2. Gründe für eine Immobilienbewertung
Wieso Sie niemals eine Immobilie ohne fachkundige Bewertung verkaufen sollten
Es gibt eine Vielzahl an Gründen für
eine Immobilienbewertung. In der Regel wird das Gutachten allerdings zur Feststellung eines adäquaten Verkaufspreis benötigt. Weitere Anwendungsfälle sind bspw.
Je nach Anwendungsfall benötigen Sie unterschiedliche Bewertungen. In jedem Fall sollten Sie jedoch einen Experten damit beauftragen, denn ohne einen Experten riskieren Sie einen zuglangsamen Prozess oder zu niedrigen Preis. Es kann im schlimmsten Fall sogar sein, dass Sie durch eine fehlerhafte oder fehlende Bewertung die Immobilie gar nicht verkaufen.
Ein zu hoher Verkaufspreis lässt viele Interessenten erst gar nicht aufmerksam werden (da viele Investoren automatisierte Suchaufträge eingestellt haben und Ihre Immobilie somit erst gar keine Aufmerksamkeit erhält) oder ein potentieller Käufer das Objekt nicht durch eine Bank finanziert bekommt. Ein zu niedriger Verkaufspreis wirkt dabei ebenfalls abschreckend, da Angst vor Investitionsstau oder nicht sichtbaren Risiken aufkommt.
3. Häufigste Fehler bei der Bewertung einer Immobilie
Kann ich nicht einfach den Verkaufspreis von Immobilien in der Umgebung nutzen?
Viele Verkäufer scheuen Ihre Daten oder Informationen zu Ihrem Objekt im Internet anzugeben, aus Angst vor ungewollter Datenweitergabe. Daher fragen Sie Nachbarn oder Verkäufer aus der Umgebung zu welchem Preis sie ihr Objekt verkauft haben. Danach wird die Immobilie einfach geschätzt und ein entsprechender Preis festgesetzt, der mindestens genauso hoch ausfällt.
ACHTUNG:
Schätzen Sie niemals den Wert Ihrer Immobilie oder lassen sich den Preis von ihrem Nachbarn, Bekannten oder von Familienmitglieder vorsagen. Sie laufen Gefahr, dass Sie den Preis falsch schätzen und entweder die Immobilie zu günstig oder zu teuer anbieten. Vielmals haben Sie dann ebenfalls eine mentale Grenze gesetzt, weswegen Sie Ihre Immobilie überschätzen und nicht verkauft bekommen.
Hier Immobilie von Experten bewerten lassenWir empfehlen Ihnen daher eine Immobilienbewertung durch einen sachkundigen Experten durchführen zu lassen. Der Immobilienexperte wird Ihre Immobilie basierend auf Fakten bewerten und Ihnen einen entsprechenden Marktpreis ermitteln. Der Verkauf Ihrer
Wohnung,
Mehrfamilienhaus oder
Gewerbefläche wird dann deutlich einfacher gehen. Auf jeden Fall raten wir von Daumenrechnungen oder Schätzungen ab. Der Verkäufer einer Immobilie ist meisten emotional dem Objekt stärker verbunden und überschätzt daher den Preis.
Für die Bewertung von von Immobilien sollte immer das Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren genutzt werden.
Das Ertragswerverfahren ist ein normiertes Verfahren und wird unter §12 ImmoWertV genauer definiert. Daneben kann das so genannte Vergleichswert- und Faktorverfahren genutzt werden. Diese Verfahren stellen in den derzeitigen Marktsituationen die vorherrschenden Bewertungsmethoden dar.
Falsche Markteinschätzung bei der Bewertung von Immobilien
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Selbst Immobilien in schlechteren Lagen, so genannte B- oder C-Lagen, haben deutlich an Wert gewonnen. Diese Preissteigerungen sind aufgrund der günstigen Markt- und Finanzierungslage entstanden. Seit Anfang 2022 verändert sich die Lage allerdings und die extremen Wertsteigerungen von Immobilien scheinen sich abzuflachen und erste Wertminderungen drohen. Insbesondere in schlechteren Lagen wird der Verkauf deutlich schwieriger. Hier finden Sie eine
ausführliche Analyse zur aktuellen Marktlage.
Daher raten wir Ihnen die aktuellen Bewertungen genau zu hinterfragen. Jede Wertermittlung Ihrer Immobilie sollte auch eine sogenannte Beleihungswertermittlung enthalten, um zu überprüfen, ob Banken überhaupt einen derartig hohen Wert für das Objekt ansetzen werden. Wenn die Bank von einem geringeren Wert ausgeht, dann werden Sie keine Käufer für das Objekt finden. Eine falsche Markteinschätzung oder schlechte Eigenschätzung des Immobilienwertes ist daher bestmöglich zu vermeiden.
4. Wie werden Immobilien bewertet?
Übersicht der gängigen Wertermittlungsverfahren bei Immobilien
Die gängigsten Verfahren zur Ermittlung des Immobilienwertes sind:
- Ertragswertverfahren
- Vergleichswertverfahren
- Beleihungswert Ermittlung
- Discounted-Cashflow Verfahren (DCF)
Besonders bei Renditeobjekten (
Wohnungen,
Mehrfamilienhäuser,
Gewerbeimmobilien) finden die oben genannten Verfahren häufig Anwendung. Jedes Verfahren kommt dabei meistens zu unterschiedlichen Ergebnissen. Daher ist die Auswahl des richtigen Verfahrens wichtig. Erfahren Sie hier mehr Informationen zu den genannten Verfahren.
Das Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Verfahren zur Ermittlung des Marktwerts bzw. Verkehrswerts und wird im Bewertungsgesetz (BewG §184 bis §188) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV §17 bis §20) geregelt. Das Ertragswertverfahren bietet sich bei Renditeobjekten an.
Die Berechnung des Ertragswertverfahren berechnet den Marktwert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert.
Der Bodenwert ergibt sich dabei aus dem Wert des unbebauten Grundstücks gemäß Bodenrichtwerten und der Größe des Grundstücks. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlicht.
Der Gebäudeertragswert spiegelt den Ertrag der Immobilie wieder. Die marktüblichen Mieterträge werden um die Bewirtschaftungskosten als auch der Bodenertrag und eventuelle Baumängel bereinigt. Anschließend wird dieser Wert dann mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Die Addition aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert ergibt dann den Marktwert Ihre Immobilie.
Finden Sie hier eine Beispielrechnung:
Berechnung nach Ertragswertverfahren:
1. Schritt: Berechnung des jährlichen Reinertrags
Mieteinnahmen pro Jahr = 75.000 €
Betriebskosten pro Jahr = 25.000 €
Jährlicher Reinertrag = Mieteinnahmen - Betriebskosten = 75.000 € - 25.000 € = 50.000 €
2. Schritt: Berechnung Bodenwert
Bodenwert = Bodenrichtwert * Grundstücksfläche = 720 €/m2 * 1.200 m2 = 864.000 €
3. Schritt: Berechnung Gebäudewert
Bodenzins = Bodenwert * Liegenschaftszins = 864.000 * 3,7% (hier als Annahme) = 31.968 €
Reinertrag Gebäude = Jährlicher Reinertrag - Bodenzins = 50.000 € - =
Gebäudewert = Reinertrag Gebäude * Vervielfältiger = 18.032 € * 18 (hier als Annahme) = 324.576 €
Von dem Gebäudewert können noch Baumängel oder andere wertmindernden Faktoren abzogen werden. Eine eigene Berechnung ist dabei unter keinen Umständen ratsam, da mit falschen Annahmen schnell falsche Marktwerte entstehen können.
Hier Marktwert ermittelnDas Vergleichswertverfahren
Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren handelt es sich bei dem Vergleichswertverfahren um ein nicht normiertes Verfahren. Dieses Verfahren wird in der Praxis sehr häufig eingesetzt, insbesondere in Zeiten von stark schwankenden Preisen. Allerdings bietet dieses Verfahren immer eine gewisse Unschärfe in dem Ergebnis, da Immobilien per se nicht vergleichbar sind.
Bei diesem Verfahren werden aktuell am Markt angebotene und bereits verkaufte Immobilien als Vergleich zur Hilfe genommen. Diese Immobilien müssen allerdings gute Vergleiche darstellen. Eine Wohnung kann daher nicht mit einem kompletten Mehrfamilienhaus verglichen werden. Ebenfalls können Sie nicht einfach nebeneinander stehende Häuser miteinander vergleichen, denn diese können sich signifiant unterscheiden (auch wenn es auf den ersten Blick nicht ersichtlich ist).
Grundsätzlich werden u.a. folgende Parameter im Vergleichswertverfahren genutzt:
- Art der Gewerbeimmobilie und Bauweise
- Vermietungsstand und Höhe der Miete
- Zustand der Immobilie
- Lage und Umgebung
Die Ermittlung des Beleihungswertes
Der Beleihungswert wird insbesondere für den Käufer einer Immobilie ermittelt, damit festgestellt werden kann, bis zu welcher Höhe der Käufer einer Immobilie einen Kredit von einer Bank aufnehmen kann. Der Beleihungswert kann daher als eine Art Marktwert für die Bank angesehen werden und spiegelt den möglichen Verkaufspreis im Falle einer Zwangsvollstreckung wieder.
Für Sie als Verkäufer ist dieser Wert jedoch auch von großer Bedeutung, da Sie so feststellen können, welche Käuferschaft sie ansprechen können. Sollte der gewünschte Verkaufspreis weit über dem Beleihungswert liegen, brauchen Sie eine Käuferschaft, die viel Eigenkapital mitbringt. Sprechen Sie die falschen Käufer an, werden Ihre Notartermine voraussichtlich immer abgesagt werden und Sie bleiben auf den Kosten sitzen.
Die Profibewertung - Discounted-Cashflow- Verfahren (DCF)
Das sogenannte Discounted Cashflow Verfahren ist ein Verfahren zur Bewertung von Immobilien und wird von Investoren und Profis genutzt. Es hilft bei der Findung eines Marktpreises für Renditeobjekte jeglicher Art (bspw. Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien). Dieses Verfahren ist allerdings kein gesetzlich geregeltes Verfahren und findet somit keine Berücksichtigung bei der Erstellung von Gutachten nach der Immobilienvermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Der Immobilienwert wird mithilfe aller zukünftigen Erträge (bspw. Mieteinnahmen und Mietverluste) berechnet, indem diese mit einem Diskontierungssatz abgezinst werden. Dieser Diskontierungszinssatz ist dabei nicht mit dem Liegenschaftszinssatz zu verwechseln, sondern wird aus risikoäquivalenten Kapitalanlagen abgeleitet. Zusätzlich zu den abgezinsten Erträgen wird der Restwert der Immobilie mittels eines Vervielfältigers ermittelt.
Das DCF Verfahren sollte nicht von unerfahrenen Immobilienverkäufern angewendet werden. Sprechen Sie uns gerne jederzeit auf das Verfahren an. Wir helfen Ihnen jederzeit.
Übermitteln Sie uns online und kostenfrei einige wenige Informationen und einer unserer Experten wird Sie schnellstmöglich kontaktieren.
Welche Immobilie möchten Sie bewerten lassen?
5. Wieso sollte ich meine Immobilie durch mietshausverkaufen bewerten lassen?
Vorteile des Verkaufs mit mietshausverkaufen
Diskreter Verkauf
Wir vermitteln Ihre Immobilie nur an unsere Partner und veröffentlichen die Angebote nicht
Schneller Verkauf
Sie erhalten weniger Tage oder Wochen ein Kaufangebot und können mit einer schnellen Abwicklung rechnen
Professionelle Abwicklung
Wir arbeiten ausschließlich mit professionellen Anlegern zusammen und können daher Vertrauen und Professionalität gewährleisten
Die Gründe für den Verkauf von Mehrfamilienhäuser über mietshausverkaufen sind vielseitig. Für uns sprechen die Kontakte zu Investoren, welche ihren Sitz deutschlandweit haben, die kompetente Beratung und jahrelange Erfahrung in der Immobilienbranche. Aufgrund der vielen Investoren finden wir einen Käufer für Sie oftmals innerhalb von 1 bis 3 Monaten nach Eingang Ihrer Unterlagen.
Besonders für den Verkauf von Immobilien ist ein solches Investoren Netzwerk sehr hilfreich. Außerdem begleiten wir Sie über den ganzen Verkaufsprozess hinweg, stehen Ihnen für Fragen jederzeit zur Verfügung und bleiben bei jedem Schritt 100% transparent. Zudem bleibt der Verkauf diskret, da wir die potenziellen Käufer direkt kontaktieren und Ihre Immobilie nicht auf irgendwelchen Webseiten online publizieren, bzw. inserieren. Des Weiteren sind die
Beratung und Immobilienbewertung kostenlos und es fallen erst Kosten nach der Unterschrift beim Notar an.
Welche Erfahrung kann mietshausverkaufen bei der Bewertung von Immobilien vorweisen?
Unser Team besteht aus erfahrenen Immobilienexperten und Investoren. Unser Geschäftsführer war vor der Gründung von mietshausverkaufen mehrere Jahre bei einer deutschen Bank sowie im Management bei einigen deutschen FinTechs (Startups im Bereich der Finanzen). Die Bewertung von Immobilien, insbesondere der Profiverfahren ist daher überhaupt kein Neuland und seit vielen Jahren angewandt.
Darüber hinaus konnten wir bereits viele Kunden von unserer Leistung überzeugen. Wir haben dabei schon bereits einige hundert Anfragen bearbeitet und viele Objekte verkauft. Für genauere Zahlen schauen Sie sich gerne unsere Website an:
Erfolgszahlen für den Verkauf von Wohnungen,
Erfolgszahlen für den Verkauf von Mehrfamilienhäuser und
Gewerbeobjekte.
