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Sachwertverfahren zum Immobilienverkauf

Wie wird der Wert meiner Immobilie mittels des Sachwertes ermittelt?

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Was wird unter dem Sachwertverfahren in der Immobilienbewertung verstanden?

Das Sachwertverfahren ist eine der Methoden zur Immobilienbewertung, welches durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt wird. Es beinhaltet die Bewertung eines Gebäudes basierend auf seinem tatsächlichen Wert der baulichen Anlage, anstatt auf seinem Marktwert. Einfach gesagt beschreibt das Ergebnis den sachlichen Gebäudewert, welcher mit dem Bodenwert addiert wird. Zur Berechnung finden Sie weiter unten mehr Informationen. Das Sachwertverfahren ist ein normiertes Verfahren, welches in der Regel von Gutachtern und Immobilien-Profis bei der Ermittlung eines Verkehrswertes von Ein- und Zweifamilienhäusern verwendet wird. Es unterscheidet sich zu anderen Berechnungsmethoden in der Berechnung und Aussagekraft.

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Was ist der Sachwert bei Immobilien?

1. Was ist der Sachwert bei Immobilien?

Der Sachwert bei Gebäuden und Grundstücken entspricht einem rechnerischen Wert einer Immobilie, unabhängig von den auf ihr lastenden Hypotheken oder anderen finanziellen Verpflichtungen. Er beinhaltet die Kosten, die mit der Erstellung einer ähnlichen Immobilie verbunden wären. Deswegen wird bei dieser Berechnung auf häufig von Herstellungskosten auf dem aktuellen Preisniveau gesprochen. Der Gebäudesachwert von Häusern ist also der objektive Gegenwert, den sie aktuell vorweisen können, wenn sie neu bauen würden. Daraus ergibt sich auch die Abgrenzung zum Ertragswertverfahren. Zusätzlich werden jedoch noch wertmindernde Einflüsse (bspw. Lasten und Beschränkungen im Grundbuch) abgezogen, sowie ein potenzieller Wert von sonstigen baulichen Teilen und der Bodenwert addiert. Dabei wird dieser Wert alleinstehend betrachtet, sprich als wäre es ein unbebautes Grundstück.

1.1 Wertermittlung: Entspricht der Gebäudesachwert dem Verkehrswert einer Immobilie?

Nein, er muss nicht unbedingt der Verkehrswert des Gebäudes entsprechen. Der Sachwert ist der Wert einer Immobilie mit Grundstück, wenn man ihre Substanz und nicht ihren Marktwert berücksichtigt. Der Verkehrswert hingegen ist der Preis, den ein Käufer bereit ist, für die Immobilie zu zahlen. Marktwerte können höher oder niedriger sein als der Sachwert, je nach Marktnachfrage und anderen Einflüssen. Daher ist es auch wichtig, den ermittelten Betrag nach dieser Methode richtig zu deuten. Vielmals stellen Gutachter Ihnen die Ermittlungen zur Verfügung, welche dann aber irreführend sein können. Besonders in Zeiten von besonders hoher oder niedriger Nachfrage wird beide Werte sehr deutlich auseinander gehen. Lassen Sie sich daher nicht verunsichern, wenn Sie unterschiedliche Werte sehen. Wichtig ist, dass Sie einen Profi an der Seite haben, der die Zahlen und Gutachten auch richtig deuten kann.

1.2 Sachwertverfahren: Was ist der Unterschied zu Marktwert und dem Ertragswertverfahren?

Der Marktwert ist der aktuelle Wert eines Vermögenswerts auf dem Markt. Es wird normalerweise anhand seines aktuellen Marktpreises oder der Preise für ähnliche Vermögenswerte bestimmt. Angebot und Nachfrage ist dabei entscheidend für die Preisbildung. Bei besonders effizienten Märkten (bspw. Aktienmarkt) findet die Preisbildung sehr schnell statt. Der Immobilienmarkt ist jedoch leider träger und daher werden Informationen langsamer verarbeitet.
Im Gegensatz dazu ist der Ertragswert ist eine Methode zur Bewertung eines Vermögenswerts basierend auf seinem zukünftigen Ertragspotenzial. Es wird normalerweise anhand der Prognosen des zukünftigen Nettoergebnisses (oder auch Ertrag/Mieten) des Vermögenswerts bestimmt. Der Ertragswert ist eine spezifischere Methode zur Bewertung, die den zukünftigen Ertrag des Vermögenswerts berücksichtigt, während der Marktwert mehr auf aktuellen Marktpreisen und ähnlichen Vermögenswerten basiert.

In Abgrenzung zum Sachwert von Häusern wird hier weder auf Angebot und Nachfrage noch auf zukünftige Erträge Wert gelegt. Hier geht es viel mehr um die Frage, welche Herstellungskosten aktuell anfallen würden, wenn Sie das Objekt neu bauen würden. Wertmindernde Faktoren werden dabei jedoch auch berücksichtigt.

Alle Methoden betrachten jedoch auch den Wert des Bodens, welcher mit in das finale Ergebnis einbezogen werden soll.

ACHTUNG

Achtung

Schätzen Sie niemals den Wert Ihrer Immobilie oder lassen sich den Preis von ihrem Nachbarn, Bekannten oder von Familienmitglieder vorsagen. Sie laufen Gefahr, dass Sie den Preis falsch schätzen und entweder die Immobilie zu günstig oder zu teuer anbieten. Vielmals haben Sie dann ebenfalls eine mentale Grenze gesetzt, weswegen Sie Ihre Immobilie überschätzen und nicht verkauft bekommen.

2. Berechnung: Wie berechnet man den Sachwert einer Immobilie?

Die Berechnung ist keine einfache und sollte von einem Profi übernommen werden. Einfach gesagt, wird der bauliche Substanzwert (Bausubstanz) mit dem Bodenrichtwert und der Grundstücksgröße addiert.
Genauer gesagt wird im Sachwertverfahren der Bausubstanzwert der baulichen Anlage aus den vorläufigen Sachwerten der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie aus dem Bodenwert ermittelt.

Rechnerisch wird es wie folgt berechnet:

Sachwert der baulichen Anlagen
+ Sachwert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen
+ Bodenwert (nach Bodenrichtwerten durch die Gutachterausschüsse)

Schritt 1: Bodenwert ermitteln

Hierzu werden zunächst die Bodenrichtwerte ermittelt. Hierzu wird die Grundstücksfläche mit den sogenannten Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse (amtliche Grundstücks-Durchschnittswerte) multipliziert. Der Bodenwert sagt somit aus, wie viel das Stück Land wert ist. Dabei sind viele Bodenrichtwerte einsehbar, aber besonders in Bayern obliegen diese Werte nur denjenigen, die auch dafür bezahlen.

Schritt 2: Durchschnittliche Herstellungskosten für den vorläufigen Sachwert der Immobilienbewertung

In der Wertermittlung müssen als Nächstes die durchschnittlichen Herstellungskosten mit dem Regionalfaktor und dem Alterswertminderungsfaktor multipliziert werden. Bei den Herstellungskosten spricht das Gesetz von jenen Kosten, die zur Errichtung eines gleichartigen Hauses in den aktuell vorliegen wirtschaftlichen Bedingungen entstehen würden. Dabei ist es wichtig einen gleichen Standard (bspw. Ausstattung, energetische Beschaffenheit, Raumgrößen etc.) einzuhalten, damit es nicht zu einer Verfälschung bei den Regelherstellungskosten kommt. In der Betrachtung kann daher aber mit modellhaften Kostenkennwerten gerechnet werden, welche bei Wert minderenden oder erhöhenden Faktoren angepasst werden dürfen. Damit keine Verfälschungen bei dem vorläufigen Sachwert aufgrund von Regionalität entsteht, gibt es den sogenannten Regionalfaktor. Dieser Faktor ist ein vom Gutachterausschuss festgelegter Parameter zur Angleichung an regionale Marktbesonderheiten.

Schritt 3: Bauliche Außenanlagen

Für bauliche Außenanlagen oder sonstigen Gebäudeteilen werden die Regelherstellungskosten gesondert berechnet, sofern diese noch nicht in Schritt 2 berücksichtigt worden sind. Die Ermittlung erfolgt analog Schritt 2.

Schritt 4: Berücksichtigung Alterswertminderung

Damit die Immobilie auch entsprechend dem Alter bewertet wird, gibt es die sogenannten Alterswertminderungen. Einfachgesprochen ist es das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer.

Beispiel: gewöhnlich ist die Gesamtnutzungsdauer einer Immobilie 80 Jahre, liegt die Restnutzungsdauer nun bei 40 Jahren, ergibt sich eine Alterswertminderung von 0,5 bzw. 50 %. Daraus lässt sich auch ablesen, dass die Wertminderung bei dieser Methode meistens linear angenommen wird.

Abschließend können noch Marktanpassungsfaktoren hinzugezogen werden. Diese Marktanpassungsfaktoren werden von den Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt, damit sie bei diesem Verfahren eine Berücksichtigung finden.

Eine Beispielberechnung - wie berechne ich den Wert?

Was sind Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens?

3. Was sind Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens?

Vorteile des Sachwertverfahrens:

Es bietet eine objektivere Bewertung als andere Methoden (bspw. Vergleichswertverfahren), da es den aktuellen Wert einer Immobilie anhand der Bauqualität, der Lage und der aktuellen Herstellungskosten bestimmt
Es kann auch verwendet werden, um den Wert einer Immobilie zu schätzen, wenn sie noch nicht verkauft wurde
Berechnung möglich, wenn es keine Vergleichsobjekte gibt (bspw. wenn das Objekt sich in einem schlechten Zustand befindet und nicht verkauft werden kann)

Nachteile des Sachwertverfahrens:

Es bietet nur ein ungefähres Bild des aktuellen Marktwerts einer Immobilie, da es nicht alle Faktoren, die den Wert beeinflussen, berücksichtigt
Es kann schwierig sein, alle wichtigen Daten zu sammeln, die benötigt werden, um eine genaue Bestimmung des Werts vorzunehmen
Es erfordert viel Fachwissen, um die verschiedenen Faktoren zu berücksichtigen, die den Wert einer Immobilie beeinflussen
Da es eine ungefähre Schätzung des Werts ist, kann es schwierig sein, eine genaue Schätzung des Werts vorzunehmen.
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4. Was ist günstiger: Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren?

Bodenrichtwert ermitteln

Grundsätzlich ist das Sachwertverfahren nicht zwangsläufig günstiger als andere Methoden (u.a. Beleihungswertermittlung). Besonders die Ermittlung des Gebäudesachwerts bedarf vieler Rechengrößen (u.a. Marktanpassungsfaktoren), die sich nur schwierig zu ermitteln lassen. Der Preis des Verfahrens richtet sich daher nach dem jeweiligen Aufwand, welcher wiederum abhängig vom jeweiligen Objekt ist. Einfache und kleine Wohnungen lassen sich meistens schneller mittels des Ertragswertverfahrens berechnen. Einfamilienhäuser dagegen eher mit dem Sachwertverfahren. Es kommt daher nicht auf die Kosten an, sondern vielmehr für welchen Zweck das Gutachten benötigt wird.

5. Kann ich den Sachwert meiner Immobilie selbst ermitteln?

Kann ich den Sachwert meiner Immobilie selbst ermitteln?

Nein, sie können den Sachwert eines Gebäudes oder Grundstücks nicht selbst ermitteln. Der Sachwert einer Immobilie wird von einem Sachverständigen bestimmt und basiert auf verschiedenen Faktoren wie z.B. der Lage, dem Alter, dem Zustand und anderen Einflussfaktoren. Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren brauchen Sie daher viele Informationen, welche ihnen teilweise auch nicht vorliegen. Deshalb empfiehlt es sich, einen professionellen Sachverständigen zu beauftragen, der das das Sachwertverfahren bei Ihrer Immobilie anwenden kann.

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