Die Bewertung von Mehrfamilienhäusern ist weit aus komplexer als die Bewertungen von Eigentumswohnungen oder einzelnen Wohnungen. Der Gründe dafür sind offensichtlich. Bei einem Mehrfamilienhaus ist ein potentielles Investment finanziell weitaus höher und Faktoren, wie die Beschaffenheit des Hauses und jeder Wohnung muss stärker berücksichtigt werden. Daher werden Mehrfamilienhäuser auch nur von erfahrenen und bonitätsstarken Käufern gekauft.
Die Bewertung eines Mehrfamilienhauses kann anhand des Ertragswertverfahren, Vergleichswertverfahren und des Discounted Cashflow Verfahren gemacht werden.
Beim Ertragswertverfahren wird einfach gesagt der Wert des Wohnhauses anhand des Bodenwerts und des Gebäudes ermittelt. Die Rechenschritte dazu sehen wie folgt aus.
Zunächst wird der Bodenwert und die Bodenwertverzinsung errechnet. Dazu benötigen Sie die Grundstücksfläche (diese finden Sie im Grundbuchauszug).
Für den Gebäudewert benötigen Sie eine Übersicht der Nettokaltmiete und der Wohnfläche (gemäß Wohnflächenberechnung). Mittels eines Vervielfältigers können Sie dann den Gebäudewert errechnen. Zum Gebäudewert addieren Sie den Bodenwert und ziehen wertmindernde ab bzw. addieren werterhöhende Faktoren (bspw. Sanierungsrückstand, Wohnrechte, Baulasten etc.). Somit erhalten Sie den Ertragswert Ihrer Immobilie.
Der Ertragswert gibt Ihnen ein guten Überblick über den Wert des Wohnhauses. Wir empfehlen Ihnen jedoch immer einen Immobilien Experten einzuschalten, da die Rechenschritte fundiertes Wissen voraussetzen und nur kleine Fehler einen falschen Preis ergeben können.
1. Schritt: Berechnung des jährlichen Reinertrags
Mieteinnahmen pro Jahr = 30.000 €
Betriebskosten pro Jahr = 5.000 €
Jährlicher Reinertrag = Mieteinnahmen - Betriebskosten = 30.000 € - 5.000 € = 25.000 €
2. Schritt: Berechnung Bodenwert
Bodenwert = Bodenrichtwert * Grundstücksfläche = 800 €/m2 * 800 m2 = 360.000 €
3. Schritt: Berechnung Gebäudewert
Bodenzins = Bodenwert * Liegenschaftszins = 360.000 * 3,5% (hier als Annahme) = 12.600 €
Reinertrag Gebäude = Jährlicher Reinertrag - Bodenzins = 25.000 € - 2.00 €
Gebäudewert= Reinertrag Gebäude * Vervielfältiger = 12.400 € * 22 (hier als Annahme) = 272.800€
Von dem Gebäudewert können noch Baumängel oder andere wertmindernden Faktoren abzogen werden. Eine eigene Berechnung ist dabei unter keinen Umständen ratsam, da mit falschen Annahmen schnell falsche Marktwerte entstehen können.
Das Vergleichswertverfahren hat ebenfalls zum Ziel einen fairen Marktwert zu ermitteln. Besonders in Zeiten von starken Preisveränderungen ist jedoch Vorsicht geboten, da veraltete Immobilienangebote ein falsches Bild vermitteln können. Das Verfahren selber ist kein normiertes Verfahren und somit anfällig für Preisabweichungen bei unterschiedlichen Maklern. Das liegt an der Vielfältigkeit des Verfahrens.
Der gängige Prozess sieht wie folgt aus: Zunächst ist eine vollständige Bestandsaufnahme des Objekts wichtig. Hier sind auch kleine Details entscheidend (bspw. die Ausstattung des Bads), da Sie im Vergleich mehrere tausend Euro ausmachen können. Daher raten wir eine neutrale Person bei der Bestandsaufnahme mit einzuschalten.
Nach der Bestandsaufnahme erfolgt die Auswahl der Vergleichsparameter. Die Auswahl ist von großer Bedeutung und sollte akribisch genau vorgenommen werden. Typische Vergleichsparameter sind bspw. der Zustand des Mehrfamilienhauses, Miethöhe und das Baujahr. Es gibt aber eine Vielzahl an Parametern, welche unterschiedlich stark auf den Vergleich einzahlen. Wenn Sie die Vergleichsparameter definiert haben, können Sie passende Mehrfamilienhäuser oder vergleichbare Wohnhäuser suchen und anhand diesen den Wert ermitteln.
Vermeiden Sie das Vergleichswertverfahren selber anzuwenden und Preise von Nachbarn oder Bekannten zu erfragen. Sie riskieren falsche Annahmen und erhalten somit eine falsche Preisvorstellung.
Finden Sie hier eine Übersicht der wichtigsten Informationen zu den größten deutschen Städten:
Berlin | Frankfurt | München | Hamburg | Düsseldorf | Köln | Stuttgart
Schätzen Sie niemals den Wert Ihrer Immobilie oder lassen sich den Preis von ihrem Nachbarn, Bekannten oder von Familienmitglieder vorsagen. Sie laufen Gefahr, dass Sie den Preis falsch schätzen und entweder die Immobilie zu günstig oder zu teuer anbieten. Vielmals haben Sie dann ebenfalls eine mentale Grenze gesetzt, weswegen Sie Ihre Immobilie überschätzen und nicht verkauft bekommen.
In den meisten Fällen wird bei der Mehrfamilienhaus Bewertung das sogenannte Discounted Cashflow Verfahren (kurz DCF) angewendet. Dieses Verfahren ist das aufwändigste und gleichzeitig komplizierteste. Mithilfe des DCF-Verfahrens kann ein genauer Wert eines Mehrfamilienhauses oder anderer Renditeobjekte (bspw. Gewerbeimmobilien) berechnet werden.
Einfach gesagt werden zukünftige Mieterträge (Cashflows) und der Restwert des Hauses nach einem Verkauf in 10 Jahren (unter der Voraussetzung der Einhaltung der Spekulationssteuer) auf den heutigen Wert des Geldes abgezinst. Hierdurch werden bspw. Inflation und Zinssteigerungen direkt mit berücksichtigt.
Die Abzinsung erfolgt mittels eines Diskontierungssatzes. Dieser Diskontierungssatz ist dabei nicht mit dem Liegenschaftszinssatz zu verwechseln, sondern wird aus risikoäquivalenten Kapitalanlagen (bspw. Anleihen mit entsprechenden Risikoprofil) abgeleitet. Zusätzlich zu den abgezinsten Erträgen, wird der Restwert der Immobilie mittels eines Vervielfältigers ermittelt.
Besonders beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist die steuerliche Betrachtung wichtig. Für einen steuerfreien Verkauf müssen Sie die Spekulationssteuer beachten. Als Kapitalanleger können Sie erst nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen. Dabei ist der Tag der Unterschrift beim Notar entscheidend und nicht der Zeitpunkt des Nutzen-Lasten-Übergangs der Immobilie.
Im Vergleich zur einzelnen Wohnung fällt die Aushebelung der Steuer durch die Eigennutzung weg, da Sie kein komplettes Wohnhaus alleine bewohnen können. Daher werden Sie gegenüber dem Finanzamt immer als Kapitalanleger behandelt und müssen das Objekt für eine steuerfreiheit mindestens 10 Jahre halten. Die Höhe der Spekulationssteuer ist dann abhängig von dem Kaufpreis, dem Verkaufspreis sowie dem individuellen Einkommensteuersatz und Abschreibungen.
Diese Regelungen greifen nur bei einem privaten Verkauf eines Wohnhauses. Sollten Sie das Mehrfamilienhaus mit einer juristischen Person (bspw. einer GmbH) gekauft haben, dann greifen unterschiedliche steuerliche Regelungen. Gewinne aus dem Verkauf von Grundstücken bzw. Mehrfamilienhäusern unterliegen dann der Gewerbesteuer. Der Verkaufsgewinn wird dann mit der Gewerbesteuermesszahl und dem Gewerbe Hebesatz multipliziert. Je nach Exit Strategie sollten Sie sich daher bereits vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses Gedanken über die steuerliche Betrachtung machen. Hierzu sprechen Sie bitte uns oder Ihren Steuerberater an.
Vertrauen Sie bei dem Verkauf Ihres Mehrfamilienhaus auf die Experten von mietshausverkaufen.de. Unser Experten Team wird Sie umfassend bei der Bewertung Ihrer Immobilie beraten und steht für sämtliche Fragen zur Verfügung.
"Wir sind kein klassischer Makler, sondern Immobilien-Experte und -Investor. Für den Verkäufer suchen wir die beste Verkaufsoption. Unsere Stärke liegt im Matching zwischen Verkäufer und Käufer von Mietswohnungen und Mehrfamilienhäusern."
