Was ist der Unterschied zwischen Mietverwaltung und Sondereigentumsverwaltung?
Die Mietverwaltung bezieht sich auf die Verwaltung von gesamten Mehrfamilienhäusern. Die Sondereigentumsverwaltung grenzt sich hiervon ab, indem sich nur auf die Verwaltung der Wohnung konzentriert wird. Genauer gesagt kümmert sich die Verwaltung (kurz SEV) lediglich um eine Einheit/Wohnung eines Mitglieds der Eigentümergesellschaft. Diese Abgrenzung gibt es aufgrund des rechtlichen Konstrukts bei Mehrfamilienhäusern. Bei geteilten Mehrfamilienhäusern wird zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterschieden.
Was beinhaltet Sondereigentumsverwaltung?
Sondereigentumsverwaltung bezieht sich lediglich die Verwaltung einer Mieteinheit innerhalb der Eigentümergemeinschaft (kurz WEG). Aufgaben der Mietverwaltung sind Wohnungseigentumsgesetz und der Teilungserklärung definiert. Die Aufgaben der SEV finden hier allerdings kein Platz. Daher kann einfach gesagt werden, dass diese Sonderform der Mietverwaltung sämtlich Aufgaben übernimmt, welche die Mietverwaltung nicht macht und Sie als Eigentümer übernehmen müssten. Dazu gehören:
- Überwachung und Administration der Mieteinnahmen
- Abführung der Kosten für die Hausverwaltung
- Organisation von Reparaturen und Instandhaltung der Wohnung
- Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung
- Durchführung sämtlicher Tätigkeiten im Rahmen der Neuvermietung
- vieles mehr
Die Aufgaben können aber je nach SEV stark variieren und sollten vorab genau definiert werden.
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?
Sondereigentum bezieht sich auf die privaten Bereiche einer Immobilie, welche eindeutig einem einzelnen Eigentümer zuzuordnen sind. Diese Bereiche werden dem Eigentümer alleine zur Verfügung gestellt und er hat die volle Kontrolle darüber. Änderungen am Sondereigentum müssen daher auch nicht mit anderen Eigentümern abgesprochen werden. Was Teil des Sondereigentums ist, wird in der Teilungserklärung definiert. Teilweise sind die Zuordnungen nicht so einfach (bspw. Fenster). Hierzu geben wir im weiteren Verlauf des Textes noch Beispiele.
Gemeinschaftseigentum hingegen bezieht sich auf Bereiche, die von mehreren Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden, wie zum Beispiel der Hausflur, der Garten oder die gemeinsame Dachterrasse in einem Mehrfamilienhaus. Diese Bereiche werden gemeinschaftlich verwaltet und die Entscheidungen werden von allen Eigentümern gemeinsam mit einer Mehrheit getroffen. Dafür spricht die Teilungserklärung jedem Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft Miteigentumsanteile zu, die sich meistens nach der Fläche der Wohnung richten.
Was darf ich bei Sondereigentum?
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung haben Sie das Recht, Ihre Wohnung nach eigenem Geschmack und Bedürfnissen zu gestalten. Dazu gehört beispielsweise das Streichen der Wände oder die Anbringung von Wanddekorationen. Es gilt jedoch auch Vorsicht. In einigen Wohnungen sind tragende Wände im Gemeinschaftseigentum und somit könnten Sie keine Grundriss-Änderungen vornehmen ohne die Zustimmung der Gemeinschaft.
Was kostet eine Sondereigentumsverwaltung?
Die Kosten für eine Sondereigentumsverwaltung hängen von einigen Faktoren ab, wie z.B. der Größe der Wohnung, vorhandene Mandate bei der WEG etc. Laut einer Studie aus 2017 des Dachverbands Deutscher Immobilienverwalter liegen die durchschnittlichen Kosten für eine Sondereigentumsverwaltung zwischen 22,42 € und 39,03 €. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Preise sich in den letzten Jahren nochmals deutlich erhöht haben. Dabei ist die Sonderverwaltung günstiger, wenn das Unternehmen bereits die klassische Hausverwaltung übernimmt.
Was zählt alles zum Sondereigentum?
Sondereigentum bezieht sich auf die Teile der Eigentumswohnung, die ausschließlich dem Eigentümer gehören und nicht der Allgemeinheit. Dazu gehören in der Regel die Wohnung selbst, sowie eventuell ein Keller- oder ein Tiefgaragenstellplatz. Weiterhin kann auch ein Balkon oder eine Terrasse zum Sondereigentum zählen. Aufschluss, ob etwas zum Sondereigentum gehört, kann die Teilungserklärung geben.
Wichtig zu beachten ist, dass alle gemeinschaftlichen Bereiche wie z.B. Hausflur, Treppenhaus, Aufzug und Garten zum Gemeinschaftseigentum gehören und von allen Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden.
Aber Achtung! Es kann durchaus Teile innerhalb der Wohnung geben, die nicht zum Sondereigentum gehören und eine Instandhaltung bzw. Modernisierung mit der WEG abgestimmt werden müssen.
Folgende Fälle können schnell ins Gemeinschaftseigentum gehören, obwohl dies nicht offensichtlich ist:
- Steckdosen
- Heizungsleitungen
- Balkon
- Wohnungstüren
- Rohre (gängig in der Praxis, dass die Zuleitungen ins Gemeinschaftseigentum gehören und die Abzweigungen zu den Wohnungen als Sondereigentum gesehen werden)
- Fenster (meistens im Gemeinschaftseigentum)
Was gehört nicht zum Sondereigentum?
Sehr offensichtlich gehören alle gemeinschaftlich genutzten Flächen ins Gemeinschaftseigentum. Hier kann als Beispiel der Hausflur, der Garten, das Treppenhaus, das Dach, die Fundamente und die Fassade aufgezählt werden. Daher müssen aufwändigere Modernisierungen (bspw. Dachsanierung) auch immer im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Es gibt aber durchaus auch ein paar schwieriger Fälle, welche nicht so einfach zu beantworten sind (s. Fälle oben). Schauen Sie daher immer vorab in die Teilungserklärung und vergewissern Sie sich, dass etwas nicht im Gemeinschaftseigentum liegt.
Wer haftet für Schäden im Sondereigentum?
Im Allgemeinen ist der Eigentümer einer Eigentumswohnung für Schäden an der Wohnung verantwortlich. Sprich für alle im Sondereigentum befindlichen Schäden haftet der jeweiligen Eigentümer. Die Haftung kann übrigens nicht auf einen Sondereigentumsverwalter übertragen werden.
Dagegen haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für Schäden an gemeinschaftlichen Bereichen.
Es gibt jedoch auch Ausnahmen von dieser Regel. Beispielsweise kann die WEG für Schäden haftbar gemacht werden, die durch mangelhafte Wartung oder Reparatur gemeinschaftlicher Anlagen verursacht wurden. Ebenso kann der Eigentümer einer Wohnung für Schäden haftbar gemacht werden, die durch unsachgemäße Nutzung oder mangelhafte Wartung verursacht wurden.
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?
Sondereigentum bezieht sich auf eine eigene Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, in der der Eigentümer auch Anteile an gemeinschaftlichen Bereichen besitzt.
Ein Sondernutzungsrecht hingegen ist ein Recht, das jemandem eine bestimmte Nutzung einer Sache, wie z. B. einen Parkplatz, ermöglicht, ohne dass dieser Person Eigentümer dieser Sache ist. Sondernutzungsrechte werden i. d. R. auf bestimmte Teile des Gemeinschaftseigentums bezogen. Ein gängiger Fall sind Gärten. Hier wird dann einem Nutzer die alleinige Nutzung zugesprochen, obwohl der Garten der Gemeinschaft gehört. Solche Sondernutzungsrechte werden dann im Grundbuch hinterlegt.
Ist ein Tiefgaragenstellplatz Sondereigentum?
Die Frage ist ohne weitere Information nicht zu beantworten. Ein Tiefgaragenstellplatz kann entweder als Sondereigentum oder als Teil des Gemeinschaftseigentums einer Wohnanlage betrachtet werden. Es kommt darauf an, wie der Tiefgaragenstellplatz in den Teilungserklärungen beschrieben ist und wie er im Grundbuch eingetragen ist (sofern es hierzu separate Grundbücher gibt).
