Immobilien Experten Talk: Sozial und nachhaltige Immobilien-Finanzierungen
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Übersicht der Themen

Sozialer Wohnungsbau vs. Rendite-Immobilien

Finanzierung von sozialer Wohnungsbau

Was wird sich in der Zukunft bei der Immobilienfinanzierung ändern?

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Timestamps aus dem Video

0:00 Intro - Vorstellung des Themas

0:38 Was bedeutet das "S" in ESG?

1:40 Was hat das mit der Immobilienfinanzierung zu tun?

2:34 Gibt es dann bald soziale Immobilienfinanzierungen?

3:50 Was ist der Social Loan?

5:20 "Grün und bezahlbar" oder "grün oder bezahlbar"?

7:20 Was will die Bank zukünftig bei der Finanzierung wissen?

8:50 Wird das Thema auch für Investoren interessant werden?

10:35 Tipps für die Immobilienfinanzierung

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Transkript des Videos

Was aber einen ganz großen Konflikt mit sich birgt, den wir später nochmal beantworten wollen.

Also grün oder bezahlbar oder grün und bezahlbar.

Wir haben neben dem Thema der Nachhaltigkeit noch ein anderes wichtiges Thema, nämlich Social.

Ein vielmals derzeit wahrscheinlich noch unterschätztes Thema,

was aber einen ganz großen Konflikt mit sich birgt, den wir später nochmal beantworten wollen.

Also grün oder bezahlbar oder grün und bezahlbar.

Bevor wir aber die Antwort darauf finden, interessiert mich natürlich erstmal,

was ist denn genau dieses E im ESG?

Das S im ESG.

Ja, es steht für Social, soziale Komponente in der Wirtschaft, aber natürlich auch in der Immobilienwirtschaft.

Man hat sich dem Thema schon versucht, über die Taxonomie zu nähern.

Wir haben aber noch keine konkreten Kriterien, wie dieses S auszugestalten ist,

um es tatsächlich als nachhaltig zu definieren.

Welche Themenkreise und welche Themenkreise denkt man da?

Das ist erstmal der Themenkreis Arbeitswelt.

Das heißt, wie sozial ist die Arbeitswelt gestaltet.

Dann insgesamt die Gesellschaft, Inklusion und derartige Themen.

Und aber auch, wie die Menschen leben, wie der Lebensstandard ist der Menschen.

Das sind so die drei Themenkomplexe.

Du merkst es schon, es ist eher weich, es ist eher qualitativ,

es ist nicht so hart abgrenzbar wie das E, das grüne Thema mit dem CO2.

Der Energieausweis und dann haben wir zukünftig immer mal den Sozialausweis.

Sozialausweis, ja.

Was hat das denn jetzt mit der Immobilienfinanzierung zu tun?

Ja, in der Immobilienwirtschaft hat es natürlich auch mittlerweile ganz intensiv diskutiert.

Jetzt diskutiert man über Quartierentwicklungen beispielsweise,

wie diese gestaltet sind, um ein Zusammenleben möglichst divers zu gestalten beispielsweise.

Oder wie wohl fühlt sich ein Arbeitnehmer in einem Bürogebäude?

Wie angenehm ist es, wie viele Besprechungszonen hat man,

wie viele Rückzugsmöglichkeiten hat man.

Und auch in den Unternehmen selber,

Gender Pay Gap und lauter derartige Themen werden dort diskutiert.

Auf die Immobilienbezogen ist es auch hier etwas schwieriger zu greifen.

Wir haben viel diskutiert im Haus.

Da gibt es natürlich die Möglichkeit, objektbezogen es auf Pflegemobilien zu fokussieren

oder Bildungseinrichtungen oder auch, und das sehen wir eigentlich als das bedeutendste Thema,

bezahlbares Wohnen.

Okay.

Und kann man das sagen, was sich dadurch jetzt verändert?

Also sieht man, dass dann zukünftig mehr Finanzierungen für Pflegeeinrichtungen vergeben werden?

Also verändert sich euer Portfolio dadurch?

Oder mir fehlt so ein bisschen der Ankünftpunkt, wie jetzt bei dem Thema Nachhaltigkeit,

Energieausweis, du musst deine Immobilie energetisch sanieren.

Würde man sowas bei dem Thema dann auch sehen?

Das wird man sicherlich in der Branche sehen.

Man macht sich jetzt auch schon Gedanken darüber, wie gesagt, wie Quartiersentwicklung.

Das sind im Moment noch so ein bisschen qualitative Pluspunkte, die man hier sammelt.

Ich merke es aber bei den Developern, die sich sehr intensiv damit auseinandersetzen,

wo auch die Mieter fragen, was kann ich meinen Mitarbeitern bieten in dieser Immobilie?

Also das wird schon hinterfragt.

Wir selber haben uns auch Gedanken gemacht, wie schaut unser Portfolio aus?

Für uns hat es einen ähnlich hohen Stellenwert wie das Grün im ESG.

Es gehört auch zu unseren ESG-Produktfamilien sozusagen, eine soziale Finanzierung zu machen,

nach diesen Kriterien.

Da sind wir aber noch ein Stück weit in der Entwicklung.

In der Refinanzierung haben wir es allerdings schon.

Wir begeben schon Social Bonds, also soziale Anleihen sozusagen, um Immobilien dieser

erste Klasse zu refinanzieren.

Ich habe vorhin schon mal kurz gehört, ihr habt tatsächlich auch schon einen Kredit,

der in die Richtung geht.

Da ist kurz das Wort Social Loan gefallen.

Das fand ich natürlich sehr spannend.

Vielleicht kannst du uns da einen Einblick geben, was das denn genau ist?

Also beim Social Loan ist noch in der Entwicklung, aber wir werden Mitte des Jahres soweit sein,

dass auch unseren Kunden anbieten zu können.

Der ist eine Finanzierung, womit wir bezahlbares Wohnen finanzieren wollen.

Das ist nach gewissen Kriterien definiert und wenn diese Kriterien erfüllt werden, können

wir sozusagen ein Label an diese Finanzierung herangeben.

Das ist mit einer Zusatzvereinbarung zur eigentlichen Darleensvereinbarung darzustellen und der definiert

dieses Objekt als bezahlbares Wohnenimmobilie.

Die Kriterien haben wir uns selbst zugrunde gelegt, orientieren sich aber nach offiziell

nachvollziehbaren Größenordnungen.

Das Thema sozial geförderter Wohnungsbau ist ja eins, was häufig aus der Politik kommt.

Ihr als Banker seid ja eigentlich mehr der Hüter der Wirtschaftlichkeit der jeweiligen

Finanzierung.

Ich glaube, das kann man so sagen.

Ja, muss man so sagen, weil es ist ja nicht unser eigenes Geld, das wir hier investieren

oder weitergeben.

Es ist ja Geld, das wir von unseren Kunden sozusagen durch Einlagen oder über den Kapitalmarkt

bekommen.

Mein Gefühl ist immer, wenn es gerade Richtung sozial geförderter Wohnungsbau ist, ist es

typischerweise eher etwas, was natürlich zu Lasten der Rendite von dem Immobilienentwickler

oder dem Immobilienbestandshalter geht.

Deswegen eröffnet sich natürlich schnell die Frage, die ich anfänglich einmal gestellt

habe, grün oder bezahlbar?

Oder ist es vielleicht sogar eher grün und bezahlbar?

Was ist denn deine Meinung dazu?

Das Ziel muss sein, grün und bezahlbar.

Es gibt Investoren am Markt, die sich eindeutig diesem Thema verschrieben haben.

Das sind insbesondere die nicht gewinnorientierten Wohnungsgesellschaften, kommunaler Art Genossenschaften.

Es gibt aber auch private Immobilieninvestoren, die sich dezidiert dazu positioniert haben,

nein, ich will leistbaren Wohnraum, ich will bezahlbaren Wohnraum auf den Markt bringen.

Es war, ich würde mal sagen, bis vor kurzem, bevor der Zinsanstieg uns erreicht hat, bevor

diese Kostensteigerungen uns erreicht haben, war es durchaus auch noch ein valides gutes

Segment, das vielleicht nicht ganz die große Rendite versprochen hat, aber über die Dauer

eine sehr hohe Stabilität, Keflostabilität, gezeigt hat, dass er durchaus seine Rechtfertigung

hatte und auch von privaten Investoren durchaus gesucht war.

Man muss gut kalkulieren, man kann sich da keinen Luxus erlauben sozusagen, aber das

ist durchaus möglich und sollte in Zukunft auch möglich sein.

Wir müssen einfach nur viele gute Initiativen und viele gute Ideen einbringen, um auch

Neubau leistbar zu machen.

Ich denke da eher so in Modulbauweisen und dergleichen.

Wobei, es ist halt auch durchaus ein Thema, was den Bestandsbau betrifft, gerade wenn

da zukünftig irgendwie Sanierungen entstehen, dass man da auch direkt mit drauf schaut.

Ja, und es kommt natürlich sehr stark auf den Einstand drauf an, wenn das ein älteres

Portfolio ist, das man schon länger mit Bestand hat, dann hat das natürlich jetzt auch eine

andere Wirtschaftlichkeit, als wenn man an den Neubau denkt mit den enorm hohen Baukosten

und noch immer relativ hohen Grundstückskosten.

Wie sieht das jetzt aus, also ich als Immobilienentwickler oder Investor komme zu euch und möchte eine

Finanzierung haben.

Auf welche Frage muss ich mich einstellen, um dann auch einen Kredit bei euch zu bekommen?

Im Grunde sind es die üblichen Fragen zur Immobilienfinanzierung, wenn es um einen Social

Loan geht in Zukunft.

Dann schauen wir auf zwei Teile.

Das eine ist, wer ist unser Kunde?

Wenn du dann ein nicht gewinnorientiertes Unternehmen bist als Investor, dann ist schon

mal der erste Haken dran, privatwirtschaftlich jetzt auch, wie gesagt, da müsstest du dich

aber schon öffentlich dazu bekennen, dass du bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellst.

Und das zweite Thema ist natürlich das Objekt selber und die Miete vor allem, die hier verlangt

wird und die darf eine gewisse Obergrenze nicht überschreiten.

Wir haben gesagt, wir wollen irgendwas Nachvollziehbares als Obergrenze definieren und da haben wir

die Regeln der Wohnbaugeldverordnung uns herangezogen und gesagt, wenn hier nicht mehr

Miete verlangt wird, als diese Obergrenze erlaubt, dann würden wir das als bezahlbaren Wohnraum

bezeichnen.

Für mich klingt es ein bisschen, dass man quasi am Ende eher noch mal separiert zwischen

den nicht gewinnorientierten Immobilienbestandsleiterinnen und Entwicklern etc. und denen, die das natürlich

auf wie eine Rendite machen.

Wird das dann auch immer mal so sein, falls ihr das ein bisschen schon in die Zukunft reingeschaut,

glaubt ihr, dass das Thema sozial auch ein Thema sein wird, was dann dem renditeorientierten

Immobilieninvestor dann auch noch mal stärker mit betreffen wird?

Oder ist es eher durch die Politik getrieben, weil vorgeschrieben wird, hey, du musst aber

mindestens 20, 30 Prozent der Immobile auch in sozial geförderten Wohnungsbau mitentwickeln?

Das wird sicherlich politisch sehr stark getrieben werden.

Ich meine, man sieht es ja heute schon, es gibt ja in vielen Städten schon die Vorgabe,

20, 30 Prozent im Neubau für Sozialwohnungen zur Verfügung stellen, gibt es unterschiedliche

Regelwerke.

Das ist auch grundsätzlich kein Problem, wenn es bekannt ist und wenn der Entwickler

sich darauf einstellen kann.

Er muss ja, wenn er ein Grundstück kauft, kalkulieren.

Was kann ich ihm im Verkauf erzielen?

Und wenn er weiß, er kann oder welche Miete kann ich erzielen, um das Ganze rentabel zu

machen?

Wenn er von vornherein weiß, er kann nur x bezahlen, weil er 30 Prozent sozialen Wohnungsbau

zur Verfügung stellen muss, dann kann er das rechnen.

Es ist schwieriger, wenn ein teures Grundstück erwirbt und dann erst die Information bekommt,

er kann ein Drittel davon nicht zur Marktmiete, sondern zu einer regulierten Miete vermieten,

dann bedeutet das für den Rest des Objektes, dass er eine umso höhere Miete erzielen müsste

und dann ist es die Frage der Wirtschaftlichkeit, ob das überhaupt erzielbar ist am Markt.

Spannend.

Zum Abschluss frage ich natürlich immer unsere Experten, welche goldenen Tipps sie denn für

Immobilien, Investoren, Bestandshalter, Entwickler haben.

Vielleicht fassen wir beides einmal zusammen und vielleicht hast du ja den einen anderen

Tipp Richtung Thema Nachhaltigkeit, Soziales, den du uns mitgeben kannst, wo du sagst,

ah das ist wichtig, das sollte man sich auf jeden Fall in der Zukunft mit anschauen.

Tipp ist auf jeden Fall, wenn man eine, ich gehe mal von einem Erwerb der Immobile aus,

ist hinsichtlich der Nachhaltigkeitskriterien, sich gut zu überlegen, gut zu analysieren,

die Daten auch einzusammeln.

So eine Immobile hat viele, viele Daten und die gilt es wirklich sauber, sich zu holen,

zu analysieren, zu überlegen, auch zu dokumentieren.

Je größer der Immobilienbestand ist, umso mehr ist das Thema eigentlich gefragt, diese

Datenerhebung und Sammlung und diese Informationen auch digital zur Verfügung stellen zu können.

Also ESG und Digitalisierung, die gehen eigentlich Hand in Hand und je besser man hier vorbereitet

ist, je mehr Informationen man zur Verfügung hat, umso leicht ist es dann auch mit der Immobile

gut zu arbeiten.

Thema Daten fällt das auch als allerletzten Punkt.

Immobilien Interessierte sind ja meistens immer aus Daten zu finden, sei es jetzt Kaufpreise,

Mietpreise.

Gibt es irgendwo eine Datenbank, wo man sich schon das Thema Nachhaltigkeit mit angucken

kann, also wo sind besonders gute, wo sind besonders schlechte Immobilien?

Weißt du da, ob es da irgendwas in die Richtung schon gibt?

Ist mir in der Qualität nicht bekannt.

Es gibt sehr viele Datenquellen, aber das ist eigentlich das Hauptproblem, muss man fast

schon sagen, nicht nur in Deutschland, aber hier vor Ort ich es vor allem, dass viele

dieser Daten nicht zentral gespeichert und erhoben werden und natürlich damit auch nicht

zur Verfügung stehen.

Also zum Beispiel die Energieausweise könnte man eigentlich zentral speichern und dann

auch verfügbar machen, um die Arbeit für viele zu erleichtern.

Ich glaube, deshalb ist auch der Regulator interessiert daran, das über die Finanzinstitute

jetzt das ganze ESG-Thema zu treiben, weil er über uns eigentlich die Datenerhebung

am Ende des Tages erreicht.

Aber ihr habt ja ein bestandene Portfolio.

Genau, und wir müssen es sukzessive erheben.

Schön wäre es für den gesamten Markt, dass diese Daten zentral erhoben und gespeichert

werden würden.

E-Ausweis oder Materialinformationen, und, und, und.

Da gibt es viele, viele Themen, die wir echt wünschenswert und würden uns allen das Leben

erleichtern.

Ja, das können wir vorstellen.

Also vielleicht haben wir hier auch den Tipp gegeben für jemanden, der ein gutes Unternehmen

gründen möchte.

Genau, also für Start-ups jede Menge zu tun.

Sehr gut.

Vielen Dank für deine Insights.

Das hat mir sehr viel Spaß gemacht.

Ich möchte mich besonders auch für die Einladung bedanken.

Dankeschön, war sehr interessant.

Und ich würde sagen, wir quatschen einfach ein paar Monate nochmal und gucken, was sich

dann Thema ESG getan und entwickelt hat.

Sehr gerne, da wird sich jede Menge tun.

Sehr gut.

Ja, dir einen schönen Nachmittag.

Danke, Patrick.

Bis bald.

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