WAS IST DER VERKEHRSWERT?
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist definitiv der wichtigste Wert einer Immobilienbewertung. Umgangssprachlich wird der Verkehrswert auch Zeitwert genannt und international Fair Value. Dieser Wert gibt den vermeintlichen Preis an, der auf dem aktuellen Immobilienmarkt in Deutschland zu erzielen ist.
"Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
§ 194 (BauGB)
Der Verkehrswert errechnet sich aus verschiedene Faktoren und wird vor allem bei einem Immobilienverkauf benötigt. Des Weiteren ist der Wert auch sehr hilfreich bei einer Scheidung oder einer Erbschaft. Darüber hinaus ist der Verkehrswert grundlegend, um den darauf folgenden Verkaufswert zu ermitteln.
VERKEHRSWERTGUTACHTEN
Das Verkehrswertgutachten ermittelt, wie der Name schon sagt, den Verkehrswert. Dieses Gutachten kann von Immobilienmaklern oder Gutachtern ermittelt und ausgehändigt werden. Während eine Immobilienbewertung kostenfrei ist und auch direkt bei MietshausVerkaufen möglich ist, ist ein Wertgutachten immer kostenpflichtig. Diese Gutachten werden meistens von Sachverständigen, die offiziell dazu befugt sind, ausgestellt. Für die Ausstellung werden meistens noch wichtige Unterlagen benötigt, wie der Grundbuchauszug oder die Flurkarte und kann sich über mehrere Wochen ziehen.
BODENRICHTWERT
Der Bodenrichtwert wird gerne mit dem Verkehrswert verwechselt, jedoch haben diese beiden Begriffe unterschiedliche Bedeutungen. Der größte Unterschied zwischen ihnen ist, dass hingegen des Verkehrswerts, der Bodenrichtwert keine bindende Wirkung hat.
Gemäß § 196 (BauGB) sind Bodenrichtwerte “flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungsstandes”.
§ 196 BauGB
Damit ist gemeint, dass der Bodenrichtwert ein Durchschnittswert für Grundstücke in einer gewissen Richtwertzone ist. Dieser Richtwert basiert auf regionalen Kaufpreisen und ist zusätzlich ein Durchschnittswert für die Liegenschaftspreise einer bestimmten Umgebung (Straße, Stadtteil, Gemeinde). Bei der Ermittlung des Bodenrichtwerts wird in jedem Fall davon ausgegangen, dass das Grundstück unbebaut ist.
WELCHE FAKTOREN HABEN EINEN GROßEN EINFLUSS?
Für die Wertermittlung einer Immobilie gibt es viele Faktoren. Einige dieser Faktoren haben einen größeren Einfluss, als andere, werden jedoch stellenweise nicht wirklich beachtet oder sogar übersehen.
Lage
Der erste und wohl bedeutendste Faktor ist die Lage der Immobilie. Zur Lage gehören vor allem die Stadt bzw. das Stadtteil und die Region, in der die Immobilie steht. Außerdem wird auch die Umgebung und die Nachbarschaft integriert, da eine sehr relevante Rolle spielt. Bei der Umgebung fließen oftmals persönliche Präferenzen ein, allerdings haben diese keine direkte Auswirkung auf den Verkehrswert.
Baujahr
Das Baujahr einer Immobilie bildet einen weiteren fundamentalen Faktor. Mit steigendem Alter, sinkt gleichzeitig der Wert der Immobilie. Zudem ist das Baujahr von Bedeutung, da jede Immobilie ihren eigenen Stil aufweist, der häufig markante Details oder Eigenschaften des dazugehörigen Jahrzehnts beinhaltet. Zusätzlich kann die Ausstattung oder Qualität der Immobilie stark von dem Baujahr abhängen, falls keine Renovierung stattgefunden hat.
Neben dem richtigen Baujahr, existiert auch das fiktive Baujahr. Dieses wird bei einer Modernisierung der Immobilie genutzt, um den Wert zu steigern. Dabei wird das richtige Baujahr durch das fiktive Baujahr ersetzt, da es durch Renovierungen verjüngert, sowie in einen besseren Zustand gebracht wird.
Haustyp
Ein Haus kann ganz individuell gestaltet sein, hat aber in den meisten Fällen einen gewissen Stil bzw. einen Typ. Dabei wird nochmals unterschieden zwischen der Wohnart des Hauses bzw. der Immobilie und der Bauweise. Während eine Doppelhaushälfte beispielsweise eher kostengünstiger ist und einen geringeren Verkehrswert aufweist, ist ein Architektenhaus teurer, woraus meistens ein höherer Verkehrswert resultiert. Um alle Unterschiede, sowie Vor- und Nachteile der Bauweisen und Wohnarten herauszufinden, klicken Sie hier.
Größe und Zimmer
Bei einer Verkehrswertermittlung wird zudem die Größe der Immobilie beachtet. Dabei spielt die Wohn-, Nutz- und Grundstücksfläche eine entscheidende Rolle. Der Unterschied zwischen Nutz- und Wohnfläche ist, dass die Nutzfläche zu einem gewissen Zweck genutzt wird, aber nicht bewohnt werden kann. Die Nutzfläche fällt zudem größer aus, da die die Wohnfläche miteinschließt und auch die Fläche außerhalb der Wohnung, wie Keller oder Dachboden mitrechnet. Außerdem wird auf die Zimmeraufteilung zuzüglich der Architektur der einzelnen Räume geachtet.
Extras
Keine Immobilie ist identisch wie eine andere. Viele Inhaber lassen sich daher beim Hausbau Extras einbauen oder fügen zu einem späteren Zeitpunkt gewisse Besonderheiten hinzu. Die bekanntesten Extras sind Schwimmbäder, Unterkellerung oder Parkmöglichkeiten. All diese Dinge tragen zu einem steigerndem Verkehrswert zu. Darüber hinaus ist es auch sehr interessant zu wissen, ob ein Objekt ganz oder nur teilweise vermietet wird, da dies verschiedene Auswirkungen haben kann.
Immobilienmarkt Deutschland
Der Immobilienmarkt in Deutschland bildet einen weiteren wichtigen Faktor des Verkehrswertes. Da sich dieser Markt ständig verändert, fluktuiert der Wert täglich. Bei einer beispielsweise hohen Nachfrage und einem geringeren Angebot ist der Marktpreis höher als in anderen Fällen. Aktuell sind die Immobilienpreise sehr hoch und werden Prognosen zufolge 2021 die Spitze erreichen. Daher bietet es sich an, Ihre Immobilie bald zu verkaufen um einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Die Experten von MietshausVerkaufen steht Ihnen dabei sehr gerne zur Seite.
Zusätzlich ist nicht nur der Immobilienmarkt von ganz Deutschland zu beobachten, sondern auch einzelner Metropolregionen, wie Berlin .
Ausstattung
Die Ausstattung hat bei der Verkehrswertermittlung keinen grundlegenden Einfluss, ist aber erwähnenswert. Dabei wird nicht auf die Einrichtung der Immobilie geachtet, sondern es geht vielmehr um den Zustand der Immobilie. Darauf wird im folgenden Punkt noch mehr eingegangen.
DIREKT KOSTENLOSE BEWERTUNG ANFORDERN
IST DER ZUSTAND RELEVANT?
Der Zustand einer Immobilie ist sehr wichtig einer Verkehrswertermittlung. Dabei wird vor allem auf den Zustand der Fenster und Bodenbeläge, die Bausubstanz und die architektonischen Eigenschaften geachtet. Ein weiterer Punkt, der dabei hinzukommt, ist die energetische Beschaffenheit. Darunter zählt unter anderem die Dämmung der Immobilie und die Heizungsanlage.
WELCHE VERFAHREN GIBT ES?
Bei der Immobilienbewertung gibt es drei zentrale Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragsverfahren und das Sachwertverfahren. Es muss jedes Mal einzeln entschieden werden, welche dieser drei Methoden für die Bestimmung des Wertes angewandt wird. Um mehr über das Trio der Immobilienbewertungsverfahren herauszufinden und welches am besten zu Ihrer Immobilie passt, finden Sie hier.
VERKEHRSWERT VS VERKAUFSWERT
Der Verkehrswert und der Verkaufswert unterscheiden sich nur gering voneinander. Der Verkehrswert wird vor dem Verkauf ermittelt und stellt eine Schätzung des Immobilienwerts auf. Durch den Verkehrswert wird versucht, ungefähr zu wissen, wie viel Geld man durch einen Verkauf erzielen kann. Der Verkehrswert bzw. Verkaufspreis ist der tatsächliche Preis, der bei einem Verlauf gezahlt wird.
KOSTENLOSE BEWERTUNG ANFORDERN
Abschließend kann man sagen, dass eine Immobilienbewertung besonders vor einem anstehenden Verkauf durchzuführen ist. Dabei muss auf verschiedene Einflussfaktoren eingegangen werden und es muss zwischen unterschiedlichen Wertermittlungsmethoden gewählt werden. Bei weiteren Fragen können Sie sich gerne an die Experten von MietshausVerkaufen wenden.
