Immobilien Experten Talk: Mhyten beim Mietrecht
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Übersicht der Themen

Irrglauben zum Mietrecht

Wie funktioniert die Untervermietung ganz einfach?

Wie kann ich mich vor Mietschulden schützen?

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Timestamps aus dem Video

0:00 Intro - Vorstellung des Themas

0:28 Mythos 1: Richter sind pro Mieter und gegen Vermieter

5:02 Mythos 2: Keine Kündigungsfrist, wenn der Mieter sich um Nachmieter kümmert

7:03 Mythos 3: Vermieter können eine Untervermietung untersagen

12:11 Mythos 4: Beim Auszug muss der Mieter streichen und renovieren

15:18 Mythos 5: Messies/Mietnomaden sind schwierig aus der Wohnung zu bekommen

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Transkript des Videos

Wir haben jetzt ein sehr spannendes Thema. Wir sprechen über Mythen im Mietvertrag.

Typischerweise finden wir, wenn man auf Google und Co unterwegs ist, sehr viele Aussagen von möglicherweise auch nicht qualifizierten Leuten.

Jetzt haben wir dich heute hier. Die Themen wollen wir aufrollen.

Die erste Frage, die ich mitgebracht habe. Richter sind generell immer pro Mieter und gegen Vermieter.

Also das kann ich so wirklich nicht bestätigen. Es gibt ganz unterschiedliche Richter.

Ich sage immer, die Juristen sind auch sehr starke Charaktere.

Ich würde denken, dass eigentlich alle Richter innerhalb eines bestimmten Korridors beurteilt werden.

Das wird vom Gesetz vorgegeben und dann haben wir so einen Korridor und da werden die sich zuerst mal nicht rausbewegen.

Größtentats. Und dann kann ich halt am Ende des Tages gucken, ist der eine vielleicht eher, dass er seine Entscheidung eher in die eine Richtung, die andere Richtung.

Das kann man so generell nicht sagen. Ich finde gerade in Berlin, wenn ich das mit Kollegen bespreche, wenn wir Mieter vertreten,

freuen wir uns, wenn wir bei einer Berufungskammer landen. Bei einer anderen Berufungskammer ist man da vielleicht als Vermieter vertretererglücklich.

Das kann ganz unterschiedlich sein. Und auch selbst da gibt es auch nochmal Unterschiede, ob ich tatsächlich in bestimmten Themen,

ist die eine Berufungskammer eher vermieterfreundlich, in einer anderen Richtung dann eher mieterfreundlich. Also es ist ganz verschieden.

Man hört ja schon sehr häufig gerade von Vermietern so Aussagen wie, naja ich als Vermieter, ich habe eh immer den Nachteil gegenüber Mietern,

dass der Mieter generell besser geschützt ist als der Vermieter.

Das folgt aber aus dem Gesetz. Das ist jetzt nichts, was die Richter halt so entscheiden, sondern wir haben halt gerade im Wohnraummietrecht

halt wirklich sehr, sehr enge gesetzliche Vorgaben, aus denen die Richter auch nicht raus können.

Und das ist etwas, was ich eigentlich auch wissen sollte, wenn ich mit einer Vermietung beginne. Also wenn ich eine Wohnung kaufe und die vermieten will,

dann sollte ich wissen, dass ich mich da reinbegebe gerade in dieses Korsett.

Wir haben ja im ersten Teil schon gehört, prüfe den Mietvertrag bevor du in eingehst. Also das wäre wahrscheinlich auch hier das Entscheidende.

Nein, und nicht nur Mietvertrag tatsächlich, sondern auch, dass ich einfach mir bewusst bin, welche Vorgaben das Gesetz gibt.

Also dass halt tatsächlich bestimmte Dinge halt gerade im Wohnraum nicht erlaubt sind. Und das muss ich wissen.

Das ist nichts, was mich überraschend darf, wenn ich halt tatsächlich vermiete. Das ist halt so.

Gut, aber ich kann ja jetzt auch als Vermieter nicht ständig die aktuelle Rechtsprechung mitverfolgen und das komplette BGB lesen.

Also was würdest du empfehlen? Du willst ja auch nicht immer direkt alles zum Rechtsanwalt bringen.

Aber was würdest du sagen, was ist so Grundwissen, was ich als Vermieter mitbringen sollte?

Also Grundwissen ist vielleicht zuerst mal halt Mietstrukturen, wie kann ich meine Miete, aber ich finde tatsächlich,

dass gerade das Mietrecht, also es muss auch nicht alles zum Rechtsanwalt geben, verstehe ich gar nicht falsch.

Ich finde tatsächlich, manche auch zum Schluss nehmen sich einen Verwahrter. Also ich bin selber Vermieter, ich einen Verwahrter.

Also dort irgendwie einfach, damit ich manche Sachen überhaupt nicht machen muss.

Und am Ende des Tages werde ich im Zweifelsfall als jemand, der versucht mir dieses Wissen hat von Google zu holen, immer schlechter fahren, als wenn ich mir professionelle Hilfe hol.

Also Tipp hier, du kannst auf Google nachschauen, aber wenn du dir sicher sein willst, dann...

Also da findet Google, das erlebt man ja manchmal als Rechtsanwalt, die Leute kommen, ja aber ich habe doch gegoogelt und das und das Gericht hat so entschieden.

Und ich so, ja gut, das AG Kempten, also das Amtsgericht Kempten hat in einer besonderen Entscheidung mal irgendwie das und das.

Also erstens weiß ich nicht, ob das vielleicht nicht noch zum LG So-und-so weitergegangen ist und das LG hat gesagt, das ist absoluter Blödsinn, was du jetzt hier gerade gemacht hast.

Aus welchem Jahr ist das? Hat sich vielleicht das Gesetz in der Zwischenzeit geändert?

Und ist das, was halt vielleicht dann in Kempten halt tatsächlich Rechtsstand ist, in Berlin genauso?

Also das ist halt ganz, ganz gefährlich, weil letztlich das, was uns Rechtsanwälte oder Juristen grundsätzlich halt vielleicht auch so ein bisschen auszeichnen sollte, ist, dass wir nicht nur gucken, was entspricht unserer Meinung.

Also was ist das, was wir finden wollen, sondern was bricht auch vielleicht dagegen.

Also dort muss halt wirklich konsequent gucken, gibt es da Rechtsprechungen, die halt meine Meinung widerlegen, um halt wirklich gut argumentieren zu können oder sagen zu können, ja so ist es.

Das ist halt eine Daseinsberechtigung der Rechtsanwalt für Mietrecht Fragen.

Kommen wir zum zweiten Miethaus. Wir wechseln auf die Mieterseite. Was ich da häufig höre, ist eine Aussage, ich möchte ausziehen, ich bringe drei potentielle Nachmieter, die die Wohnung übernehmen.

Also kann ich dann auf früher außerhalb der normalen Kündigungsfrist, die in der Regel drei Monate ist, schon vorher aus dem Mietvertrag raus?

Also wenn die Kündigungsfrist drei Monate ist, dann auf keinen Fall. Dann muss ich halt diese drei Monate einhalten, wurde auch schon häufiger so entschieden.

Also gar keine Chance?

Gar keine Chance. Es wird ja häufig inzwischen in Wohnraummietverträgen eine Frist halt für die erste ordentliche Kündigung vereinbart, also beidseitiger Kündigungsverzicht.

Das ist nach dem BGH möglich für bis zu vier Jahre und das wird halt schon häufiger inzwischen halt probiert.

Wenn ich halt so einen langfristigen Zeitraum habe, in dem ich halt im Mietvertrag bleiben müsste, dann kann ich tatsächlich sagen, so lieber Vermieter, ich möchte jetzt raus dort und ich gebe dir meine Nachmieter.

Wichtig dann aber auch, ich muss dann, wenn ich halt diese Nachmieter vorschlage, dasselbe, praktisch selben Unterlagen dann halt beibringen, den Vermieter vorlegen, von mir aus, wie ich selbst halt in meiner Bewerbung an den Vermieter gegeben habe.

Also ich kann dann nicht einfach sagen, hier sind das die Namen, hol dir mal die Unterlagen, sondern ich bin derjenige, der dann halt auch liefern muss.

Das bedeutet, das ist mehr so ein Good Way von dem Vermieter, wenn er sagt, innerhalb der drei Monate, ich kann sagen, es passt, aber du musst dich halt komplett darum kümmern, die Unterlagen, die du mir damals gebracht hast, auch jetzt wieder einzuholen.

Achso, nee, dort irgendwie. Also ich meinte wirklich, wenn halt tatsächlich für längere Zeit die Kündigung beidseitig ausgeschlossen ist.

Ich kann ja als Mieter tatsächlich mich auch verpflichten, für vier Jahre dieses Mieterbjekt halt zu behalten und halt tatsächlich keine Kündigung auszusprechen.

Innerhalb der drei Monate geht gar nichts. Also da ist tatsächlich Vorstellung, gut, weil das ja auch so ist.

Kommen wir jetzt zum dritten Mythos. Was ich auch häufig höre, ist, dass der Vermieter grundsätzlich den Untermietvertrag untersagen kann.

Ganz falsch. Also da gibt es tatsächlich, und das kann halt wirklich richtig böse enden.

Also da halt auch nochmal die Unterscheidung zwischen Gewerberaum und Wohnraum. Im Gewerberaum ist es halt so, 540 BGB, dass ich sagen kann, du brauchst meine Zustimmung, lieber Mieter dort.

Und wenn du halt tatsächlich untervermieten willst, dann muss ich dem zustimmen. Und die Konsequenz einer verweigerten Zustimmung ist dann aber, dass der Mieter kündigen kann.

Mit einer Frist von sechs bis neun Monaten meistens, aber ich habe ein Kündigungsrecht als Mieter.

Wobei, du sagst sechs bis neun Monate, die normale Kündigungsfrist ist doch drei Monate.

Genau, das ist praktisch anders. Da haben wir immer nach Quartalen gestaffelt, wenn nicht im Mietvertrag, was man das vorgeben muss.

Und da haben wir dann halt die sechs bis neun Monate, was immer zum Quartalsende ist, hinter dem man nicht im Quartal die Kündigung aussprechen.

Im Wohnraum ist es halt nochmal ganz anders. Da ist es so, dass wenn nach Abschluss des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse des Mieters entsteht zur Untervermietung,

dann bin ich als Vermieter verpflichtet, dieser Untervermietung zuzustimmen. Da komme ich nicht ganz vorbei.

Wenn ich, obwohl dieses berechtigte Interesse besteht, die Untervermietung verweigere, mache ich mich schadensersatzpflichtig.

Das wird auch häufiger veröffentlicht in der Rechtsprechung, dass Vermieter mehrere tausend Euro,

nämlich den entgangenen Untermietzins des Mieters ausgleichen müssen. Das kann richtig bitter werden.

Da muss man noch wissen, dass das berechtigte Interesse nach Anmietung entstanden ist. Das berechtigte Interesse ist die Rechtsprechung sehr großzügig.

Wenn ich als Familie angemietet habe, meine Kinder sind aus dem Haus vielleicht noch geschieden, dann in jedem Fall.

Es reicht aber schon, dass ich mir die Wohnung eigentlich nicht mehr lassen könnte, wenn ich nicht einen Untermieter nehme.

Das berechtigt das Interesse.

Wobei, da sprichst du jetzt gerade über Teiluntervermietung. Unterscheidet man da auch nochmal zwischen Teil- und kompletter Untervermietung?

Ja, eine komplette Untervermietung ist nicht erlaubt. Ich muss immer Besitz an einem Teil der Wohnung behalten und sei es ein Zimmer.

Was wir auch ganz häufig haben, sind die Fälle, wo der Mieter ins Ausland geht, praktisch Studium oder Arbeitsfall von der Arbeit her,

und dann die Wohnung untervermieten möchte in der Zeit. Da ist wichtig, dass er nur das Recht hat, praktisch einen Teil der Wohnung unter zu vermieten.

Er muss auf jeden Fall mindestens an einem Zimmer damaßen und für weiteren Besitz haben.

Das kann ich ja schnell umgehen. Wenn ich eine 3-Zimmer-Wohnung habe, dann nehme ich einen Raum und sage, das ist jetzt mein Zimmer.

Den Rest kannst du mieten. Dementsprechend fallen zwei Dritte an den Untermieter mit an.

Dann kann der Vermieter schon nicht mehr das ablehnen.

Dieses ganze Thema Untervermietung ist für die Vermieter sehr unerfreulich, weil es unglaublich schwierig ist, dann irgendeine Art und Weise was zu beweisen.

Auch diese Ferienuntervermietung. Ich bin ja dann auf der anderen Seite immer ganz schnell bei Datenschutzproblemen.

Wenn ich da anfange, ich kann da nicht einfach eine Kamera in den Hausflur packen.

Da gibt es auf jeden Fall sofort jemanden, der die wegklagen wird.

Das ist ein ganz dickes Problem im Brett, das der Vermieter dann bohren muss, wenn er dann tatsächlich das Bewerber beweisen möchte.

Also zusammenfassend, die komplette Untervermietung, da kann der Vermieter ablehnen.

Bei einer Teiluntervermietung, da reicht es, wenn quasi ein Raum in dem Mieter bleibt, da kann der Vermieter so gesehen gar nichts machen.

Aber ich muss es zumindest dem Vermieter mitteilen, oder?

Ja, natürlich.

Also mehr so, hey, für dich zur Information, hier wohnt jetzt auch jemand anderes.

Nein, es ist immer so, dass ich die Zustimmung einholen muss.

Es ist im Gesetz tatsächlich vorgesehen bei der Untervermietung von Wohnraum, dass die Zustimmung davon abhängig gemacht werden kann, dass ein Untermietzuschlag verlangt wird.

Das ist aber des Terrainers noch vollkommen offen, was denn da möglich ist.

Da gibt es auch wiederum in Berlin verschiedene Rechtsprechungen zu, die ansagen irgendwie, da gibt es einen gewissen Prozentsatz, die anderen sagen,

ich muss als Vermieter nachweisen, dass ich da wohl einen erhöhten Aufwand habe.

Da fehlt uns wahrscheinlich noch mal von BGH, der sagt, das sehen wir als angemessen an und den Rest, das können wir nicht nehmen.

Spannend. Dann haben wir Mythos 3 auch besprochen.

Kommen wir zu Mythos 4. Wir sprechen über den Auszug.

Und da gibt es häufig die Aussage, beim Auszug muss der Mieter streichen und renovieren.

Und muss es entsprechend auch bezahlen?

Es kommt darauf an. Die typische Juristenantwort, man kann es nicht so klar sagen.

Was ich auf jeden Fall machen muss, ist Wände und Decken, die in besonderen Farben gestrichen werden.

Wenn es wirklich ins Knallige reingeht, wo ich tatsächlich überstreichen muss, das sollte ich auf jeden Fall machen.

Beim Rest gibt es dann tatsächlich die Schönheitsreparaturklausel. Da muss man dann prüfen, ist die überhaupt wirksam vereinbart?

Wir haben dann die nächste Frage. War die Wohnung bei Einzug des Mieters, war die im renovierungsbedürftigen oder unrenovierten Zustand?

Danach wird sich das auch entscheiden. Das ist tatsächlich, also kann man wirklich nicht über einen Kamm scheren.

Meine Erfahrung ist, dass es wirklich, ich würde mal sagen, 50 Prozent der Fälle, würde ich sagen, irgendwie muss es der Mieter nicht machen.

Also da gibt es Möglichkeiten, tatsächlich für den Mieter dagegen vorzugehen.

Und wie prüfe ich sowas vorher?

Ganz viele der Klausen, die unwirken, also zuerst mal, ich muss halt selbstkritisch durch meine Wohnung gehen.

Oder der Vermieter muss auch kritisch durch die Wohnung gehen und sich überlegen,

ist das jetzt tatsächlich schon eine Beschädigung der Wohnung oder kann ich das noch durch einfache Malerarbeiten halt beseitigen?

Und wenn ich das geklärt habe, also die Frage Schadensersatz, Pflichtverletzung des Mieters, dann bin ich halt bei der Frage der Schönheitsreparaturen.

Da kann man sich halt die Klausen anschauen. Und ich würde denken, dass man wahrscheinlich den Großteil der Klausen inzwischen bei Google irgendwo findet, wirksam oder wirksam.

Und natürlich kann man das auch beim Rechtsanwalt nachlesen.

Wir können mal ein Beispiel nehmen. Jetzt habe ich die Wände von weiß auf schwarz gestrichen.

Das wäre so ein typisches Beispiel, wo der Vermieter dann sagen kann, musst du wieder in den Originalzustand zurückbringen.

Genau. Das Beispiel an der Wand, irgendwie Schimmel halt, hat sich Schimmel gebildet.

Es ist nicht klar, wer das beseitigen muss. Und jetzt zieht der Mieter aus und der Vermieter sagt so gut, jetzt mache ich mir jetzt auch nicht mehr die Arbeit.

Dann ist es so, tatsächlich selbst wenn die Schönheitsreparaturklausel wirksam ist, müsste man schauen, zu welchem Zeitpunkt hat sich der Schimmel gebildet.

Hatte der Mieter kurz davor gestrichen, dann irgendwie sowieso gar nicht.

Wenn Schönheitsreparaturen zu dem Zeitpunkt fällig waren, muss wahrscheinlich der Vermieter zunächst einmal den Schimmel so weit beseitigen, dass es sich überhaupt lohnt, da nochmal Schönheitsreparaturen aufanzubringen.

Also da kann man halt sehr viele Befälle bilden.

Jetzt habe ich vier Mythen aufgezählt. Ich bin mir ziemlich sicher, du wirst auch viele Sachen in deiner Praxis haben.

Vielleicht hast du sogar einen Mythos mitgebracht, den du uns oder wir jetzt...

Ich finde, was ich immer ganz tatsächlich einen wichtigen Fall finde und wo ich denke, dass da die Vermieter tatsächlich so auch ein bisschen zu schnell die Flinte ins Korn werfen, ist halt bei Pflichtverletzung des Mieters.

Also insbesondere so etwas wie ein Messi oder die Mietsache wird halt verwahrlost.

Was ja gefragt hat, sind Richter ihr halt mieter- oder Vermieter-freundlich?

Also ich glaube, wo Richter ganz schnell gucken, das geht so nicht ist, wenn das Eigentum des Vermieters beschädigt wird.

Weil eins ist klar, die Wohnung, die ich vermiete, ist zuerst beladen mein Eigentum.

Und ich räume zwar das Besitzrecht an, aber das hat halt seine Gänze.

Und mit Eigentum meinst du jetzt nicht nur dein Sondereigentum, sondern auch das Gemeinschaftseigentum?

Also ich sag mal, wenn er jetzt beispielsweise das Treppenhaus zerstören würde, das würde auch dazu zählen?

Na klar, da habe ich auch einen Anteil. Und wenn es halt gestrichen werden muss oder wenn da was repariert werden muss, bin ich auch wieder dran.

Da ist es mir halt wichtig, dass es immer eine Frage ist, wie konsequent und wie sorgfältig mache ich das.

Also ich werde es nicht schaffen, wenn ich da einfach auf Verdacht eine Kündigung hinschreibe. Da werde ich dran scheitern.

Ich werde da wirklich gucken müssen, ich muss halt tatsächlich, wenn ich einen Mangel habe, dass ich dann auch vielleicht in die Wohnung gehe, mir das genauer anschaue,

dass ich das dokumentiere und immer wieder auch tatsächlich abmahne und sage, so geht es nicht weiter.

Und eins ist auch klar, die außerordentlich fristlose Kündigung ist nicht einfach.

Es ist ein Tag, die ordentliche Kündigung, die Voraussetzungen sind sehr viel niedriger.

Und selbst wenn man eine außerordentlich fristlose Kündigung nicht durchgeht, man ordentlich hat sehr viel bessere Chancen, viel durchzugehen.

Und da sollte man tatsächlich als Vermieter schon gucken, ob man nicht dann doch halt tatsächlich dieses Mietverhältnis beendet bekommt,

weil am Ende des Tages geht es halt um alle Eigentum und das müssen wir natürlich erhalten.

Wie weiß ich denn als Vermieter nach, dass da ein Messie drin wohnt und du kommst ja häufig nicht in die Wohnung rein?

Also wenn ein Messie drin wohnt, ist meine Erfahrung, dass es schon Nachbarn gibt, die das mitbekommen und die halt auch ein eigenes Interesse daran haben, da vielleicht mal zu sagen, das möchten wir nicht mehr.

Wow, ich glaube, wir haben fünf Mythen aufgerollt.

Das hoffe ich tatsächlich, dass das hilft dann auch.

Also für mich waren jetzt auch neue Dinge mit dabei, sehr spannend.

Gucken wir mal, vielleicht finden wir noch mehr Mythen und dann setzen wir uns noch mal zusammen.

Das würde mich freuen.

Ich möchte mich ganz herzlich bei dir bedanken.

Wir verlinken auch nochmal deine Kanzlei.

Das heißt, wenn Fragen da sind, kann man vermutlich dich ja auch jederzeit mitkontaktieren.

Sehr gerne.

Sehr gut. Vielen Dank, dass du da warst.

Hab mich sehr gefreut mit dir zu sprechen und schönen Nachmittag dir.

Wünsche ich dir auch.

Ciao ciao.

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