Das Ertragswertverfahren ist eine gängige Methode zur Kalkulation des Wertes einer Immobilie. Der Ertragswert wird zu großen Teilen aus den Mieteinnahmen des Gebäudes abgeleitet. Im Vordergrund steht die Frage, wie viel Gewinn bzw. Ertrag ein Käufer mit der Immobilie über die kommenden Jahre erzielen kann.
Diese Methode wird daher vor allem bei vermieteten Wohnimmobilien sowie bei Gewerbeimmobilien angewendet. Einfamilienhäuser bzw. Grundstücke, welche typischerweise keine Mieten abwerfen, können nicht mittels des Ertragswertverfahren berechnet werden.
Der Wert der vermieteten Immobilie (häufig auch als Verkehrswert bezeichnet) kann mittels des Ertragswertverfahren berechnet werden. Dabei ist das Haus bzw. die Wohnung von dem Grundstück zu trennen und einzeln zu betrachten. Die Wohnung wirft typischerweise eine Miete ab, der sogenannte Ertrag bzw. Rohertrag. Dieser Rohertrag wird um die Bewirtschaftungskosten gemindert und um den Anteil des Bodenwertes am Reinertrag. Dieser Ertragsanteil wird abschließend noch mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Die Berechnung für diesen Vervielfältiger ist komplex und setz sich aus dem Zustand der Immobilie und der Restnutzungsdauer zusammen. Das Ergebnis ergibt den Reinertrag.
Anschließend wird noch der Bodenwert addiert und etwaige wertmindernde oder wert steigernde Kriterien hinzugerechnet. Der ermittelte Wert ist der Ertragswert.
1. Schritt: Berechnung des jährlichen Reinertrags
Mieteinnahmen pro Jahr = 30.000 €
Betriebskosten pro Jahr = 5.000 €
Jährlicher Reinertrag = Mieteinnahmen - Betriebskosten = 30.000 € - 5.000 € = 25.000 €
2. Schritt: Ermittlung Bodenwert
Bodenwert = Bodenrichtwert * Grundstücksfläche = 800 €/m2 * 800 m2 = 360.000 €
3. Schritt: Kalkulation Gebäudewert
Bodenzins = Bodenwert * Liegenschaftszins = 360.000 * 3,5% (hier als Annahme) = 12.600 €
Reinertrag Gebäude = Jährlicher Reinertrag - Bodenzins = 25.000 € - 2.00 €
Gebäudewert= Reinertrag Gebäude * Vervielfältiger = 12.400 € * 22 (hier als Annahme) = 272.800€
Von dem Gebäudewert können noch Baumängel oder andere wertmindernden Faktoren abzogen werden. Eine eigene Berechnung ist dabei unter keinen Umständen ratsam, da mit falschen Annahmen schnell falsche Marktwerte entstehen können.
Der Vervielfältiger oder auch Kapitalisierungsfaktor wird in der Berechnung des Gebäudewertes genutzt und stellt eine Rechengröße dar. Diese Kenzahl ist jedoch immer unterschiedlich, da es sich aus der Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszins zusammensetzt. Die Formel hierzu ist sehr komplex.
Der Liegenschaftszins ist eine gängige Kennzahl in der Immobilienwelt. Es ist dabei eine Zahl zur Kalkulation der Rentabilität und beschreibt die marktübliche Verzinsung von Grundstücken. Die Liegenschaftszinsen variieren je nach Lage und Bebauung. So liegt der Zins bei Einfamilienhäuser zwischen 2 und 3,5 Prozent und bei Mehrfamilienhäuser bis 6 Prozent. Gewerbliche Immobilien können einen noch höheren Zins vorweisen.
Nei, jegliche Art der Berechnung stellt nur einen Indikator dar. Der Verkaufspreis richtet sich nach Angebot und Nachfrage. So kann es beispielsweise sein, dass eine Wohnung unterdurchschnittlich vermietet ist. Laut Wertermittlung fällt der Marktpreis deutlich höher aus. Da die Miete jedoch nicht so schnell und einfach erhöht werden kann, werden Kapitalanleger einen niedrigeren Preis ansetzen, da das Investment sich sonst nicht lohnen wird.
Lassen Sie dennoch vor dem Verkauf der Immobilie immer einen Marktwert ermitteln, da Sie so ein besseres Gefühl für den Preis erhalten werden. Es gibt sicherlich auch einen großen Unterschied zwischen Kapitalanleger und Eigennutzern. Der Eigennutzer ist meisstens bereit etwas mehr für die Wohnung zu bezahlen, da dieser nicht zahlgetrieben ist und eher einen emotionalen Wert hinter der Wohnung sieht.
Beim Ertragswertverfahren ist es zunächst wichtig alle notwendige Informationen vorliegen zu haben. Hier sind insbesondere die marktübliche Miete, die Betriebskosten, der Bodenrichtwert, der Liegenschaftszins, der Vervielfältiger und andere wichtige Informationen einzuholen. Sobald diese Informationen vorliegen kann Ihnen ein Experte den Marktwert des Objekts kalkulieren. Die Berechnung selber ist meistens komplexer und nimmt einige wenige Tage in Anspruch.
Der Gegenwert Ihres Mietshauses setzt sich aus vielen Punkten zusammen. Bei Renditeobjekten ist jedoch der Ertrag besonders wichtig. Daher erwarten Kapitalanleger einen Preis der in Relation zu Zinsen und den Kosten steht. Daher wird die hier genannte Methode meisstens von Kapitalanleger genutzt. Bei größeren Objekten gibt es darüber hinaus noch das sogenannte Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF). Beide Methoden sind besonders geeignet um Renditeobjekte bzw Mietshäuser zu bewerten. Faktoren, die sich besonders positiv auf den Gegenwert des Objekts ausschlagen, sind daher eine überdurchschnittlich gute Miete. Im Umkehrschluss ist eine sehr niedriger Miete (im Verhältnis zum Markt) schädlich für den Verkaufspreis.
Schätzen Sie niemals den Wert Ihrer Immobilie oder lassen sich den Preis von ihrem Nachbarn, Bekannten oder von Familienmitglieder vorsagen. Sie laufen Gefahr, dass Sie den Preis falsch schätzen und entweder die Immobilie zu günstig oder zu teuer anbieten. Vielmals haben Sie dann ebenfalls eine mentale Grenze gesetzt, weswegen Sie Ihre Immobilie überschätzen und nicht verkauft bekommen.
Ja, im Rahmen des Ertragswertverfahren nimmt der Grundstückswert einen wichtigen Stellenwert ein. Nachdem der Ertragsanteil des Gebäudes berechnet wurde, wird zusätzlich noch der Wert des Bodens hinzugefügt. Dieser setzt sich aus den jeweiligen Bodenwerten, der Grundstücksgröße und des Eigentumsanteils zusammen.
Der Bodenrichtwert gibt den Preis pro (un)bebauten Quadratmeter in einer bestimmten Lage an. Dabei ist dieser Wert eine wichtige Kennzahl für die Werthaltigkeit des Grundstücks. Je höher dieser Liegenschaftswert, desto wertvolle ist das Stück Land. Ländliche Grundstücke haben in der Regel geringe Werte (meist einige wenige Hundert Euro). In Großstädten kann der Bodenwert schnell vier oder fünfstellige Beträge hoch sein.
Der Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren ist sehr präzise. Das Verfahren ist also eine zuverlässige Methode zur Ermittlung des Marktwertes von Immobilien. Allerdings werden auch viele Dokumente wie beispielsweise der Liegenschaftszins benötigt. Außerdem ist die Rechnung komplex und sollte auf jeden Fall von einem Experten durchgeführt werden. Jedoch hat die Rechnung mit dieser Vorgehensweise auch seine Schwächen, insbesondere dann wenn Informationen nicht vorliegen oder veraltet sind. Es kann bspw. vorkommen, dass die Miete nicht marktüblich ist. Dieser Zustand würde zu einer Diskrepanz zwischen Ertragswert und eigentlich Marktwert führen. Daher ist es ratsam immer einen Profi mit zu kontaktieren.
Beim Ertragswertverfahren wird der Marktwert der Liegenschaft anhand der Mieteinnahmen ermittelt. Dementsprechend sagt dieser Wert aus, wie viel Gewinn ein Käufer mit dem Gebäude erzielen kann. Somit ist das Ertragswertverfahren ein Möglichkeit den Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Es gibt jedoch auch andere Wege den Gegenwert zu ermitteln, bspw. durch das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder die Beleihungswertermittlung.
Nein, es gibt viele Wege in der Wertermittlung von Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser. Das Ertragswertverfahren stellt lediglich eine Methode von vielen dar. Hierbei wird besonders auf den Gebäudeertragswert abgestellt. Es werden dabei Restnutzungsdauer, Bewirtschaftungskosten, der Liegenschaftszins als auch viele weitere Faktoren berücksichtigt. Der Wert der Immobilie kann somit ermittelt werden. Als Verkäufer der Immobilie sollten Sie vor dem Verkauf mit einem Experten sprechen. Dieser weiß sehr genau, welche Vorgehensweise sich für Ihr Objekt oder Grundstück eignet.
Der Ertragswert und Sachwert sind Rechengrößen für die Ermittlung des Wertes des Grundbesitzes. Beim Sachwertverfahren bezieht man sich auf Grundstücks- und Herstellungskosten. Das Sachwertverfahren ist in Deutschland durch die §§ 35 bis 39 ImmoWertV geregelt.
Beim Ertragswertverfahren u.a. hingegen auf die erzielten Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten. Das Sachwertverfahren wird verwendet, wenn durch die Immobilie keine Erträge erzielt werden können und das Verfahren nicht angewendet werden kann. Daher findet diese Methode seine Anwendung bei Einfamilienhäusern.
Die Kosten eines Ertragswertverfahrens können stark variieren, je nach Gutachter. Man kann für eine durchschnittliche Wohnung in guter Lage mit 60 m² mit ca. 1.500 € rechnen. Bei einem Mehrfamilienhaus kann die Berechnung mittels Ertragswert schnell bis zu 10.000 € kosten. Sprechen Sie daher vorher genau mit dem Experten, ob sich das Ertragswertverfahren für Sie rechnet. Es gibt jedoch einige wenige Anbieter, die Ihnen auch kostenfrei eine Ermittlung anbieten. Vielmals steckt hinter diesen Angeboten Maklern, die Ihnen keine seriöse Kalkulation ausstellen werden. Achten Sie daher genau auf die Expertise.
Wir bei mietshausverkaufen haben bereits für über 1000 Objekte eine Wertermittlung nach unterschiedlichen Verfahren durchgeführt und wissen genau auf was wir achten müssen.
Wir raten hiervon ab. Kleine Abweichungen einzelner Werte können die Endsumme und damit den Gebäudeertragswert stark verfälschen. Selbst kleine Fehler bei den wert steigernden oder wertmindernden Faktoren beeinflussen die Kalkulation und somit auch das Endergebnis. Im Zweifelsfall ist es sicherer und ratsamer, einen erfahrenen Experten einzuschalten. Viele Informationen liegen Ihnen aber auch einfach nicht vor oder sind nur sehr schwierig zu erhalten, bspw. die Liegenschaftszinsen oder die Kalkulation der Restnutzungsdauer. Der Gebäudeertragswert, der sich aus Ihrer Rechnung ergibt, kann dann stark vom Marktwert abweichen. Nicht berücksichtigte Details können Ihnen einen geringeren Preis erbringen.
