Erfahren Sie alles wichtige für den Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie
Sie besitzen eine Gewerbeimmobilie und möchten sie verkaufen? Erfahren Sie hier wie Mietshausverkaufen.de Ihre Immobilie bewertet und verkauft. In unserem Ratgeber erfahren Sie ebenfalls welche Schritte notwendig sind und wie Sie Ihre Immobilie erfolgreich verkaufen. Welche Verkaufsoptionen habe ich als Immobilienbesitzer? Was ist ein Direktankauf und warum brauche ich nicht immer einen Makler? Wie kann Mietshausverkaufen mich im Verkaufsprozess meiner Gewerbeimmobilie unterstützen?
Wir stellen Ihnen eine Vielzahl wichtiger Informationen zusammen und bieten kostenfrei diverse Checklisten für den sicheren Verkauf Ihres Hauses an.
1. Online Verkauf Ihrer Gewerbeimmobilie - wie funktioniert es?
Der
Verkauf einer Wohnung ist deutlich einfacher als eine Gewerbeimmobilie, da es hier nur eine Nutzung geben kann und viele Dinge standardisiert sind. Der Verkauf von Gewerbeflächen sollte daher genau geplant und mit einem Experten besprochen werden. Erfahren Sie daher hier alles Wissenswerte zu Gewerbeimmobilien
1.1 Wann ist eine Immobilie gewerblich?
Bei Gewerbeimmobilien gibt es sehr große Unterschiede. Bekannte Bewertungen und Vorgehen bei Wohnungen sind bei Gewerbeflächen nicht anwendbar. Daher ist es zunächst notwendig zu erklären, wann eine Immobilie überhaupt gewerblich ist.
Einfach gesprochen können alle Gebäude, Gebäudeteile und Gewerbegrundstücke mit dem Zweck der gewerblichen Nutzung als solches bezeichnet werden. Die gewerbliche Nutzung hat dabei immer die Erzielung von Umsätzen bzw. Gewinnen zur Absicht. Gängige Beispiele sind Büroflächen, Produktionshallen oder Einzelhandelsimmobilien. Es ist jedoch zwischen einer gewerblichen Nutzung und einer Mischnutzung zu unterschieden. Meistens ist dies bei Mehrfamilienhäuser wichtig.
Eine Mischnutzung tritt auf, wenn ein Teil des Gebäudes für wohnwirtschaftliche bzw. private Zwecke und der andere Teil für gewerbliche Zwecke verwendet wird. Sollte der Anteil des Gewerbe einen signifikanten Anteil (> 50 %) des gesamten Gebäudes ausmachen, so ist ebenfalls von einer Gewerbeimmobilie zu sprechen.
1.2 Welche Gewerbeimmobilien gibt es?
Bei Gewerbeflächen ist es entscheidend vorab zu identifizieren um welche Art von Gewerbefläche/Gewerbeimmobilie es sich handelt. Daher erhalten Sie hier eine Übersicht der unterschiedlichen Arten:
- Büroimmobilien (bspw. Bürofläche oder Arztpraxis)
- Einzelhandelsimmobilien (bspw. Supermarkt, Großhandel, Kiosk, Einkaufszentrum)
- Produktionsflächen (bspw. Produktionshallen, Industrieparks, Freiflächen)
- Logistikimmobilien (bspw. Lagerhalle, Depot)
1.3 Welche Unterlagen werden benötigt?
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie werden weitaus mehr Dokumente benötigt als beim Verkauf einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass je teurer das Objekt ist, desto größer ist die Anforderungsliste. Die benötigten Unterlagen variieren aber auch stark je nach Immobilienart (u.a. Büroimmobilie, Produktionshalle etc).
Erhalten Sie hier eine Übersicht der zwingend notwendigen Unterlagen im Laufe der Prüfung durch einen Investor (Due Diligence genannt):
Informationen zum Verkäufer
- Handelsregister Auszug (sofern es sich um eine juristische Person handelt)
- Übersicht über den Verkäufer (u.a. warum verkauft wird)
Informationen zum Grundstück
- Grundbuchauszug
- Baulastenverzeichnis
- Sämtliche baurechtlichen Genehmigungen
- Bebauungsplan
- Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
Vorhandene Verträge
- Mietverträge und Mieterlisten (sofern es mehrere Mieter sind)
- Sämtliche relevanten Unterlagen zum Mietverhältnis
- Verträge mit Nachbarn oder der Stadt
Pläne und Beschreibungen
- Grundrisse, Schnitte und Ansichten
- Flächenberechnungen
- Baubeschreibungen
Technische Unterlagen
- Abnahmebescheinigungen TÜV
- Brandschutzkonzept inkl. Prüfungen
- Energieausweis
- Wartungsprotokolle und Prüfberichte
Diese Übersicht stellt nur eine Übersicht der wichtigsten Unterlagen dar und ist situativ anzupassen. Sprechen Sie uns gerne jederzeit an. Sie erhalten von uns eine Einschätzung welche Dokumente zwingend benötigt werden.
Empfehlung
Bevor Sie Investoren ansprechen, sollten Sie sich beraten lassen, welche Dokumente zwingend benötigt werden. Fehlende Unterlagen können ein No-Go für professionelle Investoren sein.
2. Bewertung und Verkauf von Gewerbeimmobilien: was gilt es zu beachten?
2.1 Welche Faktoren spielen bei der Bewertung eine Rolle?
Gewerbeimmobilien sind in der Bewertung im Vergleich zu Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser weitaus komplexer. Es gibt eine Vielzahl von Unterschiedlichen Faktoren die einen Einfluss auf die Bewertung haben. In den meisten Fällen wird bei der Bewertung das sogenannte Discounted Cashflow Verfahren (kurz DCF) angewendet. Hierfür sind viele Annahmen notwendig, die in der Regel nur ein Branchenexperte kennt oder sinnvolle Vergleiche zieht.
Im Allgemeinen lässt sich jedoch sagen, dass die folgenden Faktoren entscheidend sind:
- Art der Gewerbeimmobilie
Beispielsweise mussten Gastronomie-Immobilien aufgrund der Corona Pandemie an Attraktivität und damit auch an Marktwert einbußen
- Die Lage
Diese ist von großer Bedeutung, denn eine schlechte Lage lässt sich schwieriger vermieten und dann drohen große Umsatzeinbußen
- Die Art der Vermietung
Leerstehende Immobilien haben zwar den charm, dass Sie umgebaut werden können, bieten aber auch das Risiko des dauerhaften Leerstands
- Die Mieteinnahmen
Die Mieteinnahmen haben einen großen Stellenwert in der Berechnung des DCF-Verfahren und beeinflussen damit maßgebliche die zukünftige Rendite für einen Investor. Schlecht vermietete Immobilien werden einen großen Abzug auf den Marktwert erhalten
- Der Zustand
Abhängig vom Zustand und der energetischen Beschaffung, müssen Eigentümer von gewerbeimmobilien einen Malus bei der Bewertung hinnehmen
2.2 Bewertung einer Gewerbeimmobilie nach DCF-Verfahren
Das sogenannte Discounted Cashflow Verfahren ist eine gängige Bewertungsmethode bei Zinsobjekten und hilft in der Entscheidung von Investitionsentscheidungen. Mithilfe des Verfahrens können Immobilieninvestoren einen Marktwert bzw. Verkehrswert für Renditeobjekte jeglicher Art (bspw. Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien) errechnen. Allerdings findet das DCF-Verfahren keine Berücksichtigung in der Immobilienvermittlung Verordnung (ImmoWertV) und ist somit gesetzlich nicht anerkannt.
Hierfür wird dann das Ertragswertverfahren genutzt. Der Marktwert wird berechnet, indem alle zukünftigen Erträge (bspw. Mieteinnahmen und Mietverluste) mit einem Diskontierungssatz abgezinst werden. Dieser Diskontierungszinssatz ist dabei nicht mit dem Liegenschaftszinssatz zu verwechseln, sondern wird aus risikoäquivalenten Kapitalanlagen abgeleitet. Zusätzlich zu den abgezinsten Erträgen wird der Restwert der Immobilie mittels eines Vervielfältiger ermittelt.
2.3 Bewertung der Gewerbeimmobilie nach Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Verfahren zur Marktwert bzw. Verkehrswertberechnung von Gewerbeimmobilien. Rechtlich wird das Verfahren im Bewertungsgesetz (BewG §184 bis §188) und in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV §17 bis §20) thematisiert. Sinnig ist das Ertragswertverfahren nur, wenn die Immobilie vermietet ist oder vergleichbare Mieten vorliegen.
Einfach gesagt setzt sich der Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Der Bodenwert berechnet sich aus dem Wert des unbebauten Grundstücks gemäß Bodenrichtwerten. Die Bodenrichtwerte werden aus Referenzwerten von anderen Grundstücken berechnet und in der Regel alle zwei Jahren durch die örtlichen Gutachterausschüsse veröffentlicht.Der Gebäudeertragswert spiegelt den Ertrag der Gewerbeimmobilie wieder. Von den Mieterträgen werden Bewirtschaftungskosten als auch der Bodenertrag und eventuelle Baumängel abgezogen. Anschließend wird dieser Wert dann mit einem Vervielfältiger multipliziert. Die Kombination aus dem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert ergibt dann den Marktwert für die Gewerbeimmobilie.
Finden Sie hier eine Beispielrechnung:
Berechnung nach Ertragswertverfahren:
1. Schritt: Berechnung des jährlichen Reinertrags
Mieteinnahmen pro Jahr = 50.000 €
Betriebskosten pro Jahr = 10.000 €
Jährlicher Reinertrag = Mieteinnahmen - Betriebskosten = 50.000 € - 10.000 € = 40.000 €
2. Schritt: Berechnung Bodenwert
Bodenwert = Bodenrichtwert * Grundstücksfläche = 500 €/m2 * 1.000 m2 = 500.000 €
3. Schritt: Berechnung Gebäudewert
Bodenzins = Bodenwert * Liegenschaftszins = 500.000 * 3,5% (hier als Annahme) = 17.500 €
Reinertrag Gebäude = Jährlicher Reinertrag - Bodenzins = 40.000 € - = 2.500 €
Gebäudewert= Reinertrag Gebäude * Vervielfältiger = 22.500 € * 20 (hier als Annahme) = 450.000€
Von dem Gebäudewert können noch Baumängel oder andere wertmindernden Faktoren abzogen werden. Eine eigene Berechnung ist dabei unter keinen Umständen ratsam, da mit falschen Annahmen schnell falsche Marktwerte entstehen können.
Hier Marktwert ermitteln
2.4 Bewertung der Gewerbeimmobilie nach Vergleichswertverfahren
Bei dem Vergleichswertverfahren handelt es sich um ein nicht normiertes Verfahren, welches sich stärker am aktuellen Markt orientiert. Besonders in Zeiten von großen Preisveränderungen von Gewerbeimmobilien oder Zinsobjekten ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden.
Bei diesem Verfahren erhalten Verkäufer und Investoren den besten Einblick, welcher Wert am Markt erzielt werden kann. Das Vergleichswertverfahren bedingt allerdings einen transparenten und übersichtlichen Markt. So kann eine Immobilie nur mit sehr ähnlichen Objekten verglichen werden. Z.B. ist eine Bürofläche nicht mit einer Einzelhandelsimmobilie zu vergleichen. Daher müssen Sie immer einen guten Überblick über den Markt und Teilmarkt bzw. Makro- und Mikrolage.
Grundsätzlich werden folgende Parameter im Vergleichswertverfahren genutzt:
- Art der Gewerbeimmobilie und Bauweise
- Vermietungsstand und Höhe der Miete
- Zustand der Immobilie
- Lage und Umgebung
Anhand dieser und einiger weiterer Kriterien lassen sich dann Vergleichsobjekte finden, mit denen ein Wert ermittelt werden kann. Dabei werden Sie nie eine Immobilie finden, die zu 100% vergleichbar ist. Daher ist es entscheidend zu verstehen, welche Kriterien eher für einen Vergleich dienen und welche weniger.
Eine kostenlose Bewertung Ihrer Gewerbeimmobilie erhalten Sie hier.
Kostenlose Bewertung erhalten3. Wieso sollte ich meine Gewerbeimmobilien über mietshausverkaufen verkaufen?
Vorteile des Verkaufs mit mietshausverkaufen
Diskreter Verkauf
Wir vermitteln Ihre Immobilie nur an unsere Partner und veröffentlichen die Angebote nicht
Schneller Verkauf
Sie erhalten weniger Tage oder Wochen ein Kaufangebot und können mit einer schnellen Abwicklung rechnen
Professionelle Abwicklung
Wir arbeiten ausschließlich mit professionellen Anlegern zusammen und können daher Vertrauen und Professionalität gewährleisten
Die Gründe für den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung über
mietshausverkaufen sind vielseitig. Zum einen verfügen wir über ein deutschlandweit breites Netzwerk an Investoren und potenziellen Käufern. Aufgrund dieser Käufer Datenbank liegt zwischen dem Abschicken der Unterlagen an uns und der Schlüsselübergabe oftmals weniger als 2 Monate. Außerdem begleiten wir Sie in jedem einzelnen Schritt bis hin zur Schlüsselübergabe und stehen Ihnen bei jeglichen Fragen zur Verfügung.
Im Vergleich zu einem normalen Makler zeigen wir die Immobilie nicht mehreren Interessenten, sondern sprechen gezielt Investoren an. Dadurch bleibt der Verkauf diskret (Immobilie wird nicht online sichtbar), es gibt keine langen Wartezeiten und Sie erhalten nur seriöse Angebote. Wir sind Ihnen als Verkäufer gegenüber 100% transparent und halten Sie durchgehend auf dem aktuellen Stand Ihres Wohnungsverkaufes. Zudem fallen bei uns erst mögliche Kosten nach der Unterschrift an!
