Der Beleihungswert einer Immobilie ist der Wert, welcher von einer Bank im Rahmen einer Finanzierung ermittelt werden muss. Eine Kreditanstalt ist gesetzlich verpflichtet, den Substanzwert zu ermitteln. Dabei unterscheidet sich der Wert nach Beleihungswertermittlung vom Marktwert in der Berechnung. Der Verkehrswert unterliegt gewöhnlich stärkeren Schwankungen, die sich durch konjunkturelle Aufwertungen bzw. Abwertungen ergeben können.
Da Geldinstitute Immobilienkredite in der Regel für 10 bis 30 Jahre an Kunden vergeben, ist eine dauerhafte Werthaltigkeit wichtig. Daher ist grundsätzlich zu sagen, dass der Wert der Immobilie nach der Beleihungswertverordnung (BelWertV) objektiver betrachtet wird und weniger schwankungsanfällig ist. Dies wird erzielt, indem der zukünftige Wert betrachtet werden soll, u. a. durch nachhaltige Merkmale des Objekts oder regionale Marktgegebenheiten. Besonders für mögliche Zwangsversteigerungen ist dies wichtig, da die Kreditinstitute bei einer Überbewertung auf der Verminderung des Wertes sitzen bleiben würden.
Die Beleihungswertverordnung regelt tatsächlich sehr viel und gibt den Kreditinstituten ein enges Korsett bei der Berechnung. Zusätzlich zur BelWertV gibt es noch das Pfandbriefgesetzes (PfandBG), welches weitere Konkretisierungen vorgibt.In diesem Gesetz wird vorgegeben, wie das Verfahren umgesetzt werden soll, Grundlagen zur Berechnung als auch Ausnahmen bei der Verwendung spezieller Methoden, wie bspw. das Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren. Grundsätzlich gibt es drei unterschiedliche Bewertungsmethoden, welche in diesem Zusammenhang verwendet werden dürfen. Darüber hinaus regelt die Verordnung ebenfalls, was in Spezialfällen bei der Wertermittlung passieren soll. Nehmen wir als Beispiel das Erbbbaurecht. Das Erbbaurecht stellt eine Wertminderung laut der BelWertV dar und ist entsprechend des Gesetzes im Beleihungswert zu mindern.
Die Verordnung regelt ebenfalls, ob ein Gutachter in die Beleihungswertermittlung eingebunden werden muss. Unterschreitet der Darlehensbetrag 600.000 € reicht es aus, wenn eine einfache Wertermittlung durchgeführt wird. Dabei müssen Sie als Käufer nicht den Gutachter für das Beleihungswertgutachten beauftragen, sondern das jeweilige Finanzinstitut. Letztendlich wird sich das in den Konditionen widerspiegeln.
Die Beleihungswertermittlung ist gesetzlich vorgeschrieben und ist in der Beleihungswertermittlungsverordnung definiert. Hier wird festgelegt, dass der Wert getrennt mittels Ertragswert- und Sachwertverfahren zu berechnen ist. Es besteht demnach kein Spielraum, da es sich bei beiden Berechnungsmethoden um normierte Verfahren handelt. Die einzige Ausnahme stellen Ein- oder Zweifamilienhaus dar. Bei diesen Häusern kann keine Ermittlung mittels des Ertragswerts vollzogen werden, weswegen eine Berechnung des Sachwertes ausreichend ist. Rechtlich darf der Beleihungswert auch nicht gleich dem Verkehrswert sein. Daher entspricht der Beleihungswert auch nicht dem Preis, sondern liegt meistens ca. 70 bis 90 % unterhalb des Marktwertes.
1. Schritt: Beleihungswert herausfinden
Sie kaufen Sie ein Haus für z.B. 200.000 €, dann wird das Finanzinstitut vermutlich einen Beleihungswert zwischen 140.000 € und 180.000 € ansetzen. Der exakte Wert wird mittels Risikoabschlägen der Bank berechnet.
2. Schritt: Darlehensbetrag festlegen
Sie als Käufer möchten ca. 70.000 € Eigenkapital mit in den Kauf einbringen. Daher beträgt Ihr Darlehen 130.000 € (exklusive Kaufnebenkosten).
3. Schritt: Beleihungsauslauf identifizieren
Setzen Sie den Darlehensbetrag zu dem Beleihungswert in Relation (in unserem Beispiel: (130.000 € / 180.000 €) *100) um die Beleihung zu errechnen. In dem Fall wären es ca. 72 %).
Von dem Gebäudewert können noch Baumängel oder andere wertmindernden Faktoren abzogen werden. Eine eigene Berechnung ist dabei unter keinen Umständen ratsam, da mit falschen Annahmen schnell falsche Marktwerte entstehen können.
Die Beleihungswertermittlung ist ein sehr komplexes Verfahren und kann nicht von Laien durchgeführt werden. Daher empfehlen wir Ihnen immer einen Profi mit einzuschalten, der sich mit den Berechnungen auskennt.
Die Beleihungsgrenze stellt den Wert dar, den die Bank bereit ist, Ihnen als Kredit für die Anschaffung der Immobilie bereitzustellen. Es ist quasi als maximaler Kreditbetrag anzusehen. Nachdem der Beleihungswert berechnet wurde, wird ein Risikoabschlag von dem Geldinstitut abgezogen. Dieser soll Gefahren durch schlagartige oder langfristige Wertminderungen reduzieren. Dabei obliegt es dem Finanzinstitut, den jeweiligen Abschlag zu definieren. Als Faustformel lässt sich hier 80 % bei normalen Banken bzw. Sparkassen und Genossenschaftsbanken ansetzen. Lebensversicherungen und Bausparkassen liegen meistens deutlich unter dieser Beleihung.
Der Beleihungsauslauf stellt das Verhältnis von Kreditsumme zum Beleihungswert dar. In der Praxis findet auch häufig der Kaufpreis anstatt des Beleihungswertes Berücksichtigung. Demnach ist bei der Beantragung einer Baufinanzierung wichtig, genau zu überprüfen, welche Definition hier verwendet wird. Nehmen wir das Beispiel von oben, der Käufer bringt 100.000 € Eigenkapital, finanziert also ein Darlehen in Höhe von 100.000 € bei einem Beleihungswert von 160.000 €. Demnach würde der Beleihungsauslauf bei 62,5 % liegen. Sollte der Beleihungsauslauf auf den Kaufpreis gerechnet werden, liegt dieser bei 50 %. Entscheidend ist diese Zahl für die Konditionen, denn je geringer der Auslauf, desto besser werden die Zinskonditionen.
Der Kapitalisierungsfaktor oder auch Vervielfältiger ist eine mathematische Rechengröße, welche bei der Ermittlung des Ertragswertes genutzt wird. Mithilfe dieses Faktors soll der Barwert der zukünftigen Erträge einer Immobilie berechnet werden. Nachdem also der Reinertrag des Gebäudes ermittelt wurde, wird dieser Wert mit dem Kapitalisierungsfaktor multipliziert. Der Faktor selber setzt sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins bzw. Kapitalisierungszinssatz zusammen. Grundsätzlich kann man sagen, je höher die Restnutzungsdauer einer Immobilie (also die Werthaltigkeit), desto höher ist auch der Faktor und damit der Ertrag des Gebäudes. Bei dem Liegenschaftszins verhält es sich genau verkehrt, je geringer der Zins, desto höher der Wert.
Die Formel für den Vervielfältiger lautet:
Kapitalisierungsfaktor = (qn – 1) / (qn x (q – 1))
q = 1 + p / 100
p = Liegenschaftszinssatz bzw. Kapitalisierungszinssatz
n = Restnutzungsdauer
Die rechtliche Grundlage ist ebenfalls die BelWertV.
Laut BelWertV entspricht der Kapitalisierungszinssatz (auch als Liegenschaftszinssatz bezeichnet) dem angenommenen Zinssatz, mit dem die künftig erzielbaren Erträge einer Immobilie diskontiert werden und findet Anwendung bei der Beleihungswertermittlung. Sprich, es wird kalkuliert, wie wertvoll zukünftige Erträge zum heutigen Zeitpunkt sind. Dabei ergibt sich dieser Zinssatz aus einer Vielzahl von Faktoren, ist aber grundsätzlich ein Indikator für das Risiko des Investments. Je risikoreicher eine Liegenschaft entsprechend ist, desto höher wird der Faktor ausfallen. Daraus ergibt sich dann auch die Logik, dass höhere Liegenschaftszinsen zu einem geringeren Kapitalisierungsfaktor und demnach zu einem geringeren Ertrag führen.
Die Daumenformel lautet daher: Je höher der Zins, desto geringer der Wert bzw. desto risikoreicher ist das Investment.
Damit Sie aber die Zinssätze nicht frei wählen und Willkür besteht, gibt die Verordnung spezifische Vorgaben bei der Ermittlung. So muss bspw. bei wohn-wirtschaftlicher Nutzung mindestens 3 Prozentpunkte und bei gewerblicher Nutzung mindestens 4 Prozentpunkte über der veröffentlichten Rendite 30-jähriger Bundesanleihen angesetzt werden. Zusätzlich kann es für einzelne Nutzungsarten (genannt werden u. a. Warenhäuser, Selbstbedienungs- und Fachmärkte, Hotels, Kliniken, Rehabilitationseinrichtungen, Pflegeheime, landwirtschaftlich genutzte Objekte, Verbrauchermärkte, Einkaufszentren, Freizeitimmobilien, Parkhäuser, Tankstellen sowie Lager- und Logistikimmobilien) noch weitere Aufschläge bis 1 Prozentpunkt geben.Die Mindestkapitalisierungszinssätze liegen bei wohn-wirtschaftlicher Nutzung mindestens 3,5 Prozent und höchstens 5,5 Prozent und bei gewerblicher Nutzung mindestens 4,5 Prozent und höchstens 6,5 Prozent. Die Bundesanstalt veröffentlicht diese Zinssätze auf Ihrer Homepage.
Mindestkapitalisierungszinssätze Stand 01.10.2022 gemäß der BaFin:
Potentielle Reduzierungen sind möglich, wenn es sich laut BelWertV um nachhaltige Assets mit folgenden Kriterien handelt:
