Immobilien Experten Talk: Der Vermieter Ratgeber
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Übersicht der Themen

Was soll ich beim Mietrecht als Vermieter wissen?

Welche Klauseln sind besonders im Mietvertrag wichtig?

Wie gehe ich Mieterhöhungen richtig an?

Wie steht es um den Berliner Mietmarkt?

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Timestamps aus dem Video

0:00 Intro - Vorstellung des Themas

0:30 Worauf muss ich beim Mietrecht als Eigentümer achten?

1:27 Vermieter: was muss ich als erstes Wissen?

2:44 Standardklauseln im Mietvertrag

4:05 Schönheitsreparaturen im Mietvertrag: was ist das?

8:12 Schimmel & richtiges Lüften: auf was sollte ich achten?

12:20 Mieterhöhungen: wie gehe ich das richtig an?

13:56 Mietpreisbremse (in Berlin)

16:50 Staffelmiete

17:59 Wie erhöhe ich die Miete (wenn es keine Staffel oder Indexmiete gibt)

20:00 Was machen, wenn es kein Mietspiegel gibt?

23:40 Die besten Tipps für Vermieter

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Transkript des Videos

In der heutigen Ausgabe sprechen wir über das wichtigste Thema bei der Vermietung.

Wir klären auf, welche Mythen gibt es beim Mietrecht und welche Bestandteile muss ein

Mietvertrag mit beinhalten.

Hierzu haben wir uns Experte und Mietrechtanwalt Nima Daryai eingeladen.

Nima, ich grüße dich.

Herzlich willkommen bei unserem Immobilien-Experten-Talk.

Wir haben dich heute hier als Experten und Mietrechtanwalt.

Die erste Frage, die natürlich sehr spannend ist, ist, wenn ich typischerweise Vermieter

bin, auf was muss ich denn eigentlich alles beim Mietrecht achten?

Das ist ja durchaus einiges.

Das ist sehr, sehr viel.

Also ich finde immer, dass das Wichtigste ist, dass mir bewusst ist, wenn ich mich in

die Vermieterrolle begebe, dass ich in einem recht engen Korsett bin.

Also im Wohnraum-Mietrecht sehr eng, also sehr viele gesetzliche Normen, die halt mir

vorgeben, was ich darf und was ich nicht darf.

Im Gewerberaum-Mietrecht ein ganz Stückchen weiter, aber auch immer noch nicht ohne Grenzen.

Und man muss immer schauen, dass das einem bekannt ist.

Also das ist jetzt nichts, was einen überraschen sollte, sondern das ist tatsächlich vorgegeben.

Was würdest du sagen, jetzt bin ich erstmalig Vermieter, du musst dich relativ schnell

mit dem Thema Mietrecht auseinandersetzen.

Was sollte ich denn bestmöglich als erstes machen, wenn ich mich mit der Thematik beschäftige?

Also der Mietvertrag, Mieterhöhungen, was steht im Mietvertrag?

Was würdest du sagen ist das Wichtigste, was du als Vermieter wissen musst?

Das Erste wäre tatsächlich, dass ich mir den Mietvertrag mal ganz, ganz genau durchlese,

weil ganz viele der späteren Fragen werden teilweise durch den Mietvertrag auch vorgegeben.

Also wie gesagt, ich habe halt, und da muss man auch ein bisschen die Unterscheidungen

anzuschneiden, Wohnraum-Mietrecht, Gewerberaum-Mietrecht, aber ich habe eigentlich zuerst mal gewisse

Begrenzung eben durch das Gesetz und dann kommt der Mietvertrag und zwar wird es dann

noch oben drauf.

Also wir haben ganz viele Fragen tatsächlich zu was muss ich als Vermieter überhaupt bieten,

dem Mieter bieten, was ist meine Verpflichtung, welche Rechte habe ich, die ergeben sich

aus dem Mietvertrag und dann der nächste Schritt ist dann tatsächlich aber auch wiederum zu

prüfen, ist das überhaupt wirksam vereinbart, weil alles was im Vertrag drin steht, ist

dann am Ende des Tages auch durchsetzbar.

Okay, du sagst gerade Pflichten und Rechte, die der Vermieter bzw.

Vermieter hat, wenn du jetzt den Mietvertrag liest, was sind denn so Standardklauseln,

die immer mit drinne stehen?

Da muss man auch nochmal unterscheiden, wie gesagt, zwischen Wohnraum und Gewerberaum.

Also die Wohnraum-Mietverträge sind halt sehr standardisiert, weil ich halt einfach

da nicht großartig von abweichen kann.

Die sind eigentlich immer so gemacht, dass ich halt so die großmögliche Verschiebung

halt der Rechte zugunsten des Vermieters habe und dann versuche ich halt tatsächlich neben

dem, was so normal ist, halt zu klären, was sind denn die Betriebskosten, die der Mieter

halt tatsächlich zusätzlich zu der Netokahlitmiete zu tragen hat, ist der Mieter verpflichtet,

die Schönheitsreparaturen durchzuführen, gibt es eine kleine Reparaturklausel und heutzutage

natürlich immer wichtiger auch die Frage, mache ich eine Klausel, die mir als Vermieter

eine andere Möglichkeit zur Mieterhöhung gibt.

Also gerade hier hatten wir halt ganz häufig, dass wir darauf nicht geachtet haben, aber

je näher wir mit den Neuvermietungsmieten halt an die Mietpreisbremse rangehen, umso wichtiger

wird es halt, dass ich dann eine Mieterhöhungsmöglichkeit habe, die mir dann danach immer noch eine

Mieterhöhung ermöglicht.

Du hast jetzt schon ganz viele Punkte genannt.

Wir versuchen, die mal aufzureihen, also Schönheitsreparatur wie diese Kleinstreparatur.

Was genau ist das und was sollte ich als Vermieter bestmöglich in den Vertrag reinschreiben?

Also Schönheitsreparaturen sind halt die malermäßige Bearbeitung der Wohnung und die haben wir

schon seit einiger Zeit in den Mietverträgen.

Das bedeutet einfach, dass spätestens zum Ende des Mietverhältnisses der Mieter die

Wohnung in einen Stand versetzt, dass der Neumieter mehr oder weniger selbst wieder einfach seine

Dekorationswünsche umsetzen kann.

Da müssen wir halt sehr, sehr stark aufpassen, weil es jetzt in den letzten Jahren oder Jahrzehnten

inzwischen Rechtsprechung gab, die halt tatsächlich diese Verpflichtung zur Durchführung der

Schönheitsreparaturen zurückgedrängt hat.

Also es gab den Versuch der Vermieter, da immer weitergehende Pflichten halt des Mieters einzubauen

und da hat der BGH irgendwann gesagt, ok, bis hierhin und nicht weiter.

Wo ist da so eine typische Grenze?

Also reden wir über einen Geldbetrag?

Nee, also dort, jetzt erstmal, das wäre vielleicht ganz gut, um das halt zu erklären, wo wir

daherkommen.

Wir haben halt im Gesetz halt die Verpflichtung, die Hauptlastungspflicht des Vermieters ist,

dass ich erstens die Mietsache zur Verfügung stelle, zweitens, dass sich die Mietsache

in vertragsgerechten Zustand befindet und drittens, dass dieser vertragsgerechte Zustand auch

während des Zeitraums der Vermietung halt aufrecht erhalten wird.

Das ist Aufgabe des Vermieters eigentlich.

Und jetzt kommt diese Schönheitsreparaturklausel und sagt, nee, das soll aber bitte der Mieter

machen und deswegen ist die eigentlich eine sehr, sehr starke Abweichung von dem, was

das Gesetz vorgibt.

Da gibt es halt auch inzwischen Stimmen, die sagen, das geht so nicht.

Jetzt haben wir halt die Paragraphen 305 fortfolgende BGB, die sagen, also wir können nicht von

dieser Hauptlastungspflicht abweichen und der BGH hält diese Schönheitsreparaturklausel

immer noch, aber sagt halt, also wir müssen halt gucken, dass das immer noch angemessen

ist.

Also unangemessene halt Leistungen.

Das ist immer schwierig als Nicht-Tourist.

Ja, also ich finde, dieser Begriff unangemessen ist ganz gut, weil man kann sich das halt ganz

gut auch herleiten.

Also zum Beispiel halt diese Endrenovierungsklausel ist so ein typisches Beispiel.

Also dort irgendwie der Mieter soll am Ende des Mietverhältnisses unbedingt nochmal renovieren.

Naja, wenn er ein Jahr vorher erst irgendwie das letzte Mal da eine Hand angelegt hat,

ist das unangemessen dann zu sagen, jetzt musst du aber nochmal.

Ein ganz typisches Beispiel waren auch die Farbwahlklauseln.

Ende des Mietverhältnisses ist entweder so, wie es beim Beginn war oder weiß.

Also praktisch die muss in weißen beginnen.

Wenn ich jetzt als Mieter halt irgendwie da zuletzt mit einem ganz leichten Pastellton

irgendwie gestrichen habe, muss ich dann nochmal loslegen und irgendwie wieder Schönheitsrepraturen

durchführen.

Also das wäre unangemessen.

Das wäre unangemessen.

Vom Pastel zu weiß funktioniert.

Genau.

Von schwarz auf wohl ehrlich.

Genau und das ist dann halt auch so eine ganz interessante Unterschadung tatsächlich,

weil das, wenn jetzt der Mieter sagt, naja irgendwie hier die Wand ist jetzt irgendwie

külschrot ja gestrichen, aber meine Schönheitsrepraturklausel ist doch unwirksam.

Muss ich doch nicht machen.

Das geht dann auch wieder nicht, weil tatsächlich man dann sagen muss, also das ist halt in

einer Art und Weise gestrichen, die dann wieder eine Bestätigung der Mietsache ist.

Und dann muss ich halt tatsächlich diese Wand dann auch wieder zurückstreichen.

Okay, also gar nicht so einfach, das im Teil V2 abschätzen zu können.

Also ich finde, ich habe da selbst dazu auch was geschrieben, was sind unangemessene Klauseln.

Wir haben da halt verschiedene Bereiche, wo wir sagen können, also das geht halt nicht.

Das eine ist halt diese Endrenovierung.

Dann haben wir halt, wenn ich halt mit den Verpflichtungen halt über das hinausgehe,

was typischerweise drunter fällt, zum Beispiel halt die Fenster von außen.

Dann ist das auch unangemessen und dann halt wie muss ich das ausführen.

Und da bin ich halt meistens.

Achso und dann noch die Standfristen, aber die findet man eigentlich nicht mehr.

Ein sehr wichtiges Thema, was aktuell häufig diskutiert wird, ist das Thema Lüften.

Da findet man ja auch Klauseln im Mietvertrag und durch die aktuelle Energiekrise führt

es meistens dazu, dass weniger gelüftet wird und sehr schnell Schimmel entstehen kann.

Was sagst du als Mietrechtsanwalt dazu?

Ja, also dieses Thema Lüften begleitet mich natürlich die ganze Zeit.

Also man kommt halt in die Wohnung von dem Mieter rein und da schimmelt und dann soll

halt der Sachverständigen feststellen, weshalb kommt das.

Und das erste, was ich tatsächlich meinen, wenn ich Mieter vertrete, empfehle, ist stellt

euch doch mal so ein Hygrometer rein, damit ihr selbst mal auch wisst, was ihr tut.

Also grundsätzlich aber ist jetzt zuerst mal die Klauseln in den Mietverträgen, meistens

wird da dieses Merkblattlüften und irgendwie Heizenwagenfügel, das ist ohne Relevanz.

Also da muss man einfach sagen, da kann ich auch drauf verzichten.

Da kann ich halt auch praktisch einen Hinweis geben, übrigens findest du ja auf der Seite.

Was man machen kann, ist tatsächlich eine konkrete Beschaffeneinheit der Mietssache

vereinbaren.

Also zum Beispiel sagt, also guck mal an, dort die eine Wand, da steht halt die Außenwand

unseres Gebäudes ein bisschen weiter vor.

Das ist halt tatsächlich gefährdet, da musst du bitte darauf achten lieber Mieter.

Das schreibe ich dann halt gleich vorne in den Mietszweck oder Mietgegenstand mit rein

und weiß auch vielleicht noch mal ausdrücklich darauf hin.

Und dann habe ich eine bestimmte Beschaffenheit vereinbart der Mietssache.

Und dann tatsächlich wird der Mieter im Rahmen seines Lüftungsverhalten wahrscheinlich

da eher nochmal drauf achten.

Was ist denn jetzt, wenn der Fall eingetreten ist?

Also ich komme als Vermieter in die Wohnung, ich sehe Schimmel, wer trägt denn die Kosten

für die Überprüfung und die Beseitigung?

Das ist immer halt für Vermieter eine sehr unschöne Sache, dass halt tatsächlich zunächst

einmal die Kosten bei ihm landen werden auf die eine oder andere Weise.

Also wir haben entweder die Möglichkeit, der Vermieter holt zuerst mal selbst einen

Sachverständigen Gutachten ein, da wird es halt schon schwierig werden, diese Kosten

dann im Nachhinein auf den Mieter umzulegen.

Und die zweite Variante ist, dass das Ganze halt in das Gerichtsverfahren getrieben wird.

Und dann muss derjenige sein, der das Verfahren halt verliert.

Zu dem Zeitpunkt, wo der Mieter, also, ne, machen wir das nochmal andersrum.

Und das Problem bei der ganzen Sache für Vermieter ist, dass nach der Rechtsprechung

des Bundesgerichtshofs zunächst einmal der Vermieter in der Beweispflicht ist, dass

der Schimmel nicht auf bauliche Ursachen zurückzuführen ist.

Also ich muss erstmal Vermieter eben diesen Beweis als Sachverständigutachten anbieten,

muss das auch zuerst mal verauslagen und erst wenn der Sachverständige zu dem Ergebnis

kommt, nein, keine baulichen Ursachen.

Erst zu dem Zeitpunkt reden wir überhaupt tatsächlich darüber, ob denn der Mieter da

jetzt was falsch gemacht hat, ob das halt irgendwie, ob er fehlhaftes Lüfterverhalten

an den Tag gelegt hat.

Das wird meistens auch im Rahmen dieses Sachverständigutachtens geklärt, aber zuerst

mal halt, dass es Aufgabe des Vermieters und dass es überhaupt keine baulichen Ursachen

hat, das ist auch ganz, ganz schwer zu beweisen.

Also da gibt die Rechtsprechung ziemlich klare und...

Also lieber vorher ausreichend.

Also ich finde halt tatsächlich, also ich würde immer denken, dass man halt zunächst

einmal mit dem Mieter auch wirklich gewissenhaft redet.

Also das finde ich eine sehr sinnvolle Sache, weil letztendlich die Sange selbst irgendwie,

das gefährdet mich persönlich.

Und halt so was wie ein Hygrometer kostet 10, 15 Euro im Baumarkt, also gerade wenn Schimmel

auftritt, könnte man sich auch mal überlegen, ob man das nicht mal vorgibt und sagt, guck

mal selbst auf dein Verhalten, halt du bist halt in dieser Grenze von 40 bis 60 Prozent

Luftfeuchtigkeit, die sollte nicht überschritten werden, dann hast du hier auch noch die Temperatur

und dann guck mal, ob dein Lüftungsheizverhalten das überhaupt gewährleistet.

Und dann könnte man vielleicht auch darauf hoffen, dass vielleicht der Mieter von selbst

auf die Idee kommt, dass das für uns alles nicht aushaltend ist.

Okay, verstanden.

Jetzt versuche ich eine Überleitung zu finden von Schimmel zu Mieterhöhung, was de facto

wahrscheinlich relativ schwierig ist, aber wir machen einfach einen harten Cut.

Du hast vorhin gesagt, Mieterhöhungen ist sicherlich auch ein Thema, was ihr häufig

mit auf dem Tisch habt und man kann da schon ein bisschen was in dem Mietvertrag mit aufnehmen.

Wenn du jetzt Vermieter wärst, wie würdest du Mieterhöhungen mit angehen, mit deinem

Wissen als Anwalt?

Also ich meine, mit dem jetzigen Wissen, praktisch ein Jahr später, würde ich natürlich immer

die Indexmiete empfehlen.

Das ist jetzt klar.

Und auch da müssen wir zuerst mal wirklich eine Unterschaltung machen zwischen Wohnraummietrecht

und Gewerberaummietrecht.

Also da ist es ganz, ganz wichtig.

Im Wohnraummietrecht habe ich halt im Gesetz vorgegebene Möglichkeiten halt zur Mieterhöhung.

Und selbst wenn ich nichts im Mietvertrag vereinbare, kann ich immer wieder auf das

Gesetz zurückgreifen und sagen so und dann praktisch so begründe ich meine Mieterhöhung.

Das gibt es im Gewerberaummietrecht nicht.

Also ich muss im Gewerberaum immer im Vertrag eine Klausel haben.

Klausel vorsehen, die mich zur Erhöhung der Miete berechtigt.

Ansonsten habe ich einen Vertrag, der dann vielleicht für 10, 15, 20 Jahre ohne jegliche

Mieterhöhung durchgeht und das natürlich bitter dann für den Vermieter.

Im Wohnraummietrecht hat die Indexmieterhöhung den ganz, ganz großen Charme derzeit, dass

nur die erste Miete darauf geprüft wird, ob die Mietpreisbremse halt da gegenspricht

und jegliche weitere Mieterhöhung, die dann kommt, ist von der Mietpreisbremse befreit.

Also ich kann dann halt weiter steigen.

Das, was du gerade angesprochen hast, war ein großes Thema in Berlin vor kurzem, dass

das eigentlich auch nochmal geprüft wurde.

Oder du hättest prüfen können, also wenn du eine Indexmiete hattest, konntest du sagen,

ich kann zwar nichts gegen die Erhöhung machen, aber zumindest gegen die anfängliche Miete.

Gegen die Ausgangsmiete, genau.

Da kann ich immer noch angehen und sagen, okay, wenn das halt in Mietpreisbremsenzeit

fällt, dann kann ich halt gucken, ob die tatsächlich halt die Mietpreisbremse einhält.

Aber Wohnraum, also gerade weil ich ja auch meistens, wenn ich jetzt neu vermiete, zumindest

mal versuche halt die Mietpreisbremse halt sozusagen zu nutzen.

Also die 10% über die ortsüblich Vergleichsmiete, das zu erreichen.

Sorry, wenn ich einmal drüber schiebe, gilt das eigentlich überall in Deutschland oder

ist das ein berlinspezifisches Thema?

Also grundsätzlich sieht das Bundesgesetz vor, dass halt wir gewisse Voraussetzungen

zuerst mal haben müssen, wenn halt der Landesverordnungsgeber die Mietpreisbremse einführt.

Also da praktisch Gefährdung der Bevölkerung mit der Wohnraumversorgung.

Das wurde in, glaube ich, sehr, sehr vielen Ballungsräumen auf jeden Fall in Deutschland

festgestellt.

Und dann gab es halt das nächste große Problem, dass halt fast alle Länder oder alle Verordnungen

außer der Berliner Verordnung zuerst mal von den Gerichten halt weggeräumt worden sind,

weil die nicht ordnungsgemäß erlassen worden sind.

Also da wurde halt, die muss halt auch begründet werden und da wurde halt ziemlich geschlammt.

Und ich glaube, wir waren sehr lange Zeit in Berlin, einer der wenigen Städte, in denen

halt eine wirksame Verordnung halt bestand.

Die wurde auch sehr stark angegriffen, wird wieder angegriffen, aber zunächst einmal

halten sich fast alle Gerichte daran in Berlin.

Okay, verstanden.

Also die Sache natürlich halt mit der Indexmiete ist, also ich bin halt schon an der sozusagen

10% oder bei der Ort wirklich Vergleichsmiete.

Und dann kann ich ja in Berlin meistens mal eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel dann

begründen.

In Berlin waren halt die Stärkungen des Mietspiegel in den letzten vier Jahren,

waren glaube ich, ungefähr um die drei, vier Prozent höchstens.

Pro Jahr?

Nee, insgesamt.

Also für die vier Jahre.

Und wenn ich halt schon bei Beginn 10% drüber war, da habe ich dann natürlich keinerlei

Möglichkeiten mehr noch eine Mieterhöhung halt zu erhalten.

So schaffe ich dann halt tatsächlich irgendwie zumindestens halt die Stärkungen in den Lebenszeitungskosten.

Also das wäre halt für mich derzeit die sinnvollste Variante.

Ich habe es teilweise mitbekommen, dass die Mieter da natürlich mentaus sehr allergisch

darauf reagieren, wenn da eine Indexmiete drin ist.

Ja, das ist aktuell schon ein hochdiskutiertes Thema.

Genau.

Das andere ist halt tatsächlich, also das gilt auch sowohl für die Gewerberaummiete

als auch die Wohnraummiete halt die Staffenmiete.

Da gebe ich halt einen bestimmten Prozentsatz der Stärkung vor.

Das ist dann bei der Mietpreisbranche, sodass jede einzelne Staffel auch geprüft werden

kann.

Und das wäre natürlich, wenn ich da über die Stränge schlage, lande ich da mehr oder

weniger vor Gericht.

Das macht dann auch keinen Spaß.

Aber in der Gewerberaumiete ist das auch ein sehr probates Mittel, um halt als Zahmmieter

und Mieter zu wissen, wie geht es denn weiter.

Du hast gerade Index angesprochen und Staffelmiete.

Es gibt ja auch Mietverträge, die weder noch haben.

Wie gehe ich denn da mit meiner Mieterhöhung vor?

Also wie gesagt, Gewerberaumiete gar nicht.

Das ist dann halt vorbei.

Pech gehabt.

Und natürlich gibt es jetzt halt, nochmal kurz zum An-um-Rande, halt bei den Indexmieten

sind wir jetzt erst dabei zu prüfen, sind die überhaupt wirksam vereinbart.

Und gerade auch in der Gewerberaumiete wurden dann eine ganze Menge Mieterhöhungsklauseln

vorgesehen, die halt nur vorsehen, es geht immer nur nach oben.

Und da sind wir uns relativ einig darüber, dass das nicht geht, sodass es tatsächlich

auch die Möglichkeit geben muss, wenn halt die Lebenszeitkursen sinken, dass dann halt

auch die Miete sinken muss.

Aber wir sind uns noch nicht ganz darüber im Klaren, was ist denn die Konsequenz daraus.

Also ist die Konsequenz daraus, ich muss erst mal einklagen, dass halt die Unwirksamkeit

festgestellt wird oder ist die von Beginn an unwirksam und ich muss das, was ich vielleicht

dann die ganze Zeit an Mieten zu viel verlangt habe, sogar zurückzahlen.

Also das wird noch ganz spannend werden.

Wenn ich im Wohnraum keine Mieterhöhungsklausel vorgesehen habe, dann bin ich auf das Gesetz

angewiesen und das sieht dann halt drei Möglichkeiten vor.

Einmal halt den Mietspiegel, halt die Vergleichswohnung, drei Vergleichswohnungen, die ich danach

hätte vorgeben muss und das Sachverständig-Gutachten.

Ich meine, ich kenne natürlich die belingende Situation.

Wir haben sehr lange, sehr gut, also wir konnten mit dem Mietspiegel leben, sag ich so.

Die anderen Möglichkeiten sind halt schwierig, also gerade für Kleinvermieter.

Also wenn ich halt in Deutschland wohnen bin, dann wird es für mich wahrscheinlich kein

Problem sein, da drei Vergleichswohnungen heranzuziehen.

Aber wenn ich halt vielleicht irgendwie eine einzelne Wohnung habe oder halt irgendwie

zwei, drei, vier, ja, ob ich die dann als Vergleich heranziehen kann, ist schwierig

und mir ist jedenfalls noch nicht bekannt, dass es eine Datenbank gibt.

Aber was mache ich denn dann?

Also habe ich dann wirklich auch Pech?

Naja, also praktisch wie gesagt, in Berlin halt Mietspiegel, der ja Probleme bereitet

derzeit, wo wir auch sehr viel Rechtsprechung jetzt wieder da zu haben und die Frage ist

überhaupt wirksam.

Und dann haben wir das Sachverständig-Gutachten und das ist natürlich halt für den Vermieter

eine relativ schwierige Angelegenheit, weil diese Sachverständigen kosten sehr, sehr

viel Geld und zusätzlich, also ich habe es einmal probiert für eine Wohnung halt im

Speckgürte, also bis der irgendwie überhaupt gekommen ist, hat das halt eine Wahle gedauert.

Das ist ja auch viel zu teuer dann, ne?

Ja, also dort irgendwie, da kann ich dann zuerst mal in den nächsten drei Jahren meine Mieterhöhung

an dem Sachverständigen zeigen.

Du hast gerade Mietspiegel gesagt, was ich spannend finde, ich höre häufig die Aussage,

in Berlin gibt es da gar kein Mietspiegel mehr.

Was sagst du dazu?

Sehr spannendes Thema.

Also wir leben halt gerade in Berlin in sehr spannenden Zeiten, was den Mietspiegel angeht.

Da muss man sich halt immer vor Augen führen, wir sind, also ich habe immer das Gefühl,

die Leute sagen, es gibt die Rechtsprechung.

Und spätestens wenn man in Berlin Mietrecht macht, wird man merken, also das ist keine

Aussage.

Es gibt in Berlin fünf Kammern für Berufungskammern für Mietrecht, die zu verschiedenen Fragen

sehr verschiedene Ansichten vertreten.

Und bei der Mietspiegel oder bei der Mieterhöhung haben wir halt eine, die die ganze Zeit herausgestochen

ist, das ist die 63.

Kammer, die eigentlich immer oder seit sehr langer Zeit jetzt schon halt den Mietspiegel

abgelehnt hat.

Ich glaube, seit dem Mietspiegel 2017 sagen die, der ist nicht qualifiziert und deswegen

können wir den nicht anwenden.

Da wendet sich auch eigentlich keine Kammer mehr gegen, sondern sagen wir, dann benutzen

wir ihn einfach als einfachen Mietspiegel.

Können wir auch so machen, dann können wir schätzen, als Gericht und danach bestimmen

wir unsere Miete.

Und das hat jetzt die letzten Jahre mit Ausnahme der 63.

Kammer gut funktioniert.

Und jetzt haben wir aber die besondere Situation, dass halt der Mietspiegel 2019 schon fortgeschrieben

worden ist und jetzt wird er 2021 auch fortgeschrieben.

Und da kommt jetzt die 67.

Kammer und sagt, also ob das so geht, ist halt fraglich.

Da gab es jetzt eine Entscheidung, da mussten sie halt das nicht entschahren, sondern haben

das einfach so mal in den Raum gestellt, ob das überhaupt wirksam ist.

Das wird halt sehr, sehr spannend werden.

Es gab jetzt eine Entscheidung der 66. Kammer, die gesagt hat, nein, nein, das geht schon.

Wie sich da die weiteren Kammern zu positionieren werden, also da gehen wir sehr interessanten

Zeiten entgegen.

Und jetzt haben wir das nächste Mietspiegel 2023.

Man könnte ja sagen, ja gut, wir können ja alles retten, wenn halt 2023 dann endlich

mal irgendwie ein qualifizierter Mietspiegel kommt.

Da gab es jetzt gerade die Schlagzeilen am Ende letzten Jahres, dass der angegriffen

worden ist, halt die Vergabe eben an ein bestimmtes Unternehmen, das den erstellen sollte.

Da sagten die, das geht so nicht, wie das vergeben worden ist.

Und das hat jetzt das Kammergericht entschieden, dass diese Vergabe wohl ordnungsgemäß war,

aber es hat das Ganze jetzt wieder verzögert.

Und wir werden halt nicht wie üblich im Mai 2023 dann den Mietspiegel bekommen, sondern

das wird wohl noch ein Weilchen dauern und derzeit soll es ein Übergangsmietspiegel

geben.

Und wie das gehen wird, da bin ich ganz gespannt.

Also zusammenfasst gesagt, es gibt ein Mietspiegel, ich kann ihn als Orientierung nehmen, aber

so richtig ist er jetzt dann auch nicht da.

Oder er wird nicht anerkannt, so glaube ich.

Ja, also ich glaube halt, also bei mir lang ja immer so nur die Sachen, die halt schiefgehen.

Und ich glaube halt ganz viele, die sozusagen auf dem Markt als Mieter oder Vermieter unterwegs

sind, die werden sich erst mal dran halten, was halt irgendwo vereinbart ist.

Und wenn die Mietspiegel sehen, werden die wahrscheinlich auch sagen, gut, das passt

schon.

Wenn ich damit, mit solchen Sachen, die Leute zu mir kommen, dann wird es kompliziert.

Weil ich dann halt sagen muss, ja, müssen wir gucken, welcher Bezirk und welche Kammer

und so weiter und so fort.

Jetzt haben wir noch mal das zusätzliche Problem, wissen wir nicht, wie es weitergeht.

Und spätestens, wenn es dann zu Gericht geht, dann wird es halt unschuldig.

Zum Abschluss, ich versuche immer, so die besten Tipps von den Experten rauszuholen.

Vielleicht kannst du die besten ein, zwei oder drei Tipps, die du für Vermieter hast,

einmal mitnennen.

Vielleicht fällt dir immer was aus der Praxis ein, wo du sagst, das Ding, das musst du

wissen, guck dir das genauer an.

Also Grundsätze natürlich halt, lass den Mietvertrag durch den Rechtsanwalt irgendwie

aussteigen, also ich bin immer wieder, dass halt tatsächlich auch gerade vor dem Kauf,

man einfach solche Dinge durchgeht.

Ist die halt, gerade Gewerbe halt tatsächlich, ist die Mieterhöhungsklausel wirksam.

Ist die Schönheitsreparaturklausel wirksam.

Worauf muss ich halt eventuell achten, halt bei den Betriebskosten.

Kann ich da vielleicht auch nochmal was ändern?

Ist der Vertrag, gerade im Gewerberaum, mitträcht, halt, ist die Schriftform da eingehalten?

Also da gibt es eine ganze Menge Sachen, auf die ich halt achten muss und auf die ich als

Leih wahrscheinlich nicht kommen werde.

Und für mich ist halt tatsächlich genau auch dieses Engelkorsett, das den Mandanten zu

beschreiben und zu sagen, pass auf, darauf lässt du dich ein, wenn du hier halt den Vertrag

oder das Objekt kaufst.

Das ist für mich halt tatsächlich eine ganz, ganz wichtige Sache.

Grundsätzlich dann auch, dass ich als Vermieter tatsächlich, also wenn ich später vielleicht

auch mal ein Problem mit meinem Mieterhöhungsklausel habe, dass ich da konsequent in meinem Verhalten

bin.

Also ich hatte das immer wieder, das, also ein Thema, was mich ja immer wieder verfolgt

hat, waren halt so Mietnomaden, Zahlungsverzugskündigung.

Und da finde ich halt, da muss man halt wirklich halt Fristen setzen, sagen, okay, das ist

die Konsequenz.

Und wenn die Konsequenz halt oder das nicht eingehalten wird, dann muss die Konsequenz

fallen.

Das ist für mich immer eine ganz wichtige Sache.

Und grundsätzlich, also nicht nur gehen sie zum Rechtsanwalt, sondern ganz häufig

auch gehen sie zum Verwalter.

Also der weiß meistens, was er tut und macht mir mein Leben halt sehr, sehr viel entspannter

als Mieter.

Das ist für mich halt tatsächlich ein ganz wichtiger Tipp.

Nima, vielen Dank.

Ich nehme mit, kenn deinen Mietvertrag.

Ich bin sehr gespannt, wir haben noch einen zweiten Teil, der wird auch nochmal sehr spannend,

weil wir da über so ein paar Mythen sprechen wollen.

Deswegen bis hierhin erstmal vielen Dank und wir sehen uns ja gleich nochmal wieder.

Zum Anwaltes.

Danke.

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