Immobilien Experten Talk: Auswirkung ESG auf Immobilienfinanzierung
‍

Übersicht der Themen

ESG-konforme Immobilienkredite!

Banker-Sichtweise: was Verkäufer und Käufer wissen sollten!

Wie entscheidend ist die Nachhaltigkeit bei der Finanzierung?

Welche Fragen stellt die Bank bei einer ESG-konformen Finanzierung?

‍

Timestamps aus dem Video

0:00 Intro - Vorstellung des Themas

0:39 Was genau sind ESG-konforme Immobilienkredite?

1:17 ESG - was hat sich in den letzten Jahren verändert?

2:47 Woher kommt das Thema ESG?

4:20 Wie kümmert sich die Berlin Hyp AG um die Nachhaltigkeit?

5:55 Was bedeutet ESG für Immobilienkäufer und Kreditnehmer?

7:40 Wie entscheidend ist der Energieausweis für die Bank?

9:07 Was will die Bank hinsichtlich der Nachhaltigkeit wissen?

10:13 ESG-Score zu schlecht: finanziert die Bank dann nicht mehr?

11:20 Sind grüne Immobilien günstiger in der Finanzierung?

12:32 Wie kann ich braune Immobilien noch finanzieren?

13:55 Konditionen für grüne und braune Immobilien bald unterschiedlich?

‍

Transkript des Videos

Hi und herzlich willkommen zur neuen Ausgabe des Immobilien-Experten-Talks.

Wir sprechen heute mit Bankvorständin Teresa Dreo-Tempsch.

Sie ist seit vielen Jahren im Bereich der Immobilienfinanzierung unterwegs und wir sprechen

heute über gewerbliche Immobilienfinanzierung und wie stark das Thema ESG die Immobilienzene

verändert und auch noch verändern wird.

Der Immobilien-Experten-Talk

Teresa, herzlich willkommen zu unserem Immobilien-Experten-Talk.

Wir freuen uns, dass wir heute hier sein dürfen.

Hallo Patrick, schön, dass ihr hier seid.

Dankeschön.

Meine erste Frage, die mich interessiert, ist, was genau versteht man unter ESG-konformen

bzw. nachhaltigen Immobilienfinanzierungen?

Dabei handelt es sich um Finanzierungen, Immobilienfinanzierungen für Developments oder auch Investmentfinanzierungen,

bei denen Nachhaltigkeitskriterien Voraussetzungen sind.

Es ist immer die große Frage, was versteht man unter Nachhaltigkeit?

Da gibt es das Schlagwort Taxonomie.

Das ist eine der Definitionsmöglichkeiten und dahinter stehen noch das große Thema ESG

mit den drei Themenschwerpunkten, wobei E für environmental, S für social steht und

G governance, also gute Unternehmensführung.

Jetzt ist es ja so, du bist seit längerer Zeit auch in Leitendführungspositionen bei

Banken unterwegs, gib uns doch mal einen Einblick, was hat sich in den letzten fünf bis zehn

Jahren in der Thematik ESG dann auch verändert?

Natürlich immer mit Blickweise von der Bank.

Über ESG spricht man eigentlich erst seit einigen Jahren.

Früher war das einzige Kriterium, muss man fast so sagen, Lage, Lage, Lage bei der Immobilienfinanzierung.

Jetzt kommt dieses Nachhaltigkeitsthema zunehmend rein, das ist spürbar seit zehn Jahren in etwa.

Es hat begonnen mit der Zertifizierung von Immobiliengebäuden und mittlerweile ist es aber...

Wenn du sagst Zertifizierung, was genau meinst du damit?

Es gibt Labels, so wie beim TÜV, so kann man sich das in etwa vorstellen, gibt es auch

Labels für die Immobilie, wo hier von neutraler Stelle festgestellt werden, dass es gewissen

Kriterien entspricht in Abstufungen, Gold- oder Platin-Zertifizierungen, nationale und internationale

Labels gibt es, wo man bestätigt bekommt, das ist nach den Kriterien der Zertifizierungsstelle

ein nachhaltiges Gebäude.

Ok, und das war vor 5 Jahren, 10 Jahren war das eigentlich noch gar nicht der Fall?

Ich weiß nicht genau, wann es begonnen hat, es hat sicherlich schon vor 10, 15 Jahren

begonnen über diese Zertifizierung, dass man ja gesprochen hat, dass die vergeben wurden.

Das Thema Nachhaltigkeit in der Konsequenz, wie wir es jetzt mit ESG erleben, ist aber

ein viel breiteres und das Verständnis auch ein anderes mittlerweile.

Ok, was natürlich immer spannend ist auch zu verstehen, wo kommt denn das eigentlich her?

Also ist das ein Thema, was irgendwie aus der Politik getrieben wird?

Was ist denn so dein Eindruck?

Das große Thema ist der Klimawandel, absolut spürbar, auch mittlerweile in Deutschland

muss man ja mittlerweile sagen und durch diesen Klimawandel haben sich internationale, nationale

Institutionen Gedanken gemacht, wie man das hinanstellen kann.

Gibt es mittlerweile Paris-Abkommen oder den Green Deal in Europa.

Und auf dem Aufbauend hat sich die Politik Gedanken gemacht, wie man diesen Klimawandel

eingrenzen kann, die Klimaneutralität vorantreiben kann und daher gibt es mittlerweile immer stärker

gesetzliche Rahmenbedingungen, die geschaffen werden, um diesen Klimawandel quasi einzubremsen.

Und wenn man es so nennen will, wir sprechen sehr oft von der Regulatorik und die Regulatorik

pusht das Thema sehr stark, heute Maßnahmen zu setzen, um in der Zukunft nicht diese Schäden

erleiden zu müssen.

Welche Person steht denn hinter der Regulatorik?

Sind das Politiker oder wo kommt es letztendlich her?

Ist das vielleicht auch die BaFin?

Was kann man sagen, wer der Treiber dahinter ist?

Für uns sehr relevant in der Finanzierung ist es vor allem die Europäische Union und

die EZB, die das vorantreibt, die hier Definitionen gibt, die genau uns erklärt, was nachhaltig

ist und was nicht nachhaltig ist.

Auch nachhaltiges Wirtschaften wird hier definiert.

Also für uns ist es eher die europäische Ebene, die relevant ist, aber auch in Deutschland.

Jetzt hat man natürlich auch häufig das Gefühl, naja, es gibt da sicherlich viele,

auch schwarze Schafe mit dabei, die sich auf die Fahne schreiben, wir sind irgendwie nachhaltig,

aber eigentlich ist das mehr so ein bisschen Greenwashing.

Ihr als Bank seid ja sehr starker Vorreiter, was das Thema Nachhaltigkeit angeht.

Vielleicht kannst du zwei Sätze sagen, was euch denn so besonders macht für das Thema

Nachhaltigkeit?

Also zunächst einmal ist mir doch wichtig zu sagen Greenwashing, also da würde ich

um etwas Verständnis bitten.

Das Thema entwickelt sich so derart schnell, dass das, worüber wir heute sprechen, in

ein, zwei Jahren wahrscheinlich belächelt wird.

Ich kann es mir nur so vorstellen.

Aber man muss auch sagen, wann hat man die Aussagen oder wann hat man sich zu den Themen

positioniert.

Wir selber haben uns seit 2015 mit dem Thema auseinandergesetzt, wo wir das erste Mal einen

Green Bond begeben haben, nach ganz klaren Kriterien.

Der Impuls kam eigentlich damals für uns aus der Refinanzierung.

Wir wollten Investoren für uns interessieren und da war das grüne Thema gerade so en vogue,

ist gerade aufgekommen, haben gesagt, wir wollen ein interessantes Produkt kreieren.

Mittlerweile ist es in der Branche, in der Politik überall das große Thema, das unsere

Branche ausrevolutionieren wird.

Außerdem beschäftigen wir uns damit und unser Ziel ist es, der modernste Immobilienfinanzierer

Deutschlands zu sein und dazu gehört es natürlich auch zum Thema Nachhaltigkeit, sich ganz

klar zu positionieren und unser Portfolio im Wesentlichen auf Nachhaltigkeit zu drimmen.

Natürlich auch unser eigenes Tun und Handeln.

Wir wollen ja heute auch versuchen, so ein bisschen hinter die Kulissen mitzublicken.

Wenn du jetzt sagst, modern, nachhaltig, was heißt das denn konkret?

Also wenn ich jetzt eine Immobilie kaufen möchte, ihr seid sehr stark im gewerblichen

Bereich mit unterwegs, jetzt möchte ich vielleicht wirklich eine große Immobilie kaufen, im

mehreren Millionenbereich, was bedeutet das für einen Immobilienkäufer?

Muss ich plötzlich andere Dokumente mitbringen?

Muss ich schauen, dass die Immobilie vielleicht aber per se auch schon mal besser von Energie

kennen werden ist?

Also gib uns da doch vielleicht mal einen kurzen Einblick, was das konkret im täglichen

Doing für einen potenziellen Immobilienfinanzierer bedeutet.

Also unser Ziel ist es, ein möglichst krütes Portfolio langfristig zu haben.

Das heißt, wenn wir jetzt neue Immobilienfinanzierungen auf den Tisch gelegt bekommen, dann wollen

wir natürlich auch Informationen über die Güte hinsichtlich Nachhaltigkeit der Immobile

bekommen.

Ein ganz wesentliches Informationsmöglichkeit ist der Energieausweis, den verlangen wir

für jedes Objekt, das wir finanzieren.

Das gibt uns sehr gute Informationen.

Und dann mittlerweile seit gut einem Jahr bitten wir die Kunden, einen ESG-Fragebogen

auszufüllen, die drei Kriterien, die ich gerade vorhin genannt habe, nämlich die grüne

Umweltschutz sozusagen, die Themen zu Social und zu Governance zu beantworten, was das

Unternehmen selber anbelangt, aber auch was die Immobilie anbelangt.

Also diese Fragen stellen wir jedem Kunden.

Und das dritte Thema ist, vielleicht noch ergänzen darf, ist das Thema, wenn es sich

um eine nicht grüne Immobile heute handelt, dann wollen wir auch gerne wissen, was der

Kunde damit zu tun gedenkt, um die Immobile energieeffizienter zu bekommen.

Okay, jetzt habe ich ganz viele Folgefragen dazu.

Ich weiß gar nicht, womit ich jetzt anfangen soll, aber vielleicht fangen wir mal mit

dem Energieausweis an.

Also sprich, ihr lasst euch einen Energieausweis vorlegen, der muss wahrscheinlich auch aktuell

sein.

Und für euch ist dann abhängig von dem, was auf dem Energieausweis steht, also typischerweise

dieser regenbogenfarbige Strahl, auf dem man dann sehen kann, ob es eher im grünen

oder in dem roten Bereich ist.

Genau.

Und ihr würdet dann, abhängig davon, wo sich der Wert der Immobile befindet, würdet ihr

dann sagen, okay, wir wollen jetzt wissen, was du damit machst, insbesondere wenn es

jetzt eher im schlechten Bereich ist.

Genau.

Heute ist das im Wesentlichen eine Informationsquelle für uns.

Wir sammeln diese Daten auch ganz konsequent, weil wir die auch am Ende des Tages reporten

müssen.

Für uns ist es wesentlich, um es einstufen zu können, ist es eine grüne Immobile und

nicht eine grüne Immobile, ist der CO2-Verbrauch der Immobile.

Daran können wir abmessen, überschreitet es eine gewisse Grenze oder nicht.

Dann können wir es auch entsprechend einordnen.

Es ist für uns eine Informationsquelle, über welche Finanzierung wir mit dem Kunden sprechen.

Wenn es eine grüne Immobile ist, dann können wir auch, wir nennen es Energieeffizienzkredit,

anbieten oder es ist keine grüne Immobile, dann muss man wahrscheinlich in die Immobile

investieren, um diese Energie effizienter zu bekommen.

Dann sprechen wir über einen Transformationskredit und und und.

Das heißt, wir haben Möglichkeiten, hier auch die entsprechenden Finanzprodukte anzubieten.

Kommen wir mal zu dem ESG-Fragebogen.

Was sind denn da so typische Fragen?

Also steht da wirklich drin, ich will wissen, was du da jetzt irgendwie machst mit der

Immobilie oder was sind Fragen, die ihr dann stellt?

Das ist ein Fragebogen, der sich wie gesagt an den Kunden wendet und auch noch an das

Objekt.

Zum Objekt stellen wir Fragen wie eben Energieeffizienz, CO2-Verbrauch, aber auch Altlastenthemen

sind da drinnen, aber auch zur Social Komponente, beispielsweise über Demografie in der Regionalität,

wo sich die Immobile befindet und derartige Fragen aber auch zum Kunden.

Das heißt, wir möchten auch den Footprint des Kunden gerne erfahren, nicht so sehr der

Immobile selbst, sondern auch des Kunden als solches in seinem Geschäftsbetrieb.

Dann gibt es zum Thema Social beispielsweise Personalthemen, wie gerecht die Entlohnung

dort ist und dergleichen und Governance-Themen, also gute Unternehmensführung.

Das wird abgefragt und dann ergibt sich aus diesen Ergebnissen dann ein Score.

Das ist sehr spannend zu hören.

Ich habe das selber auch so noch nie mitbekommen, dass gesagt wird, wenn die Immobilie sehr

grün ist, aber du vielleicht bei anderen Kriterien, die nicht direkt etwas mit der

Immobilie zu tun haben, das klingt so ein bisschen nach, dass ihr dann sagen würdet,

nein, dann wollen wir den Kunden auch gar nicht finanzieren.

Im Moment hat das nicht den Effekt.

Wie gesagt, wir ermitteln im Moment einen Score, den legen wir auch unserer Kreditentscheidung

zugrunde.

Die Gewichtungen, die Daten zum Objekt werden deutlich höher gewichtet, also zum Beispiel

Daten zum Social-Ungang mit Personal und dergleichen, aber sie werden erhoben und fließen letztendlich

ein.

Warum werden diese erhoben?

Weil uns auch der Regulator, der sogenannte Regulator, dazu aufgefordert hat.

Das heißt, wir müssen künftig derartige Daten reporten.

Das ist das, wo der Regulator über die Bankenwelt, über die Finanzwelt geht, um diese Daten

zu sammeln.

Verstanden.

Theresa, du hast vorhin gesagt, dass es unterschiedliche Kredite gibt, also den Energieeffizienzkredit

und ich nenne mal den Standardkredit.

Kann man das wirklich so sagen, dass grüne Immobilien im Vergleich zu den braun, also

die, die wahrscheinlich energetisch nicht mehr auf dem besten Stand sind, dass die von

den Finanzierungskonditionen besser bzw. schlechter ausfallen?

Im Moment wirkt es noch nicht so stark.

Es wird sicherlich kommen.

Im Moment ist es so, dass wir auch andere Institute grüne Finanzierungen bonifizieren.

Das heißt, wir geben da ein bisschen einen Abschlag auf die Marge.

Das heißt, der Kunde bekommt eine etwas günstigere Marge.

Das ist wie gesagt ein Incentive.

Das ist für uns, ich sage es immer, ein Investment in unser eigenes Portfolio.

Weil je mehr grüne Assets wir haben, umso besser ist es für uns künftig.

In Zukunft gehe ich eher davon aus, dass braune oder nicht energieeffiziente Immobilien

eher abgestraft werden.

Warum?

Weil die These durchaus begründet ist, dass diese im Wert verlieren werden.

Das heißt, dass braune Immobilien zunehmend an Wertverlust hinnehmen müssen.

Warum?

Weil man erkennt, dass er in diese Immobilie erst investieren muss und das natürlich vom

Wert oder vom Kaufpreis abziehen wird.

Wie sieht das jetzt aus?

Also ich komme jetzt mit einer Immobilie, die im Energieklasse G oder H ist, also im

schlechtesten Segment.

Und dann sage ich euch aber, naja, ich werde ein bisschen die Fassade machen.

Ich übertreibe jetzt ein bisschen.

Ich werde vielleicht mal die Fenster austauschen, aber danach ist das alles schon tutti.

Jetzt gib mir doch mal den Kredit dafür.

Ist das so einfach oder wird das dann wirklich auch an gewissen Kriterien festgemacht und

sagen, wir geben den Kredit, aber dann wollen wir wirklich von dir sehen, dass du das dann

auch mitgemacht hast?

Es ist eine Frage der Kredithöhe, würde ich definieren.

Es ist nicht so, ob oder ob nicht man einen Kredit bekommt, sondern eher wie viel Kredit

bin ich nachher als Bank bereit darauf zu geben.

Wenn hier Investitionsrückstau besteht oder ich weiß, um diese Immobilie künftig grün

zu bekommen, energieeffizient zu bekommen, muss ich xy investieren und unsere Gutachter

können sich zumindest einen Wert kalkulieren, also können sich dem nähern.

Dann kann ich die Immobilie heute gar nicht mehr so hoch finanzieren, als eine Immobilie

auf dem gleichen Standard vielleicht, der aber energieeffizient ist.

Das heißt, ich würde in der Kredithöhe spüren.

Das bedingt ja dann so ein Stück weit auch.

Also ich sage mal, wenn ich Geld in die energetische Modernisierung stecke, das ja zwangsläufig

dann noch der Wert der Immobilie eigentlich mitsteigen müsste, weil sie jetzt besser

ausgestattet ist.

Ja, ich würde zumindest zu einem Werterhalt sprechen.

Sehr spannend.

Vielleicht als letzte Frage, was siehst du denn für Punkte, die dazu führen, das Thema

grüne versus braune Immobilien in der Finanzierung, dass das in der Kreditfinanzierung zukünftig

weiter auseinandergehen würde?

Also sprich wie Bonifikation bzw. vielleicht immer mal ein Top oben drauf.

Was muss passieren oder woran hapert es auch, dass das aktuell noch nicht umgesetzt wird?

Das ist Investitionskosten, die sich vielleicht nicht rasch in eine steigende Miete oder Effizienz

des Gebäudes umlegen lassen.

Ich glaube aber, dass das Thema in der Breite sehr wohl angekommen ist in der Branche.

Wir merken das durch viele, viele Kundengespräche.

Man überlegt wahrscheinlich bei jedem einzelnen Objekt, muss man ja überlegen, was braucht

es, um diese Immobilien energieeffizienter zu gestalten.

Ich glaube, das Thema ist angekommen, es braucht vielleicht noch etwas Zeit in der Umsetzung

und der wirtschaftliche Druck ist vielleicht auch noch nicht in der Gänze da.

Zeit heißt ein Jahr, zwei Jahre, zehn Jahre, zwanzig Jahre?

Wenn man ein Objekt heute betrachtet, dann schaut man sich den Dekarbonisierungspfad an.

Das heißt, man schaut um das große Ziel, 2045 in Deutschland energieneutral zu sein

bei einer Immobilie, wie muss sich die Immobilie verbessern, um das zu erreichen.

Und das kann man auch nicht erst im Jahr 2043 machen, sonst ist es zu spät, sondern man

schaut, dass man möglichst rasch runterkommt.

Man hat eine gewisse Zeit, man muss durchaus planen.

Die meisten größeren Investoren nehmen sich für jede Immobilie einen eigenen Plan vor

und da gilt es dann über die Jahre, vielleicht auch Jahrzehnte abzuarbeiten.

Lisa, vielen Dank für den ersten Teil.

Danke.

Wir wollen im zweiten Teil gleich auch nochmal über das zweite Thema, also das Es in der

Mitte von ESG, sprechen.

Ich persönlich glaube, dass das aktuell noch ein sehr unterschätztes Thema ist, deswegen

freue ich mich, dass du auch heute hier mit dabei bist und uns da gleich nochmal Informationen

zu geben wirst.

Sehr gerne.

Deswegen bis gleich.

Tschüss.

‍