Immobilien Experten Talk: Erbstreitigkeiten bei Immobilien - was muss ich machen?
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Übersicht der Themen

Wie umgehe ich Erbstreitigkeiten bei Immobilien?

Wer entscheidet bei Erbstreitigkeiten?

Was passiert, wenn ein Erbe das Haus nicht verkaufen möchte?

Was sollte ich machen, wenn es schon zum Streit gekommen ist?

Was rät die Anwältin bei Erbstreitigkeiten?

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Timestamps aus dem Video

0:00 Intro

00:23 Wann funktioniert eine Erbengemeinschaft gar nicht?

03:40 Ein Miterbe will die Immobilie nicht verkaufen und blockiert - wie löse ich den Konflikt?

05:07 Wie bewerte ich eine Immobilie bei einem Erbfall?

07:22 Was passiert, wenn ein Erbe das Haus nicht verkaufen möchte?

07:50 Was passiert, wenn es noch ein abzulösendes Darlehen gibt und der Preis darunter liegt?

08:46 Wie wende ich ein Erbschafts-Desaster ab?

09:18 Tipps aus der Praxis zur Vermeidung von Erbstreitigkeiten?

11:10 Handschlag Deals vor dem Erbe - was sollte hier geregelt werden?

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Transcript des Videos

Und was ist, wenn einer von den beiden sagt "Mache ich trotzdem nicht!". Dann wird der andere einen Zwangsversteigerungstermin einleiten.

Der Immobilienexperten Tag! Willkommen zurück zum zweiten Teil, wir haben über Desaster im Erbfall

gesprochen, welche Fälle aus der Praxis kennst du, bei denen es beim Thema Erben überhaupt gar nicht funktioniert und die Erben sich nicht einig werden? Überhaupt gar nicht funktioniert natürlich,

wenn die Erbengemeinschaft, sei es eine kleinere aus zwei Personen oder eine größere, gar nicht zueinander finden. Ein Beispiel wäre, der eine möchte verkaufen, der andere will vermieten. Beide sind aber nicht daran interessiert in diesem Haus zu wohnen.

In der Konstellation ist es natürlich schwierig einen Kompromiss zu finden, die sind soweit voneinander weg, dass man versuchen könnte, dass eine zu probieren, den Verkauf nach hinten zu schieben und einfach zu gucken, wo die Ängste liegen. Das ist vielleicht noch eine angenehmere Konstellation hat meistens aber auch dazu geführt, im Laufe der Gespräche eine Lösung dahingehend zu finden, dass in dem besonderen Beispielfall, das sie es einfach mal für drei Jahre vermietet hatten und dann haben die
sich irgendwann zum Verkauf entschlossen. Also das sind natürlich auch Randprobleme, die sich damit ergeben neben dem allgemeinen Wahnsinn im Alltag, dass wenn die Heizung kaputt ist, wird mal angerufen, man muss vielleicht wieder neu malern und irgendwas funktioniert sonst nicht mit den Fenstern und immer wird man kontaktiert. In einem Rahmen Mieter-Vermieter-Verhältnis ist man natürlich immer auch oder muss immer auch erreichbar sein und das schafft natürlich bei dem einen Frust und bei dem anderen eine Vorstellung, dass man sagt das kompensieren die Einnahmen irgendwo nicht und erhalte mir die Immobilie. Beides verständlich, wenn beide nur so weit voneinander weg sind muss man darüber reden, was man vielleicht als Kompromiss finden könnte und ich glaube es gibt selten Fälle, wo kein Kompromiss wirklich ist, aber es führt natürlich immer erstmal auch zum Kampf

und die Zeit hilft manchmal um die Lösung zu finden. Wir haben zumindest dort, wie gesagt, eine Lösung finden können in einer anderen Konstellation. Da war die Erbengemeinschaft größer und es

ging nur um einen Grundstück und da habe ich oftmals gar keine Rückmeldung bekommen.

Um überhaupt festzustellen will es jemand haben, wollen alle verkaufen, wenn sich aus 13 Leuten fünf oder sechs zurückmelden und von dem Rest haben sie gar keine Ahnung und keine Antwort haben was die sich vorstellen könnten, kommen auch und beteiligen oder kommen nicht und beteiligen sich an keinem Gespräch, dann haben sie natürlich das Problem,

dass dort in dem Fall laufende Kosten auf die zugekommen sind, die natürlich alle tragen müssen,

die Behörden jeweils, sage ich mal bei heranziehen in einer Straßenlast oder bei Grundsteuern,

die ziehen das ein. Also da gibt's nicht viel Diskussion, dass wird im Zwangsvollstreckungswege eingezogen und dann gab es jemand der gesagt hat, also er sieht jetzt keine Möglichkeit, dass es hier irgendwie mal zu einem Gespräch kommen kann und leitet dann den Zwangsversteigerungstermin ein. Ein einzelner Anteil wird dann in der Zwangsversteigerung angeboten und damit muss natürlich das gesamte Grundstück verkauft werden und das hat dann dazu geführt, dass es einen Käufer gab.

Ein anderer Fall, den ich jetzt schon ein paar Mal mitbekommen habe, wir hatten vorhin Verkauf und Vermietung,

es gibt auch zwei Nachfahren, einer will verkaufen, der andere will eigentlich nicht verkaufen.

Hast du sowas auch in der Praxis? Passiert sowas häufiger?

In den meisten Fällen ist es ja dann so, dass derjenige der nicht verkaufen will, gerne

selber einziehen möchte. So kenne ich die Fälle oft, will aber nicht so viel bezahlen, wie sich der andere vorstellt, dass man auf dem freien Markt erzielt und dann müssen die sich irgendwie

annähern.
Wie nähern man sich an?

Oftmals ist es ja wirklich so, dass derjenige vielleicht eine Vorstellung  hat, aus einem freien Verkauf, weil er ein Angebot hat. Jetzt ist immer auch wichtig ist der andere ein naher Angehöriger Teil der Erbengemeinschaft oder ist es doch jemand der ferner weiter weg ist, man kriegt es dann in dem Finden seines Kompromisses ganz oft dann auch auf diese emotionale Schiene, zu sagen,

aber es ist doch ihre Schwester oder ihr Bruder.
Machen wir es über eine Ratenzahlung langfristiger oder über irgendeine Nutzungsregelung in irgendeiner Form, führt nicht immer zum Kompromiss,

also es kann auch dann beim Verkauf enden, dass der andere dann wirklich auch einsehen muss und sagen also der will jetzt so viel Geld, darauf hat er vielleicht auch einen Anspruch das kann ich nicht stemmen oder will ich nicht stemmen, dann muss ich dem Verkauf zustimmen, bevor der vielleicht auch eine Zwangsversteigerung einleitet. Was ist denn sinnvoller?

Der eine sagt 600.000€ Wert und der, der sie eigentlich quasi kaufen will und drin wohnen möchte, sagt nur 500.000€. Ist es nicht sinnvoller, erstmal vielleicht ein Gutachter zu beauftragen und dann in eine
neutrale Bewertung der Immobilie zu bekommen? Es ist immer eine Möglichkeit ein Kompromiss zu finden, die Gutachten sind natürlich auch nicht günstig, man muss das auch so gestalten,

dass beide den gleichen Gutachter wählen, sonst hat man oft das Risiko, dass der eine behauptet, dass

ist ja wie so eine Art Gefälligkeit-Gutachten, den kennst du doch bestimmt, deswegen hat er das jetzt gemacht. Gerade wenn das eher so in der Marge liegt, wie derjenige der sich das so vorgestellt hat. Also da muss man schon sehr vorsichtig damit umgehen, dass man beide dort abholt, wo ihre Ängste liegen.

Gemeinsamer Gutachter wäre eine Möglichkeit vielleicht auch manchmal den Immobilienmarkt über diese Plattformen doch gemeinsam mal zu analysieren. Ich bin bei sowas natürlich kein Immobilienmakler. Ich habe da keine Vorstellung, ich höre diese Summen und kann eben auch nur im Internet gucken, gibt es eine ähnliche Immobilie, gleiche Lage, wurde das verkauft, wurde in Ihrer Straße etwas

verkauft, zu welchen Preis, wie ist die ausgestattet. So ungefähr kann man eine Vorstellung kriegen, wenn jemand so weit voneinander weg liegt, dass der eine 600 der andere 400.000 € sich als Vorstellung

in den Kopf gemeißelt hat, denke ich kann man schon ein bisschen helfen den letztendlichen tatsächlich realistischen Verkaufspreis ist schwierig. Die haben dann einen Gutachten,

aber ob das tatsächlich auch jenes ist, mit dem sie am Ende zufrieden sind, wissen sie auch nicht, weil ich könnte mir vorstellen, dass der eine Gutachter,
wir hatten gerichtlich auch schon wirklich mal außergerichtlich zwei Gutachten, gerichtlich wurde noch noch eins veranschlagt und eingeholt und dann hatten wir drei verschiedene und die lagen in der Regel so zwischen 30 40 50.000€ auseinander, so jetzt haben sie trotzdem drei Preise was natürlich von dem Geringsten zum Höchsten

auch einen großen Unterschied macht. Und was mache ich dann? Der Richter sagt dann den Kompromiss gibt es in der

Mitte. Und was ist, wenn einer von den beiden sagt "ne, mache ich trotzdem". Dann wird der andere einen

Zwangsversteigerungstermin einleiten. Okay! Und hoffen, dass auch im Zwangsversteigerungsverfahren ein Käufer kommt, der den Preis bietet, der beiden gefällt. Nur dann hat man es ein Stück weit aus der Hand gegeben und muss nehmen was kommt. Der potenzielle Käufer könnte ja auch dann mitbieten und hoffen, dass er einen niedrigeren

Preis erhält. Genau! Worst-Case in so einer Konstellation ist ganz oft immer noch, wenn die sich nicht einig werden und ein hoher Kredit für eine Bank noch im Raum steht, der auch noch bezahlt werden. Dann muss die Bank noch befragt werden. Ja, eben das und man sollte wenigstens so ein Kompromiss finden, dass man bei Plus Minus Null landet. Wir kennen dann auch Fälle, dass das dann in der Zwangsversteigerung noch nicht mal erreicht hat, um die Kosten der Bank und dem Zwangsversteigerungsverfahren...

aber da würde die Bank doch nicht zustimmen! Na, es gibt so Fälle, wenn sie es sonst nicht verkaufen kann oder es gibt Bereiche, wo

es nicht so boomt oder die Nachfrage so groß ist, kann sein, dass sie dann zustimmen, das Problem liegt

bei sowas nicht bei der Bank, die kriegen ihr Geld ja sowieso, die stimmen zwar den Verkauf zu, aber die haben sich mit dem Darlehen und den Kosten ja diesen Rang gesichert, das bleibt ja sowieso offen, die kriegen dann einen Großteil aus diesem Erlös und der Rest muss dann der Alteigentümer oder die beiden Alteigentümer -
hier die Erbengemeinschaft - noch zahlen. Also das heißt die letzte Möglichkeit, um das Desaster abzuwenden, ist eigentlich einer der Parteien oder einer von den Parteien leitet dann die Zwangsversteigerung ein? In der Regel sind die schon auch noch geduldig, egal wie zerstritten die sind, das wird oft angedroht bis es dann letztendlich aber dazu kommt, das dauert eine Weile, weil ich glaube die Hoffnung stirbt zuletzt, zu sagen, Mensch das will er doch eigentlich auch nicht wirklich, komm wir finden schon noch mal irgendwie eine Lösung. Mal sehen wie er reagiert, manchmal brauchen die Leute auch ein bisschen Bedenkzeit. Welche Tipps kannst du uns noch aus der Praxis mitgeben, um genau solche Streitigkeiten zu vermeiden, wenn es dann wirklich mal dazu gekommen ist, weil in der Regel ist es ja so, man kann nicht mehr miteinander sprechen. Was würdest du machen, wenn er wirklich ja also ein großer Konflikt vorhanden ist? Wenn der Konflikt so groß ist, dass die gar nicht mehr miteinander reden, hatte ich das bisher so gemacht, dass ich die Erbengemeinschaft immer jeweils einzeln eingeladen habe.
Vielleicht auch mit dem Hintergrund ein bisschen zu erfahren, wie dieser Konflikt entstanden ist, wie ist er gewachsen und

wie könnte man ihn vielleicht beheben und dann hat man erst mal jeden einzelnen für sich gehört, jeden einzelnen gehört aus seiner Perspektive und dann hat man eine Möglichkeit vielleicht auch ein bisschen vorzufühlen, würdet ihr denn euch unter Umständen nur allein für diese sachliche Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft dann doch noch mal eine Tisch setzen, mit mir als Mediator,

vielleicht auch noch mit einem anderen Anwalt und ohne Lösung zu finden, manchmal funktioniert das sogar so, dass es auch danach wieder treffen gab, wo die dann sich doch angenähert haben, bei irgendeinem Familientreffen zusammengesessen haben, in den meisten Fällen funktioniert es schon,

weil ich ganz oft das Gefühl habe die wollen mir dann doch auch zeigen, ich bin ja auch erwachsen,

also für die Sache, kein Problem Frau Dorn, kann ich mich schon mit denjenigen an einen Tisch setzen wenn sie nicht verlangen, dass wir wieder die dicksten Freunde werden und dann ist es ja schon genau das was ich auch erreichen wollte und was Ziel ist, eine Erbengemeinschaft  vernünftig auseinanderzusetzen, also wirklich in den seltensten Fällen,

ist es so, dass sie die gar nicht kriegen, es dauert oftmals nur länger und es ist sehr sehr mühsam. Zum Abschluss noch eine Frage aus der Praxis, was schon mal vorkommt ist, dass man sich vor dem Erbfall so per Handschlag einigt und sagt "Hey, Mensch, ich gebe dir irgendwie schon mal 10.000 € und damit haben wir quasi alles abgegolten und was dann passiert, dann tritt der Erbfall ein und

man erinnert sich nicht an diesen Handschlag und sagt, "ne ne, also wenn jetzt hier die Immobilie, die ist ja nochmal im Wert gestiegen, jetzt will ich ja schon noch ein bisschen mehr mit haben". Hast du sowas schon  mal gehabt? Es wurde oft behauptet und derjenige, der dann was bekommen hat, hat es natürlich bestritten, wenn das nicht irgendwo verankert ist, entweder mit einer Überweisung im Verwendungszweck oder notariell irgendwie eine Vereinbarung dazu schriftlich festgehalten, dann ist es natürlich etwas, was ich nicht beurteilen kann. Ich habe dann "Ja/Nein". Aussage gegen Aussage. Ich sitze dann da und sage dann, es wird sich nicht beweisen lassen, entweder man findet eine Lösung, rechnet es zur Hälfte an oder gar nicht oder derjenige räumt es dann vielleicht doch noch ein, in irgendeiner Form, vielleicht hat der andere auch was bekommen, in den meisten Fällen ist es nicht beweisbar, das stimmt schon! Mit Handschlag...ist nicht gut!

Das Ehrenwort selbst war vor vielen Jahren noch mehr Wert, leider sind wir heutzutage an einem anderen Punkt angekommen.

Dein Tipp ist also, alles schriftlich zu dokumentieren, vielleicht auch über den Anwalt oder Notar, um dann quasi im Vornherein alles sauber dokumentiert zu haben um erst gar nicht in das Desaster hineinlaufen zu müssen. In einigen Fällen hatten wir, dass es dann nicht in bar geflossen ist, sondern als Überweisung. Dann kann man natürlich auch was damit anfangen, wenn im Verwendungszweck steht, wofür das ist.

Ja, es kann natürlich auch ein Darlehen sein,
das man einfach zurückzahlt. Also es gibt da die verschiedensten Varianten, oft eine Schenkung irgendwie oder ein Ausgleich für irgendwas anderes, also da gibt's viele Möglichkeiten, im Verwendungszweck sieht man das dann. Wenn natürlich das Bar bezahlt wurde und dann auch noch im Gespräch...

Das wird schwierig! Es natürlich auch einen steuerrechtlichen Aspekt: Schenkungssteuer, Erbschaftssteuer, man versucht es ja auch zu vermeiden und insbesondere, wenn der Immobilienwert natürlich jenseits von einer halben Millionen liegt. Ja, also wenn wenn die Erdmasse so hoch ist, dass man das rechtzeitig auch einschätzen kann, das hatten wir ja vorhin schon mal angesprochen, kann man es ja auch zu Lebzeiten übertragen und sich dann selbst absichern und das nicht die Kinder oder die böse Schwiegertochter in irgendeiner Form aus dieser Immobilie vertreibt, dass lässt sich schon absichern. Vielen Dank dass du heute da warst. Für mich haben sich viele Fragen beantwortet und auch das Bild vom Rechtsanwalt im Erbfall hat sie auch noch mal ein Stück weit verändert.

Deswegen vielen Dank, dass dass du hier warst und das du auch uns sehr gute Insight gegeben hast.

Ich wünsche dir also jetzt noch einen schönen Nachmittag. Ich freue mich, dass du mich eingeladen hast und ich fand das Gespräch auch sehr nett.
Vielen Dank, einen schönen Nachmittag dir auch!

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