart, zu erwerben. Dazu muss es jedoch einen fertigen und unterschriebenen Kaufvertrag geben.
Wird das Mehrfamilienhaus jedoch als Ganzes verkauft, haben die einzelnen Mieter kein Recht auf einen Vorkauf. Zudem gilt das Vorkaufsrecht nicht, wenn die Wohnungen zwar einzeln verkauft werden, aber der Käufer ein Familien- oder Haushaltsangehöriger ist.In einigen Städten haben die Kommunen bzw. die Stadt noch ein Vorkaufsrecht. Dies ist meistens bei Denkmalobjekten oder Sanierungsgebieten vorhanden mit dem Ziel bezahlbaren Wohnraum aufrecht zu halten. Ob diese Maßnahmen allerdings wirklich Mehrwert bringen, wird seit Jahren stark diskutiert.
Während der Käufer bei einem Asset Deal nur die Immobilie erwirbt, kauft der Käufer bei einem Share Deal Anteile an der Immobiliengesellschaft. Das bedeutet, dass er für alle wirtschaftlich steuerlichen Verpflichtungen aus der Vergangenheit haftet, solange diese nach dem Verkauf verbleiben. Der Share Deal ist jedoch für den Käufer meistens von Vorteil, da so die Grunderwerbssteuer umgangen werden kann.
Besonders bei Mehrfamilienhäuser können so schnell mehrere Tausend Euro eingespart werden. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass das Objekt nicht dem Eigentümer privat gehört, sondern einer juristischen Person (bspw. einer GmbH). Share Deals sind dabei ebenfalls seit Jahren ein Dorn im Auge viele Städte, aufgrund der ausbleibender Steuereinnahme. Daher wurde im Jahr 2021 neue steuerliche Gesetze geschlossen. Seit dem darf maximal 89,9 % an der Kapitalgesellschaft veräußert werden, damit keine Grunderwerbssteuer anfällt.
Schätzen Sie niemals den Wert Ihrer Immobilie oder lassen sich den Preis von ihrem Nachbarn, Bekannten oder von Familienmitglieder vorsagen. Sie laufen Gefahr, dass Sie den Preis falsch schätzen und entweder die Immobilie zu günstig oder zu teuer anbieten. Vielmals haben Sie dann ebenfalls eine mentale Grenze gesetzt, weswegen Sie Ihre Immobilie überschätzen und nicht verkauft bekommen.
Bei dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses können verschiedenen Steuern anfallen. Zu diesen zählen die Spekulationssteuer und Erbschaftssteuer.
Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer wird nur fällig, wenn der Verkäufer das Mehrfamilienhaus vor weniger als 10 Jahren erworben hat und diese im Privatbesitz des Eigentümers war. Prüfen Sie deshalb das genaue Kaufdatum der Immobilie. Besonders schwierig wird es im Falle einer Erbschaft. Andererseits können Sie die Immobilie als Eigennutzen anmelden und können die Immobilie somit nach drei Jahren ohne anfallende Spekulationssteuer verkaufen. Allerdings muss nachgewiesen werden, dass sie das Haus selber genutzt haben. Bei einem Mehrfamilienhaus gestaltet sich dies äußerst schwierig.
Erbschaftsteuer
Haben Sie die Immobilie von Ihrem Ehepartner oder Eltern geerbt, ist diese grundsätzlich steuerfrei. Da aber Mehrfamilienhäuser teilweise oder komplett fremdvermietet werden, wird die Erbschaftssteuer fällig. Die Höhe der Steuer ist demnach von dem Wert des Mehrfamilienhauses und dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser abhängig. Der Wert der Immobilie wird mit dem Ertragswertverfahren vom Finanzamt ermittelt. Bei diesem Verfahren spielen mehrere Faktoren eine entscheidende Rolle. Der Wert setzt sich aus dem Bodenrichtwert und dem Ertragswert der einzelnen Wohnungen und Gewerbeflächen zusammen.
Gewerbesteuer
Wer drei oder mehr Immobilien innerhalb von 5 Jahren verkauft, gilt in Deutschland als gewerblicher Immobilienhändler. Dies gilt auch, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus in mehrere Wohneinheiten teilen und diese einzeln verkaufen. Bei einem Mehrfamilienhaus mit nur drei Wohnungen können Sie dies bedenkenlos machen, solange sie in den letzten 5 Jahren keine andere Immobilie verkauft haben.Sie können das Mehrfamilienhaus auch aufteilen, die ersten drei Wohnungen sofort verkaufen und drei weitere in 5 Jahren nach Ablauf der 5-Jahres-Frist, ohne dass die Gewerbesteuer fällig wird.
Zu den finanziellen Kosten kommt auch noch ein erheblicher Zeitaufwand, falls Sie das Mehrfamilienhaus auf eigene Faust verkaufen. Der Aufwand wird noch größer, wenn das Haus in mehrere Wohnungen aufteilen. Hierzu müssen Sie viel Zeit und Geduld mit einplanen, insbesondere für die Behördengänge. Prüfen Sie auch vorab, ob die Stadt ein Vorkaufsrecht hat bzw. Aufteilungen aufgrund von Denkmalschutz oder Sanierungsgebieten überhaupt zulässig sind.
Wir übernehmen gerne den zeitlichen Aufwand, damit Sie sich um nichts kümmern müssen. Aufgrund unserer Käufer Datenbank minimieren wir den Zeitaufwand und Ihr Mehrfamilienhaus wird schnellstmöglich verkauft! Kontaktieren Sie uns dazu einfach telefonisch, per E-Mail oder WhatsApp.
Der Wert Ihres Mehrfamilienhauses, und somit der angemessene Verkaufspreis hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Wichtige EInflussfaktoren sind die Lage, Größe, Nutzzweck (Gewerbeflächen oder reines Wohnhaus), aktuelle oder mögliche Mieteinnahmen und der Zustand des Hauses. Handelt es sich um ein reines Wohnhaus zum Beispiel, kann der Wert höher oder niedriger sein, als wenn es auch noch Gewerbeflächen gibt. Dies liegt an der unterschiedlichen Bewertung der Mieterträge. Wenn Ihr Mehrfamilienhaus in einem schlechten Zustand ist, wäre es gegebenenfalls finanziell gesehen besser, das Haus vor dem Verkauf zu sanieren/renovieren. Allerdings kommt eine Sanierung immer mit erheblichen Kosten und Aufwand.
Um den genauen Wert Ihrer Immobilie herauszufinden, können Sie sie kostenlos und mit wenigen Klick online von unseren Experten bewerten lassen. Außerdem stehen wir Ihnen bei jeglichen Fragen rund um Ihre Immobilie zur Verfügung.
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Verfahren zur Marktwert bzw. Verkehrswertberechnung von Mehrparteienhäusern. Rechtlich wird das Verfahren im Bewertungsgesetz (BewG §184 bis §188) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV §17 bis §20) thematisiert. Sinnig ist das Ertragswertverfahren nur, wenn die Immobilie vermietet ist oder vergleichbare Mieten vorliegen.
Einfach gesagt setzt sich der Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Der Bodenwert berechnet sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks gemäß Bodenrichtwerten. Die Bodenrichtwerte werden aus Referenzwerten von anderen Grundstücken berechnet und in der Regel alle zwei Jahren durch die örtlichen Gutachterausschüsse veröffentlicht.Der Gebäudeertragswert spiegelt den Ertrag der Gewerbeimmobilie wieder. Von den Mieterträgen werden Bewirtschaftungskosten als auch der Bodenertrag und eventuelle Baumängel abgezogen. Anschließend wird dieser Wert dann mit einem Vervielfältiger multipliziert. Die Kombination aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert ergibt dann den Marktwert für die Gewerbeimmobilie.
Finden Sie hier eine Beispielrechnung:
1. Schritt: Berechnung des jährlichen Reinertrags
Mieteinnahmen pro Jahr = 30.000 €
Betriebskosten pro Jahr = 5.000 €
Jährlicher Reinertrag = Mieteinnahmen - Betriebskosten = 30.000 € - 5.000 € = 25.000 €
2. Schritt: Berechnung Bodenwert
Bodenwert = Bodenrichtwert * Grundstücksfläche = 800 €/m2 * 800 m2 = 360.000 €
3. Schritt: Berechnung Gebäudewert
Bodenzins = Bodenwert * Liegenschaftszins = 360.000 * 3,5% (hier als Annahme) = 12.600 €
Reinertrag Gebäude = Jährlicher Reinertrag - Bodenzins = 25.000 € - 2.00 €
Gebäudewert= Reinertrag Gebäude * Vervielfältiger = 12.400 € * 22 (hier als Annahme) = 272.800€
Von dem Gebäudewert können noch Baumängel oder andere wertmindernden Faktoren abzogen werden. Eine eigene Berechnung ist dabei unter keinen Umständen ratsam, da mit falschen Annahmen schnell falsche Marktwerte entstehen können.
Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um ein nicht normiertes Verfahren, welches sich stärker am aktuellen Markt orientiert. Besonders in Zeiten von großen Preisveränderungen von Mehrfamilienhäusern ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden.
Bei diesem Verfahren erhalten Verkäufer und Investoren den besten Einblick, welcher Wert am Markt erzielt werden kann. Das Vergleichswertverfahren bedingt allerdings einen transparenten und übersichtlichen Markt. So kann eine Immobilie nur mit sehr ähnlichen Objekten verglichen werden.
Grundsätzlich werden folgende Parameter im Vergleichswertverfahren genutzt:
Anhand dieser und einiger weiterer Kriterien lassen sich dann Vergleichsobjekte finden, mit denen ein Wert ermittelt werden kann. Dabei werden Sie nie eine Immobilie finden, die zu 100% vergleichbar ist. Daher ist es entscheidend zu verstehen, welche Kriterien eher für einen Vergleich dienen und welche weniger.
Eine kostenlose Bewertung Ihres Mehrfamilienhauses erhalten Sie hier.
Vor dem Verkauf eines Mehrfamilienhauses müssen Sie als Verkäufer eine wichtige Entscheidung treffen: Verkaufe ich das Mehrfamilienhaus so wie es ist, oder verkaufe ich die Eigentumswohnungen einzeln?
Wenn Sie das Mehrfamilienhaus als einzelne Wohneinheiten verkaufen, müssen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorweisen können. Diese sagt aus, dass die einzelnen Wohnungen ausreichend voneinander getrennt sind. Diese muss von einem Notar urkundlich unterschrieben und danach ins Grundbuch eingetragen werden. Zudem hinzu kommt eine Teilungserklärung, in welcher die Aufteilung der einzelnen Wohneinheiten festgehalten wird. Dort kann auch festgelegt werden, welcher Wohnung die Kellerräume oder der Dachboden zustehen. Ebenfalls wird geregelt, was zum Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zählt.
Wenn Verkäufer Mehrfamilienhäuser in mehrere Objekte aufteilen und diese einzeln verkaufen, haben sie deutlich mehr Aufwand. Wenn zudem mehr als 3 Wohnobjekte innerhalb von 5 Jahren verkauft werden, zählen die Verkäufe nicht als Privatverkauf, sondern als gewerbliche Verkauf. Der Umsatz muss dann zusätzlich versteuert werden. Achten Sie in solchen Fällen immer auf die steuerliche Belastung. Andererseits kann durch das Verkaufen einzelner Wohnungen ein größerer Gewinn erzielt werden. Dies trifft vor allem auf sanierungsbedürftige Objekte zu. Allerdings haben Sie ein erhöhtes Risiko, dass potentielle Preisvorstellungen nicht erzielt werden können und damit ein Verlust droht.
Die typischen Fehler beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses überschneiden sich zum Großteil mit denen des Verkaufs einer Eigentumswohnung. Dazu zählen vor allem ein unvorbereiteter Anfang, eine falsche Einschätzung des Wertes des Hauses, unvollständige oder sogar fehlerhafte Unterlagen und wenn Sie versuchen, Ihr Renditeobjekt ohne professionelle Hilfe oder Vorerfahrung zu verkaufen. Damit Ihnen diese Fehler im Falle eines Verkaufes nicht unterlaufen, stehen wir Ihnen zur Verfügung. Mit unseren kostenlosen Checklisten können Sie vorab überprüfen, ob Sie an alles gedacht haben.
Die beiden größten Zielgruppe, die Sie für ein Verkauf von Mehrfamilienhäusern ansprechen wollen, sind private und vermögende Immobilieninvestoren oder institutionelle Investoren (wie bspw Immobilienfonds oder Family Offices), die sich durch die Mieten oder einen profitablen Weiterverkauf finanzieren. Genau auf diese Zielgruppe haben wir uns spezialisiert und aufgrund unseres Netzwerks finden wir einen Käufer für Sie in oftmals weniger als 2 Monate.
Da Investoren oftmals nicht selber in dem Mehrfamilienhaus wohnen, sondern es selber vermieten möchten, stellen zu den klassischen Fragen von Käufer auch einige speziellere. Unter anderem:
Bereiten Sie sich vor dem ersten Kontakt mit einem potenziellen Käufer auf diese Fragen vor und legen Sie alle Unterlagen raus (Verträge, Eckdaten der Immobilie, etc.) und prüfen Sie diese auf Richtigkeit, damit während dem Gespräch keine Unannehmlichkeiten vorkommen.
Wir vermitteln Ihre Immobilie nur an unsere Partner und veröffentlichen die Angebote nicht
Sie erhalten weniger Tage oder Wochen ein Kaufangebot und können mit einer schnellen Abwicklung rechnen
Wir arbeiten ausschließlich mit professionellen Anlegern zusammen und können daher Vertrauen und Professionalität gewährleisten
Die Gründe für den Verkauf von Mehrfamilienhäuser über mietshausverkaufen sind vielseitig. Für uns sprechen die Kontakte zu Investoren welche ihren Sitz deutschlandweit haben, die kompetente Beratung und jahrelange Erfahrung in der Immobilienbranche. Aufgrund der vielen Investoren finden wir einen Käufer für Sie oftmals innerhalb von 3 Monaten nach Eingang Ihrer Unterlagen.
Besonders für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern ist ein solches Investorennetzwerk sehr hilfreich. Außerdem begleiten wir Sie über den ganzen Verkaufsprozess hinweg, stehen Ihnen für Fragen jederzeit zur Verfügung und bleiben bei jedem Schritt 100% transparent. Zudem bleibt der Verkauf diskret, da wir die potenziellen Käufer direkt kontaktieren und Ihre Immobilie nicht auf irgendwelchen Webseiten online publizieren, bzw. inserieren. Des Weiteren sind die Beratung und Immobilienbewertung kostenlos und es fallen erst Kosten nach der Unterschrift beim Notar an.
"Wir sind kein klassischer Makler, sondern Immobilien-Experte und -Investor. Für den Verkäufer suchen wir die beste Verkaufsoption. Unsere Stärke liegt im Matching zwischen Verkäufer und Käufer von Mietswohnungen und Mehrfamilienhäusern."
