Immobilien Experten Talk: Grüne vs. braune Immobilien
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Übersicht der Themen

Wo stehen wir bei der Energiewende beim Immobilienmarkt?

Was wird sich in der Zukunft verändern?

Braune vs. grüne Immobilien: wie verändern sich die Preise?

Welche Auswirkung hat das Nachhaltigkeit-Thema auf den Immobilienbesitzer?

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Timestamps aus dem Video

0:00 Intro - Vorstellung des Themas

0:27 Energiewende am Immobilien - wo stehen wir?

2:30 Widerspruch: Nachhaltigkeit vs. Milleuschutz/Denkmalschutz vs. sozialfähig?

5:08 Mieterstrom - eine gute Lösung?

5:54 Energetische Regulierungen zu teuer für private Vermieter?

7:48 Veränderung am Mietmarkt durch die Energiepreise

8:10 Selektion am Mietmarkt - Doppelte Bestrafung für einige Mieter?

10:06 Werden braune Immobilien schlechter bewertet werden?

11:50 Wohnungsknappheit vs. braune Immobilien - was wirkt stärker?

12:36 Einschätzung: Wie stark werden braune Immobilien im Wert sinken?

13:20 Tipps für Besitzer von braunen Immobilien

16:30 Wo finde ich relevante Informationen zu dem Thema?

18:20 Tipps: welche Quellen verfolgt der Experte?

19:00 Botschaft des Experten

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Transkript des Videos

Wenn ich eine Immobilie der Klasse H oder G kaufe, dann würde ich aktuell sagen, es ist zwar noch nicht im Preis enthalten, aber spätestens in. 2, 3, 4 oder vielleicht sogar noch schneller, wirst du in die Röhre gucken, weil du irgendwelche Auflagen bekommst…
Willkommen zurück zum zweiten Teil des "Immobilienexperten-Talk". Wir haben kürzlich über das Thema EU-Taxonomie gesprochen. Derzeit befinden wir uns in einer Zeitenwende, was auch Olaf Scholz gesagt hat. Thema Energiewende im Immobilienmarkt. Wo stehen wir derzeit? Nicht weit genug. Deutschland hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2045 klimaneutral zu sein, die EU fordert eine CO2-Reduktion bis 2050 von 30-50%. Derzeit sind wir noch nicht weit genug.
Viele Städte haben sich andere Ziele gesetzt. Beispielsweise will Marburg bis 2035 klimaneutral sein. Die Herausforderungen sind riesig, wie wir jetzt gerade durch den Ärger mit dem russischen Gas merken. Wir sehen, wie abhängig wir von fossilen Energieträgern sind, und dass die Ersatzlösungen nicht so funktionieren, wie wir es uns vorgestellt haben. Es ist langsam und teuer, aber trotzdem nicht so effizient, wie wir es uns wünschen. Die Energiewende besteht aus mehreren Teilen. Wir brauchen Energie, aber auch Effizienz im Gebäudesektor. Leider wird die Energieeffizienz oft zu sehr in den Vordergrund gestellt. Unsere These ist, dass jedes Gebäude so ausgerichtet werden muss, dass es mit einer Vorlauftemperatur von 50 Grad beheizt werden kann.
Dazu muss man alte Gebäude nicht unbedingt mit Fußbodenheizung ausstatten. Es muss trotzdem eine Menge an alten Gebäuden getan werden, denn nicht jedes alte Gebäude ist hierfür geeignet. Es gibt viele Denkmäler und ganze Siedlungen, die denkmalgeschützt sind… oder Milieuschutz haben. Ach genau, da war ja noch was. In diesen Fällen darf man keine Fußbodenheizung einbauen. Es gibt auch noch andere Ziele, die häufig widersprechend sind.
Die Nachhaltigkeit hat mindestens drei Komponenten, aber die soziale Komponente, dass man sie immer mitdenken muss, wird häufig vergessen. Dies ist eigentlich die größte Herausforderung. Es gibt auch noch andere Herausforderungen, wie z.B. das Vorhandensein ausreichenden Materials und Handwerker, um alles in der Kürze der Zeit zu schaffen.
Wenn man alles hinbekommt, wird es nach dem heutigen Stand jedoch so teuer, dass man die Menschen vor Kosten stellen, die sie nicht tragen können. Wir subventionieren bereits mit 200 Milliarden für die hohen Energiekosten. Wenn wir diese hohen Energiekosten jedoch durch hohe Mieten ersetzen, weil die Gebäude entstanden sind, können wir diesen Dauerdoppelwums jedes Jahr nicht finanzieren. Das zeigt, dass diese gestiegenen Energiekosten eigentlich die Kaltmiete sind, die die Gesellschaft nicht bezahlen kann. Diese Zeit ist eigentlich einzigartig.
Deshalb ist die Herausforderung, Dinge nicht nur aus technischer Sicht zu betrachten, sondern immer zu überprüfen, was die Menschen, die in den Gebäuden leben, bezahlen können. Wir müssen unser Handeln daran ausrichten. Auf einer Tour in NRW haben wir kürzlich mit Herrn Drescher gesprochen, der das Modell dort schon seit vielen Jahren erfolgreich umsetzt und eine höhere Sanierungsquote hat. Das liegt daran, dass er die Menschen finanziell mitnimmt und Dinge macht, die manche Experten als unzureichend ansehen, aber am Ende ist die Bilanz besser als in den meisten anderen Städten. Daher müssen wir anders denken. Wenn wir nicht alle Gebäude so anpacken können, wie wir es wollen, müssen wir über die andere Seite sprechen. Die Frage der Energieerzeugung ist natürlich von großer Bedeutung. Ich habe gerade über die Dunkelheit gesprochen, aber ich werde trotzdem über Photovoltaik als erstes sprechen. Warum brauchen wir wirklich jede Kilowattstunde und warum gibt man nicht endlich den Raum frei für viel mehr Mieter-Strom in Deutschland? Man hat bereits vieles getan, wie die Absenkung der Umsatzsteuer oder die Streichung der Umsatzsteuer für die Selbstnutzer, aber wir können diesen Strom nicht nutzen, weil wir selber zu Energieversorgungsunternehmen werden.
Wenn wir das im Quartier machen wollen und es so komplex ist, dann sagen die Leute: "Okay, dann lasse ich es eben." Das verstehen wir nicht. Das ist der erste Punkt. Energie durch Photovoltaik - ich möchte einmal einsteigen, weil ich das Gefühl habe, dass wir aktuell noch nicht über die Klimaneutralität 2050 sprechen, was gerade passiert. Die Politik schreibt den Banken vor, dass sie grüne Portfolios haben müssen, wenn sie Kredite vergeben, die wiederum an die großen Wohnungskonzerne weitergegeben werden. Aktuell sagen die Wohnungskonzerne: "Okay, ich muss jetzt auf Biegen und Brechen versuchen, meinen Wohnungsbestand grün zu bekommen, wenn ich ihn finanzieren möchte“. Das bedeutet, dass ich aktuell eher einen politischen oder regulatorischen Druck spüre. Im Gegensatz dazu bekommt der private Besitzer, beispielsweise eines Mehrfamilienhauses oder einer Wohnung, davon noch gar nichts mit und im Zweifelsfall sagt er sogar: "Ich gucke mir das gar nicht an, weil ich jetzt so viel Geld investieren müsste und ich es am Ende nicht mal kann." Und dann sind wir bei dem Punkt, dass der Mieter sich das nicht leisten kann, weil die Kosten irgendwann umgelegt werden und er nicht in Relation steht. Siehst du das auch so? Trifft das zu?
Ja, das trifft zu. Der private Vermieter gibt es ja so nicht, aber viele denken natürlich so. Was macht jetzt der Staat parallel dazu, um die Menschen zur Einsicht zu bringen? Mir kommt die CO2-Abgabe in den Sinn, die jetzt natürlich völlig sinnfrei ist, weil die Kosten sowieso so hoch sind und auch nicht mehr so stark absinken werden.
Das neue Normal bedeutet, dass wir noch lange Jahre Gas haben werden und eine Verdreifachung der Preise erwartet wird, auch nach April 2024, wenn die Preisbremse ausläuft. Dies wird Auswirkungen auf den Privatvermieter und seine Mieter haben. Die Mieter werden sich überlegen, ob sie sich die Gesamtmiete leisten können und gegebenenfalls in eine Wohnung ziehen, die beides - Miete und Energiekosten - in einer überschaubaren Größenordnung hat.
Das bedeutet, dass Gebäude mit einer relativ geringen Kaltmiete, aber hohen Energiekosten, keine große Zukunft haben werden.
Diejenigen, die einen guten Job und ein gutes Gehalt haben, haben eher die Chance, eine Wohnung auszusuchen. Für diejenigen mit schlechteren Jobs oder Teilzeit- oder befristeten Arbeitsverträgen wird es schwieriger, eine Wohnung zu finden und sie müssen möglicherweise in schlechte sanierte Wohnungen ziehen. Diese Menschen werden doppelt bestraft, da sie dann auch noch mehr Geld für die Energiekosten bezahlen müssen.
In den engen Märkten ist das häufig der Fall. Es sei denn sie sind künftig Bürgergeld-Empfänger, dann tritt der Staat komplett ein in die Zahlung der Energiekosten. Wir finden es gut, dass es künftig eine Wohngeldreform, wo die Energiekosten bezahlt werden. Bei der Heizkostenkomponente gefällt uns allerdings nicht, da sie an jeden gezahlt werden muss, egal ob die Wohnung saniert wurde oder nicht.
Eigentlich ist es das, was man sich wünscht: Dass nicht das passiert, was man als Grundlage für die Frage hatte. Was machen Menschen mit wenig Geld, die irgendwo hin gehen? Sie sollten eigentlich unterstützt werden, wenn eine Wohnung saniert wird. Im Moment bekommt jedoch jeder erstmal das Geld, ob er saniert oder nicht. Das ist ein Fehlanreiz, der vom Staat momentan leider eingesetzt wird. Das muss geändert werden. Wir brauchen einen Anreiz für Menschen, die sanieren, damit sie die Gewissheit haben, dass sie auch eine höhere Miete nehmen können, weil es ja auch Geld kostet und die Menschen nicht so viel Geld haben, sich die Wohnung leisten können. Das wäre eigentlich das ideale.
Gerade beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie muss man mit einem langen Horizont planen, z.B. wie es in fünf oder zehn Jahren aussehen wird. Typischerweise hat man eine lange Immobilie, aber man muss schon heute das Thema berücksichtigen. Wenn man eine Immobilie mit Klasse H oder G kauft, dann hat es aktuell noch nicht im Preis drin, aber spätestens in zwei, drei, vier Jahren oder sogar schneller muss man irgendwelche Auflagen erfüllen. Es geht aktuell sehr stark in Richtung Bestrafung und nicht in Richtung Förderung von Sanierungen.
Das ist so! Wir hatten auch im ersten Teil die Frage, was passiert, wenn man ein Haus kauft und die Bank es sich ansieht. Die Bank sagt dann: "Das ist Energieeffizienzklasse H". Für die Bank bedeutet das, dass sie sich das in ihr Portfolio packt, aber eine Finanzierung aus Sicht der Taxonomie ist alles andere als gut. Wenn eine Bank bei der Refinanzierung Vorteile haben will, muss sie darauf achten, dass die Masse des Portfolios auf der grünen Seite ist.Wenn ich Probleme mit der Finanzierung habe, bedeutet das, dass die Bedingungen schlechter sind. Das heißt, dass jemand, der ein schlechtes Gebäude mit einer schlechten Energieeffizienzklasse verkauft, Abschläge in Kauf nehmen muss.
Es ist spannend, wenn man mit Verkäufern spricht, denn oft kommt das Thema Wohnungsknappheit zur Sprache. Ob es jetzt eine G, H oder eine andere Klasse ist, spielt keine Rolle, denn es gibt immer jemanden, der es kauft.
Ich höre oft die These, dass das nicht so ist, aber der beste Beweis ist, was jetzt passiert. Wir erleben, dass die Zinsen gestiegen sind und plötzlich haben wir an verschiedenen Märkten einen Preisrückgang. Also funktioniert es als Markt, und wenn die Taxonomie oben draufgelegt wird, dann würde ich wetten, dass in den allermeisten Fällen es keine Rolle spielt. Es gibt Spezialimmobilien, die sind so einzigartig, so toll, also da spielt das alles keine Rolle, aber beim Schwarzbrot am Markt, da wird das eine Rolle spielen.
Traust du dir zu, eine Einschätzung zu geben, wie stark diese Immobilien im Wert sinken werden? Ich glaube, das hängt von Markt zu Markt unterschiedlich ab. Je enger der Markt ist und je einfacher es ist, diese Immobilie in eine höhere Effizienzklasse zu bringen, desto geringer wird der Abschlag sein. Je teurer es ist, desto größer wird der Abschlag sein.
Du bist immer sehr nahe an der Politik dran, deshalb versuche ich natürlich, ein paar Tipps von dir zu bekommen, vielleicht auch schon im Hinblick auf das, was in der Zukunft kommen wird. Wenn ich zum Beispiel Eigentümer einer schlechtsanierten Immobilie bin, was sollte ich dann am besten machen? Hast du goldene Tipps, die du teilen kannst?
Ja, das sind keine Geheimnisse. Es gibt ganz banale Dinge, die gemacht werden können und nicht so teuer sind, aber weil es bisher so schlecht ist, kommt man schnell nach oben. Zum Beispiel: Kellerdeckendämmung und oberste Geschossdecke. Theoretisch muss man das machen, aber früher konnte man sagen, es sei nicht wirtschaftlich. Heute unter den heutigen Energiepreisen, die auch in die Zukunft reichen, ist das meiste, was nicht gemacht wurde, heute wirtschaftlich. Also sollte Fenster tauschen. Wenn du diese drei Dinge gemacht hast und die Heizung richtig eingestellt ist (sofern es kein alter Brummer ist), bist du fast schon in zwei Effizienzklassen nach oben. Mit einem überschaubaren Investitionsniveau kann man also eine Menge erreichen. Die entscheidende Frage ist jedoch, ob wir damit die Klimaschutzziele erreichen. Wir machen das nicht aus Spaß oder um Immobilienbesitzer zu ärgern, sondern weil wir auf dieser Welt ein echtes Problem haben. Die Grundvoraussetzung für Planungssicherheit ist, dass die Wohnungseigentümer wissen, was in ihrer Stadt passiert. Es wird in vielen Fällen wesentlich teurer sein, wenn jeder eine Wärmepumpe einbaut, als wenn man ein Nahwärmesystem baut. Aber ich weiß nicht, ob ein Nahwärmesystem geplant ist oder nicht.
Das heißt eigentlich, bräuchten wir so schnell wie möglich in den einzelnen Kommunen, ob groß oder klein, Klarheit darüber, was die Kommune plant. Eigentlich sollte die Kommune sinnvollerweise auch nicht nur die Stadtwerke fragen, sondern vor allem auch die Immobilienbesitzer mit einbeziehen. Das ist unser ganz dringender Appell: Je eher man das macht und je eher die Immobilienbesitzer Klarheit haben und sagen, wenn ich jetzt hier an einem Ausbau für Fernwärme oder danach Wärme fahre, dann ist es vielleicht sinnig, erstmal das System, das sie noch haben, weiter zu fahren, als ich jetzt für einiges Geld eine Wärmepumpe einbaue und die fünf Jahre betreibe, und dann kommt der Anschluss- und Benutzungszwang an ein Nahwärmesystem. Das macht keinen Sinn, allerdings noch mal immer auch jetzt in Richtung Immobilienbesitzer, wenn ich so schöne Möhren habe der Klasse G und H, ich
muss auf jeden Fall was tun dann nutzt kein Nahwärmesystem. Ich muss was tun.

Es ist klar geworden: Obacht, wenn du jetzt etwas kaufen willst oder wenn du im Bestand so eine Immobilie hast – guck dir es genau an! Der kleine Immobilienbesitzer hat ja nicht immer die Chance, jede Diskussion mitzuverfolgen, aber was würdest du sagen, wenn du eine Immobilie besitzt? Wo sollte ich aktuell hingucken, um genau diese Informationen aus der jeweiligen Stadt mitzubekommen, damit ich auch frühzeitig weiß, dass sich da gerade ein spannendes Fenster für mich als Immobilienbesitzer auftut, das ich mir mal genauer ansehen kann?

Gute Frage, denn im Moment werden wir überhäuft mit Verordnungen und Gesetzen, die fast täglich kommen und ganz ehrlich: Auch wir haben es schwer, Schritt zu halten mit der Entwicklung. Ja, danke, wir genauso. Und wenn ich jetzt nach Europa gucke - das haben ja viele überhaupt nicht auf dem Radar - da passieren die Dinge parallel zueinander und nicht abgestimmt. Also Taxonomie ist ein Beispiel für eine europäische Gebäuderichtlinie, die selbstständig neben hersteht und nicht verzahnt ist. Das alles als einzelner Hausbesitzer auf dem Radar zu haben, ist extrem schwierig. Ich saß gestern Morgen zusammen mit einer Bankenrunde und ich glaube, dass Banken eine zentrale Rolle künftig einnehmen müssen, weil Finanzierer eigentlich über diese Dinge wissen sollten, was sie heute nicht tun. Ich glaube, im Moment ist die gesamte Gesellschaft überfordert, weil sich so schnell so viel verändert. Eine Botschaft, vielleicht dann dazu, bei all dem, was am eigenen Haus sinnvoll ist, um Energie zu sparen, ist, dass es nicht dazu führt, dass andere Maßnahmen deutlich verhindert werden. Das ist immer richtig.

Okay, hast du nichts desto trotz, also ein bisschen ausgewichen, ich versuche mal nachzufragen: Gibt es eine Quelle, wo man als kleiner oder größerer Immobilienbesitzer aktuell schauen kann, um die Informationen zu bekommen?

Ich würde mich immer an die jeweiligen Verbände wenden, ob es für die etwas größeren Wohnungsunternehmen oder Haus- und Grundbesitzer ist, Verbraucherzentralen sind auch eine gute Quelle. Ja, und das Internet - ich selbst mache mich auch einfach schlau, ich blättere im Internet und man findet eigentlich ziemlich schnell, wenn man die richtigen Schlagworte hat, dann auch seine Lösung.

Sehr gut. Ich möchte dir natürlich zum Abschluss die Chance geben, vielleicht noch eine Botschaft zu senden. Wenn du eine hast, ist jetzt die Zeit dafür.

Also, im Moment scheint für die Immobilienbesitzer manchmal der Himmel einzufallen, aber das ist auch bei Asterix und Obelix nicht passiert. Das Leben geht weiter. Dont panic!
Okay, sehr gut. Also, aktuell ist es vielleicht ein bisschen dunkler, aber die Sonne wird wieder kommen. Vielen Dank, dass du bei uns warst und sehr spannende Insights. Ich habe mich gefreut, mit dir zu sprechen, und euch natürlich alles Gute und auch im Jahr 2023 weiterhin gutes Gelingen.. und dir viele Zuhörer. Danke schön. Danke.

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