Sie erhalten eine kostenfreie Wertermittlung zur Ihrer Immobile (Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien). Zusätzlich bieten wir Ihnen eine Einschätzung zum Verkaufspreis basierend auf Markt- und Vergleichsdaten.
Unsere Bewertungen werden immer nach einem ersten kostenlosen Gespräch für Sie individuell durchgeführt.
"Eine Immobilie ist komplex und sollte daher von Experten bewertet werden. Hierfür nehmen wir uns Zeit und sprechen immer mit Ihnen. Dieser Service ist für Sie komplett kostenfrei"
Was ist eine Immobilienbewertung?
Eine Immobilienbewertung ist ein detaillierter Bericht über den Marktwert(Verkehrswert) einer Immobilie. Dieser spiegelt in einigen Fällen den geschätzen Verkaufspreis wider. Der Verkaufspreis kann aber auch aufgrund von Emotionen oder Marktkenntnissen in den Verhandlungen vom ermittelten Immobilienwert abweichen. Viele Immobilienvermittler und Makler bieten auch Online-Immobilienbewertungen an. Im Vergleich zu Sachverständigen, könnte durch die Berücksichtigung von der aktuellen Marktlage der errechnete Wert von uns sogar realistischer sein.
Wie bewertet mietshausverkaufen meine Immobilie?
Für die Bewertung Ihrer Immobilie nutzen wir unterschiedliche Verfahren. Letztendlich ist es abhängig von Ihren Verkaufsabsichten und Ihrem Objekt. Wir nutzen exklusive Verfahren (bspw. eine Beleihungswertermittlung und DCF Verfahren, welche von keinem Makler genutzt wird) und gängige Methoden (Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren).
Zunächst sollten Sie uns mittels unseres einfachen und digitalen Bewertungsformular die wichtigsten Daten zur Ihrer Immobilie übermitteln. Bitte hinterlassen Sie uns Ihre Telefonnummer und Mail Adressen, damit wir Kontakt zu Ihnen aufnehmen können. Unser Anspruch ist Sie schnell und persönlich zu beraten. Achten Sie daher bitte immer auf die Richtigkeit Ihrer Daten. Wir werden Sie nach Übermittlung des Formulars innerhalb weniger Stunden kontaktieren.
Im zweiten Schritt melden wir uns sehr zeitnah telefonisch oder schriftlich und besprechen mit Ihnen in einem 15-minütigen Telefonat alles wichtige rund um Ihren Immobilienverkauf, sodass wir eine sachkundige Immobilieneinwertung vornehmen können. Ziele des ersten Telefonats:
1. Persönliches Kennenlernen
2. Verständnis für Ihr Anliegen der Immobilienbewertung oder des Verkaufs
3. Erfassen weiterer relevanter Eckpunkte Ihrer Immobilie
Im dritten Schritt erhalten Sie von uns nach 24-48h unsere kostenlose Immobilienbewertung, welche wir anhand von bewährten Bewertungsmethoden (Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren) durchführen. Zusätzlich erhalten Sie eine Einschätzung zu Ihren Verkaufsoptionen und sprechen Ihnen eine Empfehlung aus. Je nach Wunsch und Vorstellungen unterstützen wir Sie dann im weiteren Prozess und werden Ihre Immobilie verkaufen. Je nach gewählter Option passiert das innerhalb weniger Tage bis zu wenigen Wochen. Den Verkaufspreis erhalten Sie dann anschließend.
Für alle Informationen zur Immobilienbewertung können Sie hier weitere Artikel finden.
Welche Dokumente sind bei einer Immobilienbewertung erforderlich, welchem Zweck dienen diese?
Die Unterlagen sind ein wichtiger Teil der Immobilienbewertung. Anhand der Dokumente, können positive und negative Aspekte der Immobilie herausgefunden werden, welche auch einen Einfluss auf die Immobilienbewertung haben. Hier finden Sie eine Checklisten aller benötigten Unterlagen: Unterlagen Checkliste
Es gibt eine Vielzahl an Gründen für eine Immobilienbewertung. In der Regel wird das Gutachten allerdings zur Feststellung eines adäquaten Verkaufspreis benötigt. Weitere Anwendungsfälle sind bspw.
Je nach Anwendungsfall benötigen Sie unterschiedliche Bewertungen. In jedem Fall sollten Sie jedoch einen Experten damit beauftragen, denn ohne einen Experten riskieren Sie einen zu langsamen Prozess oder zu niedrigen Preis. Es kann im schlimmsten Fall sogar sein, dass Sie durch eine fehlerhafte oder fehlende Bewertung die Immobilie gar nicht verkaufen.
Ein zu hoher Verkaufspreis lässt viele Interessenten erst gar nicht aufmerksam werden (da viele Investoren automatisierte Suchaufträge eingestellt haben und Ihre Immobilie somit erst gar keine Aufmerksamkeit erhält) oder ein potentieller Käufer das Objekt nicht durch eine Bank finanziert bekommt. Ein zu niedriger Verkaufspreis wirkt dabei ebenfalls abschreckend, da Angst vor Investitionsstau oder nicht sichtbaren Risiken aufkommt.
Warum ist eine Immobilienbewertung vor dem Verkauf wichtig?
Die Immobilienbewertung vor dem Verkauf, dient der idealen Positionierung am Markt und der Festlegung des Angebotspreises. Ein zu hoher Verkaufspreis lässt viele Interessenten erst gar nicht aufmerksam werden (da viele Investoren automatisierte Suchaufträge eingestellt haben und Ihre Immobilie somit erst gar keine Aufmerksamkeit erhält) oder ein potenzieller Käufer das Objekt nicht durch eine Bank finanziert bekommt.
Ein zu niedriger Verkaufspreis wirkt dabei ebenfalls abschreckend, da Angst vor Investitionsstau oder nicht sichtbaren Risiken aufkommt.
Wie genau lässt sich der Immobilienwert berechnen?
Experten haben die Möglichkeit den Immobilienwert relativ genau zu berechnen. Dafür benötigen sie allerdings möglichst viele Informationen von dem Verkäufer. Wenn der Bewerter einen guten Überblick über die Immobilie hat und genug Marktkenntnisse, kann Ihnen die Immobilienbewertung eine gute Auskunft geben.
Wie genau funktioniert die Immobilienbewertung online?
Die Immobilienbewertung durch mietshausverkaufen bietet Ihnen eine sehr genaue Einschätzung Ihres Hauswertes. Unserer Experten kontaktieren Sie persönlich, um Sie bestmöglich zu beraten und Ihnen die genaue Immobilienbewertung zu erklären. Online-Immobilienbewertungen können sich stark vom tatsächlichen Verkaufspreis unterscheiden, da viele sich online als Experten ausgeben aber den Markt nicht gut einschätzen können.
Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Kaufpreis?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist eine Schätzung, welche Baumaterialien, aktuelle Marktlage, Baujahr usw. berücksichtigen. Der Verkehrswert wird beschrieben als ein bestimmter Preis eines Grundstücks, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Kaufpreis hingegen ist der tatsächlich vereinbarte Betrag, der bei einem Kauf vom Eigentümer an den Käufer fließt.
Kann ich nicht einfach den Verkaufspreis von Immobilien in der Umgebung nutzen?
Viele Verkäufer scheuen Ihre Daten oder Informationen zu Ihrem Objekt im Internet anzugeben, aus Angst vor ungewollter Datenweitergabe. Daher fragen Sie Nachbarn oder Verkäufer aus der Umgebung zu welchem Preis sie ihr Objekt verkauft haben. Danach wird die Immobilie einfach geschätzt und ein entsprechender Preis festgesetzt, der mindestens genauso hoch ausfällt.
Wir empfehlen Ihnen daher eine Immobilienbewertung durch einen sachkundigen Experten durchführen zu lassen. Der Immobilienexperte wird Ihre Immobilie basierend auf Fakten bewerten und Ihnen einen entsprechenden Marktpreis ermitteln. Der Verkauf Ihrer Wohnung, Mehrfamilienhaus oder Gewerbefläche wird dann deutlich einfacher gehen. Auf jeden Fall raten wir von Daumenrechnungen oder Schätzungen ab. Der Verkäufer einer Immobilie ist meisten emotional dem Objekt stärker verbunden und überschätzt daher den Preis.
Für die Bewertung von von Immobilien sollte immer das Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren genutzt werden.
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Verfahren und wird unter §12 ImmoWertV genauer definiert. Daneben kann das sogenannte Vergleichswert- und Faktorverfahren genutzt werden. Diese Verfahren stellen in den derzeitigen Marktsituationen die vorherrschenden Bewertungsmethoden dar.
Falsche Markteinschätzung bei der Bewertung von Immobilien
Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Selbst Immobilien in schlechteren Lagen, sogenannte B- oder C-Lagen, haben deutlich an Wert gewonnen. Diese Preissteigerungen sind aufgrund der günstigen Markt- und Finanzierungslage entstanden. Seit Anfang 2022 verändert sich die Lage allerdings und die extremen Wertsteigerungen von Immobilien scheinen sich abzuflachen und erste Wertminderungen drohen. Insbesondere in schlechteren Lagen wird der Verkauf deutlich schwieriger. Hier finden Sie eine ausführliche Analyse zur aktuellen Marktlage.
Daher raten wir Ihnen die aktuellen Bewertungen genau zu hinterfragen. Jede Wertermittlung Ihrer Immobilie sollte auch eine sogenannte Beleihungswertermittlung enthalten, um zu überprüfen, ob Banken überhaupt einen derartig hohen Wert für das Objekt ansetzen werden. Wenn die Bank von einem geringeren Wert ausgeht, dann werden Sie keine Käufer für das Objekt finden. Eine falsche Markteinschätzung oder schlechte Eigenschätzung des Immobilienwertes ist daher bestmöglich zu vermeiden.
Es werden hauptsächlich vier Verfahren angewendet: Vergleichswert- Verkehrswert-, Beleihungswert und Ertragswertverfahren angewendet. Diese unterscheiden sich in der Berechnung und den berücksichtigten Faktoren. Es gibt verschiedene Methoden um den Wert zu ermitteln, da unterschiedliche Immobilientypen auch unterschiedliche Eigenschaften haben und der Investor andere Intentionen hat. So unterscheiden sich beispielsweise Zinshäuser und Einfamilienhaus in der Kaufintention. Dementsprechend können Experten je nach Situation entscheiden, welches Verfahren den Wert möglichst genau ermitteln kann.
Übersicht der gängigen Wertermittlungsverfahren bei Immobilien:
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Verfahren zur Ermittlung des Marktwerts bzw. Verkehrswerts und wird im Bewertungsgesetz (BewG §184 bis §188) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV §17 bis §20) geregelt. Das Ertragswertverfahren bietet sich bei Renditeobjekten an.
Die Berechnung des Ertragswertverfahren berechnet den Marktwert aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert.
Der Bodenwert ergibt sich dabei aus dem Wert des unbebauten Grundstücks gemäß Bodenrichtwerten und der Größe des Grundstücks. Die Bodenrichtwerte werden von den örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlicht.
Der Gebäudeertragswert spiegelt den Ertrag der Immobilie wider. Die marktüblichen Mieterträge werden um die Bewirtschaftungskosten als auch der Bodenertrag und eventuelle Baumängel bereinigt. Anschließend wird dieser Wert dann mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert. Die Addition aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert ergibt dann den Marktwert Ihre Immobilie.
Finden Sie hier eine Beispielrechnung:
1. Schritt: Berechnung des jährlichen Reinertrags
Mieteinnahmen pro Jahr = 30.000 €
Betriebskosten pro Jahr = 5.000 €
Jährlicher Reinertrag = Mieteinnahmen - Betriebskosten = 30.000 € - 5.000 € = 25.000 €
2. Schritt: Berechnung Bodenwert
Bodenwert = Bodenrichtwert * Grundstücksfläche = 800 €/m2 * 800 m2 = 360.000 €
3. Schritt: Berechnung Gebäudewert
Bodenzins = Bodenwert * Liegenschaftszins = 360.000 * 3,5% (hier als Annahme) = 12.600 €
Reinertrag Gebäude = Jährlicher Reinertrag - Bodenzins = 25.000 € - 2.00 €
Gebäudewert= Reinertrag Gebäude * Vervielfältiger = 12.400 € * 22 (hier als Annahme) = 272.800€
Von dem Gebäudewert können noch Baumängel oder andere wertmindernden Faktoren abzogen werden. Eine eigene Berechnung ist dabei unter keinen Umständen ratsam, da mit falschen Annahmen schnell falsche Marktwerte entstehen können.
Bei dem Vergleichswertverfahren wird auf auf tatsächlich verkaufte Objekte, in ähnlicher Lage, Ausstattung, Wohn- und Grundstücksfläche usw. referenziert. Anhand dessen, kann man eine realistischen Immobilienwert berechnen. Allerdings muss man auch noch auf einige Dinge achten:
Das Vergleichswertverfahren
Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren handelt es sich bei dem Vergleichswertverfahren um ein nicht normiertes Verfahren. Dieses Verfahren wird in der Praxis sehr häufig eingesetzt, insbesondere in Zeiten von stark schwankenden Preisen. Allerdings bietet diese Methode immer eine gewisse Unschärfe in dem Ergebnis, da Immobilien per se nicht vergleichbar sind. Bei diesem Prozess werden aktuell am Markt angebotene und bereits verkaufte Immobilien als Vergleich zur Hilfe genommen. Diese Immobilien müssen allerdings gute Vergleiche darstellen. Eine Wohnung kann daher nicht mit einem kompletten Mehrfamilienhaus verglichen werden. Ebenfalls können Sie nicht einfach nebeneinander stehende Häuser miteinander vergleichen, denn diese können sich signifikant unterscheiden (auch wenn es auf den ersten Blick nicht ersichtlich ist). Grundsätzlich werden u.a. folgende Parameter im Vergleichswertverfahren genutzt:
Die Ermittlung des Beleihungswertes
Der Beleihungswert wird insbesondere für den Käufer einer Immobilie ermittelt, damit festgestellt werden kann, bis zu welcher Höhe der Käufer einer Immobilie einen Kredit von einer Bank aufnehmen kann. Der Beleihungswert kann daher als eine Art Marktwert für die Bank angesehen werden und spiegelt den möglichen Verkaufspreis im Falle einer Zwangsvollstreckung wider.
Für Sie als Verkäufer ist dieser Wert jedoch auch von großer Bedeutung, da Sie so feststellen können, welche Käuferschaft sie ansprechen können. Sollte der gewünschte Verkaufspreis weit über dem Beleihungswert liegen, brauchen Sie eine Käuferschaft, die viel Eigenkapital mitbringt. Sprechen Sie die falschen Käufer an, werden Ihre Notartermine voraussichtlich immer abgesagt werden und Sie bleiben auf den Kosten sitzen.
Die Profibewertung - Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF)
Das sogenannte Discounted Cashflow Verfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien und wird von Investoren und Profis genutzt. Es hilft bei der Findung eines Marktpreises für Renditeobjekte jeglicher Art (bspw. Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien). Diese Methode ist allerdings kein gesetzlich geregeltes Verfahren und findet somit keine Berücksichtigung bei der Erstellung von Gutachten nach der Immobilienvermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Der Immobilienwert wird mithilfe aller zukünftigen Erträge (bspw. Mieteinnahmen und Mietverluste) berechnet, indem diese mit einem Diskontierungssatz abgezinst werden. Dieser Diskontierungszinssatz ist dabei nicht mit dem Liegenschaftszinssatz zu verwechseln, sondern wird aus risikoäquivalenten Kapitalanlagen abgeleitet. Zusätzlich zu den abgezinsten Erträgen wird der Restwert der Immobilie mittels eines Vervielfältigers ermittelt.
Das DCF Verfahren sollte nicht von unerfahrenen Immobilienverkäufern angewendet werden. Sprechen Sie uns gerne jederzeit auf unsere Vorgehensweise an. Wir helfen Ihnen jederzeit.
Das Sachwertverfahren wird verwendet, wenn weder Ertragswert- noch Sachwertverfahren angewendet werden können. Das Sachwertverfahren ist in Deutschland durch die §§ 35 bis 39 ImmoWertV geregelt.
Wie ermittelt ein Gutachter den Immobilienwert?
Ein Gutachter ermittelt den Verkehrswert der Immobilie nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, welches die gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung bildet. Je nach Immobilie, wendet der Gutachter das Verkehrswertverfahren, das Sachwertverfahren und/oder das Ertragswertverfahren an. Sie erhalten anschließend 20 bis 30 Seiten (abhängig von Objekt und Gutachter) mit detaillierten Berechnungen und textlichen Begründungen. Außerdem machen sich Gutachter ein Bild von der Immobilie vor Ort, während Immobilienbewertungen online erstellt werden können.
Brauche ich nicht einen Gutachter für eine Immobilienbewertung?
Die kurze Antwort lautet: Nein! Eine Immobilienbewertung kann von vielen Immobilienexperten und Maklern durchgeführt werden. Dabei sollte man allerdings gezielt einen echten Experten an der Seite haben, wir bieten den Service auch an. HIER IMMOBILIE KOSTENLOS BEWERTEN LASSEN. Diese ist im Vergleich zu einem Gutachten häufig kostenlos. Der einzige Nachteil einer Immobilienbewertung ist, dass sie nicht rechtskräftig ist und somit für Scheidungen oder bei Erbfällen nicht verwendet werden kann. Dieser Anwendungsfall erfordert dann ein kosten- und zeitintensives Gutachten von einem Sachverständiger
Es gibt einige Faktoren, die den Immobilienwert grundlegend verändern. Einer der wichtigsten ist die Lage der Immobilie. Dabei unterscheiden Experten zwischen Makro- und Mikrolage. Die Makrolage ist verknüpft mit der gesamten Stadt bzw. Region. Diese wird beeinflusst von der wirtschaftlichen Entwicklung eines Standortes und der Zukunftsfähigkeit. Die Mikrolage bezieht sich stärker auf das soziale Umfeld und die Infrastruktur. Das soziale Umfeld setzt sich zusammen z.B. aus Kindergärten, Schulen, Ärzte und kulturelle Einrichtungen und die Infrastruktur aus Verfügbarkeit der Bus- und Bahnanbindung.
Neben der Lage, wirkt sich auch das Angebot und die Nachfrage auf Ihren Immobilienwert aus. Beispielsweise suchen in München viele Leute in zentralen Lagen nach Wohnraum, die Nachfrage ist allerdings sehr begrenzt. Dadurch sind die Preise relativ hoch. Wenn es umgekehrt viele frei stehende Immobilien gibt und wenige Kaufinteressenten, dann sinkt der Preis.
Außerdem beeinflusst die Ausstattung den Immobilienwert. Je luxuriöser und hochwertiger, desto teurer die Immobilie. Zur Ausstattung gehören beispielsweise Heizungsanlagen, Küche, Badezimmer, Böden usw.
Was bedeutet der Zustand für die Immobilienbewertung?
Der Zustand der Immobilie ist ebenfalls maßgeblich für den Wert. Liegt beispielsweise Schimmel vor, sinkt der Wert der Immobilie um einiges. Aber auch veraltete Leitungen, schlechte Wärmedämmung oder Risse in der Fassade können ein Grund für einen geringeren Immobilienwert sein. Der Zustand ist für Laien häufig schwer zu beurteilen und führt häufig zu ungeplanten Sanierungsmaßnahmen kurz nach dem Immobilienkauf.
Wie können Eigentümer den Wert Ihres Hauses steigern?
Der Wert der Immobilie kann durch unterschiedliche Maßnahmen gesteigert werden. So kann man z.B. die Küche und das Badezimmer renovieren, das Haus neu streichen oder den Garten schöner gestalten. Weiter Maßnahmen zur Wertsteigerung sind, das Auswechseln der Elektrik oder die Verbesserung der Wärmedämmung. Häufig wird die Möblierung einer zu vermietenden, sanierten Wohnung auch als Wertsteigerung angesehen.
Wir vermitteln Ihre Immobilie nur an unsere Partner und veröffentlichen die Angebote nicht
Sie erhalten weniger Tage oder Wochen ein Kaufangebot und können mit einer schnellen Abwicklung rechnen
Wir arbeiten ausschließlich mit professionellen Anlegern zusammen und können daher Vertrauen und Professionalität gewährleisten
Die Gründe für den Verkauf von Mehrfamilienhäuser über mietshausverkaufen sind vielseitig. Für uns sprechen die Kontakte zu Investoren, welche ihren Sitz deutschlandweit haben, die kompetente Beratung und jahrelange Erfahrung in der Immobilienbranche. Aufgrund der vielen Investoren finden wir einen Käufer für Sie oftmals innerhalb von 1 bis 3 Monaten nach Eingang Ihrer Unterlagen.
Besonders für den Verkauf von Immobilien ist ein solches Investoren Netzwerk sehr hilfreich. Außerdem begleiten wir Sie über den ganzen Verkaufsprozess hinweg, stehen Ihnen für Fragen jederzeit zur Verfügung und bleiben bei jedem Schritt 100% transparent. Zudem bleibt der Verkauf diskret, da wir die potenziellen Käufer direkt kontaktieren und Ihre Immobilie nicht auf irgendwelchen Webseiten online publizieren, bzw. inserieren. Des Weiteren sind die Beratung und Immobilienbewertung kostenlos und es fallen erst Kosten nach der Unterschrift beim Notar an.
Welche Erfahrung kann mietshausverkaufen bei der Bewertung von Immobilien vorweisen?
Unser Team besteht aus erfahrenen Immobilienexperten und Investoren. Unser Geschäftsführer war vor der Gründung von mietshausverkaufen mehrere Jahre bei einer deutschen Bank sowie im Management bei einigen deutschen FinTechs (Startups im Bereich der Finanzen). Die Bewertung von Immobilien, insbesondere der Profiverfahren ist daher überhaupt kein Neuland und seit vielen Jahren angewandt.
Darüber hinaus konnten wir bereits viele Kunden von unserer Leistung überzeugen. Wir haben dabei schon bereits einige hundert Anfragen bearbeitet und viele Objekte verkauft. Für genauere Zahlen schauen Sie sich gerne unsere Website an: Erfolgszahlen für den Verkauf von Wohnungen, Erfolgszahlen für den Verkauf von Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte.
