Immobilien Experten Talk: Vom Verkäufer zum Käufermarkt - warum der Beleihungswert bei Immobilien jetzt wichtiger wird?
Übersicht der Themen
Was ist der Beleihungswert und warum sollte ein Verkäufer diesen kennen?
Was passiert mit Käufern, die wenig Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie haben?
Tipps und Tricks für die Beleihung einer Immobilie
Timestamps aus dem Video
00:00 - Intro - Vorstellung des Themas
01:10 - Was ist der Beleihungswert und wieso ist er in der aktuellen Lage wichtig?
02:19 - Wie legt die Bank den Beleihungswert fest?
02:57 - Legt jede Bank den Beleihungswert unterschiedlich fest?
03:51 - Wird der Beleihungswert in jedem Fall eines Verkaufs (z.B. bei Zwangsversteigerungen) erzielt?
04:34 - Wieso ist der Beleihungswert sowohl für Käufer, als auch für Verkäufer wichtig?
07:28 - Einfluss für Käufer mit wenig Eigenkapital
11:00 - Wie hoch liegt aktuell der Beleihungsauslauf im Schnitt?
12:40 - Rechenbeispiel, wie viel mehr Eigenkapital muss ich für eine Finanzierung einbringen?
16:25 - Wie hoch ist die Reduzierung Finanzierungsnachfrage?
17:35 - Vergleich des Kapitalanlegers und Eigennutzer
18:45 - Persönliche Einschätzung - Wie entwickeln sich die Preise und Zinsen?
20:15 - Tipps für Käufer, Verkäufer, Bank und Vermittler
24:00 - Outro
Immobilien: Vom Verkäufer zum Käufermarkt?
In den letzten 10 Jahren sind Immobilienpreise jährlich signifikant gestiegen. Dies sorgte für einen regelrechten Nachfrageboom nach Immobilien. Sämtliche Arten von Objekten, sei es Wohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, wurden aus den Händen der Verkäufer gerissen. Es gab mehr Nachfrage als Angebot, also ein sogenannter Verkäufermarkt. Dieser liegt immer dann vor, wenn der Verkäufer den Markt bzw. die Preise bestimmen kann.
Durch die Zinsänderung verändert sich der Immobilienmarkt jetzt aber. Zunehmend sehen wir mehr Angebot und weniger Nachfrage. Das führt zu einer Entwicklung hin zu einem sogenannten Käufermarkt. Hier bestimmen Käufer zunehmend den Markt und können den Preis beeinflussen. Dieser liegt immer dann vor, wenn es weniger Nachfrage als Angebot gibt.
Wieso ist der Beleihungswert bei Immobilien nun so wichtig?
In den vergangenen Jahren wurden häufig vergleichbare Immobilien zur Bewertung genutzt und vereinfacht nochmal zusätzlich 10 % extra auf den Preis kalkuliert. Bei einem Verkäufermarkt ist dieses Vorgehen eine gängige Methode. Durch die Veränderung des Zinsniveaus ist das Vergleichswertverfahren jedoch nicht mehr üblich, da Preise i.d.R. geringer ausfallen oder schlichtweg nicht mehr nutzbar sind.
Daher erfolgt wieder vermehrt die Anwendung des Beleihungswertverfahrens. Was das genau ist und wieso es wieder häufiger genutzt wird, klären wir in diesem Interview mit Conny Merten.
Wie entwickeln sich Immobilienpreise und Zinsen?
Die Frage ist während einer volatilen Marktphase nicht einfach zu beantworten. Offensichtlich ist jedoch, dass wir in Europa und auch in den USA derzeit sehr hohe Inflationsraten sehen. Raten von 10 % stehen dabei nicht im Einklang mit den Zielen der Notenbanken. Es wird versucht, Inflationsraten von 2 % zu erzielen. Um dieses Ziel daher wieder zu erreichen, muss die EZB (Europäische Zentralbank) die Leitzinsen erhöhen. Durch die Erhöhungen steigen die Zinsen.
Es wird derzeit von Experten erwartet, dass die Leitzinsen noch auf ca. 3 bis 4 % weiter steigen werden. Dies ist jedoch von Banken bereits in den Risikomodellen berücksichtigt. Daher werden von vielen Experten, so auch die Meinung von Conny, keine weiteren signifikanten Steigerungen bei den Finanzierungskosten erwartet. Mehr dazu finden Sie jedoch im Interview.
