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Verkäufer, Investoren oder Mieter - wer trägt die Last der Inflation und des Zinsanstiegs?

‍Inflation, Zinsen, Krieg in der Ukraine: Wörter, die derzeit in aller Munde sind. Die Inflation ist auf einem absoluten Höchststand angekommen. Selbst Verbraucher bemerken den rasanten Anstieg von Preisen und machen sich Sorgen, wie es weiter geht. Ähnlich sieht es am Zinsmarkt aus. Eigentümer von Mietswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekten sind besorgt und beobachten die Entwicklung sehr genau. Diese Sorgen befeuern die aktuelle Diskussion um den Anstieg der Leitzinsen, welche von der Europäischen Zentralbank (EZB) gesteuert werden. Noch zuletzt (April 2022) zeigte sich die EZB unbeeindruckt von den aktuellen Entwicklungen und veränderte den Leitzins nicht. In den vergangenen Monaten verzeichneten die Finanzierungszinsen für Immobilien (Bauzinsen und Hypothekenzinsen) bereits einen sprunghaften Anstieg. Experten sind sich dabei uneinig, welche Auswirkungen dies kurz bis mittelfristig für den Immobilienmarkt haben wird. Fraglich ist, wer die Folgen der Inflation und des Zinsanstieges tragen wird: Verkäufer, Investoren oder sogar Mieter? Wir haben die unterschiedlichen Szenarien analysiert und geben einen Ausblick auf die weitere Entwicklung.

Ausgangslage - steigende Immobilienzinsen lassen Käufer zögern

Bis vor kurzem nutzten viele Investoren die vorteilhafte Lage am Zinsmarkt aus und finanzierten Ihre Immobilienkredite teilweise mit weit unter 1,5 % Zinsen. Dabei finanzierten Sie die gekauften Eigentumswohnungen bzw. Mehrfamilienhäuser mit bis zu 100 %. Besonders bonitätsstarke Kunden konnten von dieser Marktsituation profitieren, indem sie Immobilien mit viel Fremdkapital kauften. Als Folge wuchs die Nachfrage nach lukrativen Immobiliendeals immer weiter und es wurde zunehmend schwieriger renditestarke Immobilien zu finden.

Mit dem sprunghaften Anstieg der Inflation und der Angst vor einer Zinssteigerung erhöhen Banken derzeit im wöchentlichen Rhythmus die Zinsen. In den letzten zwei Monaten haben sich die Zinsen dabei sprunghaft verdoppelt und sind auf über 2%, stellenweise schon auf 3%, angestiegen. Die Folgen sind vielfältig, am bedeutendsten sind jedoch zögernde Investoren. Immobilienkäufe rechnen sich scheinbar nicht mehr. Wo zuletzt Renditen von 3 bis 4,5% möglich waren, frisst nun die Annuität (also die Kombination aus Zins und Tilgung) die Rendite auf. Käufe werden somit schnell zu einem negativen Investment. Daher nehmen Käufer zunehmend Abstand von potenziellen Deals, die zuletzt noch attraktiv genug gewesen wären.

In Gesprächen mit derzeitigen Verkäufern von Renditeobjekten ist jedoch die Angst vor fallenden Immobilienpreisen nicht wahrzunehmen. Einige Experten warnen allerdings schon vor einer Immobilienblase, wiederum andere sind gelassener und erwarten keine Preisreduktion.

Weiterführende Links

Sinken oder steigen die Immobilienpreise: wieso sind sich Verkäufer und Käufer beim Immobilienpreis zunehmend uneinig?

Die aktuelle Entwicklung ist einigen Käufern noch gar nicht so bewusst. Besonders professionelle Investoren haben sich jedoch auf die neue Marktsituation bereits eingestellt und lassen viele Deals bewusst liegen. Kleinere Investoren oder private Käufer von Mietswohnungen, Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeobjekten, geben dabei weiter fleißig Angebote ab und stellen anschließend fest, dass die Finanzierungskosten erheblich gestiegen sind und für den aktuellen Kaufpreis kein attraktiver Deal entsteht.

Auf der Verkäuferseite herrscht in den allermeisten Fällen noch die Meinung von einem stark boomenden Immobilienmarkt vor. In Diskussionen mit Verkäufern ist eine Angst vor fallenden Kursen nicht festzustellen. Die letzten Jahre haben attraktive Wertsteigerungen mit sich gebracht und die meisten Eigentümer wissen von dieser Steigerung. Dabei sind unvorhersehbare Ereignisse schlecht einschätzbar und nicht wirklich greifbar. Das führt dazu, dass der Immobilienverkäufer auf einen maximalen Verkaufspreis hofft. Als Folge werden Wohnungen und Häuser derzeit noch über dem Marktpreis angeboten. An diesem Punkt entsteht das Dilemma bzw. die Kluft zwischen Immobilienkäufer und -verkäufer.

Vielmals ist noch eine große initiale Nachfrage vorhanden, sodass eine irreführende Situation für den Verkäufer entsteht. Käufer, die aktuell noch auf Immobilien bieten, erleben erhöhte Finanzierungskosten und müssen den Verkauf kurz vor Notartermin absagen. Erfahrene Investoren bieten jedoch erst gar nicht mit oder geben realistische Angebote ab. Diese Angebote entsprechen jedoch nicht den Vorstellungen der Verkäufer. In Summe ärgert sich der Verkäufer, dass es kein oder nur wenig Nachfrage zu dem bestehenden Preis gibt. Erst bei ernst gemeinten Angeboten bestätigt sich, dass der erhoffte Verkaufspreis für die Immobilien nur sehr schwierig darstellbar ist. Diese Situation ist besonders bei (kleineren) Mehrfamilienhäusern, größeren Eigentumswohnungen und auch Gewerbeobjekten (bspw. Büroflächen) festzustellen. Verkäufer, die nicht zwangsläufig verkaufen müssen, gedulden sich und hoffen auf eine baldige Änderung – durchaus eine riskante Wette. Alle anderen Verkäufer müssen zwangsläufig den Preis reduzieren.

Zusammenfassend stellen wir fest, dass überteuerte Immobilien derzeit schwieriger zu erhofften Preisen verkauft werden können, da besonders das bonitätsstarke Klientel Zinsobjekte mit schlechter Rendite meidet. Bis vor kurzem gab es hier jedoch zumindest noch Retail Investoren bzw. Privatkäufer, die dann bei diesen Wohnungen zugeschlagen haben. Diese brechen mit steigenden Zinsen weiter weg. Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien ist dieser Trend noch stärker, da aufgrund des Kaufpreises eben diese Käufer gar nicht mitbieten.

Um diese Entwicklung zu untermauern, werden wir im weiteren Verlauf dieses Blogs die Ausgangsfrage anhand einer eigenen Analyse versuchen zu beantworten.

Ein Fallbeispiel: 60qm Wohnung mit Verkaufspreis von 300.000 €

Für diese Analyse haben wir eine durchschnittliche Wohnung in einer Großstadt gewählt. Diese ist 60 qm groß und soll für 300.000 € verkauft werden. Für die erste Einwertung der Immobilie gibt es hier ein Blick auf die relevantesten Informationen:

Exemplarische Wohnung zur Analyse der Immobilienpreise
Übersicht der Keyfacts der zu untersuchenden Immobilie

Die Perspektive des Investors – wie verändert sich der Cashflow bei einer Zinssteigerung von 0,5 bzw. 1,0 Prozentpunkten?

Nehmen wir diese Zahlen nun beispielhaft an, dann sieht die monatliche Übersicht für einen Käufer wie folgt aus:

Cashflow Immobilie
Cashflow Betrachtung bei 1,2% Zins

Es ist festzustellen, dass der Käufer der Immobilie ein monatliches Plus von ca. 40 € erhält. Grundsätzlich lässt sich also sagen, dass der Käufer der Wohnung zumindest monatlich kein zusätzliches Geld mit aufbringen muss und Geld zur Seite legen kann. Es handelt sich also um eine solide Geldanlage. Dieser Zustand soll ein Beispiel von Anfang des Jahres 2022 repräsentieren. Generell ist die Rendite für einen größeren Investor in diesem Beispiel jedoch nicht interessant genug. Bei einem Verkauf dieses Objekts würden wir Ihnen daher empfehlen, den oben erwähnten Privatkäufer anzusprechen.

In unserem Fallbeispiel nehmen wir nun eine Zinssteigerung bis max. 2,4% an. Derzeit sind Zinsen über 2% die Normalität.

Die monatliche Cashflow Übersicht wird sich nun wie folgt verändern (unter der Voraussetzung, dass sich nur die Zinskosten verändern):

Entwicklung des Cashflows vor Steuern bei steigenden Zinsen
Cashflow Betrachtung bei bis zu 2,4% Zinsen

In der Abbildung können Sie sehen, dass der Käufer der Immobilie ab einem Zins von 1,5% in jedem Fall monatlich zusätzliches Geld investieren muss, da eine Unterdeckung vorhanden ist. Alternativ könnte der Käufer auch die monatliche Rückstellung in die Instandhaltungsrücklage reduzieren und somit die Unterdeckung wieder ausgleichen. Allerdings ist dieses Vorgehen unter keinen Umständen zu empfehlen, da Sie die Kostenbelastung nur in die Zukunft verlagern. Die bis dato solide Anlage wird aufgrund der Zinssteigerung daher sehr schnell zu einer schlechten Anlage. Bereits ab einem Zins von ca. 1,5% wird der monatliche Cashflow in diesem Fall negativ.

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Was sind mögliche Konsequenzen: Mietsteigerung vs. Minderung des Kaufpreises?

Der Investor bzw. Käufer dieser Wohnung hat nun folgende Möglichkeiten:

  1. Akzeptanz der monatlichen Unterdeckung und Spekulation auf einen Anstieg der Immobilienpreise, welche die monatliche Unterdeckung ausgleichen kann
  2. Steigerung der Mieten bis der monatliche Cashflow wieder positiv wird (in diesem Szenario wahrscheinlich +40 €)
  3. Senkung des Kaufpreises bei gleichzeitiger Reduktion der Finanzierungssumme

Option 1 halten wir für eher unwahrscheinlich, da Immobilien grundsätzlich keine Spekulationsanlagen sind und die meisten Anleger auf der Suche nach Immobilien mit positivem Cashflow sind. In unserer eigenen Analyse haben wir untersucht, wie hoch die Mieten steigen müssten bzw. wie weit die Kaufpreise fallen müssten, um wieder einen positiven Cashflow von 40 € zu erhalten.

Bis zu 26 % Mietsteigerung notwendig zum Ausgleich des negativen Cashflows

Unter der Annahme, dass alle anderen Bewirtschaftungskosten identisch bleiben, muss der Käufer die Miete steigern. In der folgenden Darstellung ist die notwendige Mietsteigerung für die Mietwohnung bei einer Zinssteigerung von bis zu 1,2 Prozentpunkte zu sehen:

Notwendige Steigerung der Kaltmiete bei steigenden Immobilienzinsen
Notwendige Mietsteigerung für positiven Cashflow

Ein potenzieller Käufer muss daher die Miete um 26 % steigern, damit er weiterhin einen positiven Cashflow von 40 € behält (bei einem Anstieg der Zinsen auf 2,4 %). Diese Steigerungen sind tatsächlich bedenklich, da Mieten nicht frei und jederzeit erhöht werden können (u. a. zum Schutz der Mieter). In der Regel sind maximal 15 % alle drei Jahre machbar. Dementsprechend muss der Käufer mindestens 3 bis 6 Jahre warten, bis er seine Immobilie auf den Stand von +40 € Cashflow anheben kann. In der Zwischenzeit steigen natürlich auch die Bewirtschaftungskosten, weswegen die Mietsteigerung eigentlich noch höher ausfallen müsste, um die positive Rendite langfristig zu sichern.

Unsere Einschätzung
“Es ist sehr unwahrscheinlich, dass der Käufer eine Anlage tätigt, bei dem er zwangsläufig die Mieten für einen positiven Cashflow anheben muss. Es wird aber sicherlich einen stärkeren Druck auf die Mieten für Mietswohnungen und auch bei Mehrfamilienhäusern geben.”

Bis zu 27 % Kaufpreisminderung bei der Immobilie notwendig zum Ausgleich des negativen Cashflows

Unter derselben Annahme wie oben könnte eine weitere Möglichkeit die Reduzierung des Immobilienpreises sein. In der folgenden Darstellung ist die maximal notwendige Senkung des Kaufpreises für die Immobilie bei einer Zinssteigerung von 2,4% zu sehen:

Notwendige Reduzierung des Verkaufspreises bei steigenden Zinsen
Notwendige Kaufpreisminderung für positiven Cashflow

Der Käufer dieses Zinshauses müsste den Kaufpreis um 27 % reduzieren, damit er weiterhin einen positiven Cashflow von +40 € monatlich erwirtschaftet. Dies entspricht in diesem Fall ca. 81.000 €.
Diese Reduzierung basiert auf gleichbleibenden Bewirtschaftungskosten und einer gleichzeitigen Reduzierung des benötigten Fremdkapitals (in allen Szenarien rechnen wir mit einem Eigenkapitalanteil von ca. 30 %).

Unsere Einschätzung
“Wir halten es für wahrscheinlicher, dass die Verkaufspreise von Mietswohnung, aber auch von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten zunehmend unter Druck geraten werden. Eine Reduzierung von 27 % ist derzeit noch unrealistisch. Wahrscheinlicher ist eher, dass die Nachfrage zurückgehen wird und die übrigen Investoren moderat die Kaufpreisangebote reduzieren werden.”

Wer wird nun die Zinskosten tragen: Verkäufer, Investoren oder Mieter?

In unserer Analyse anhand einer exemplarischen Mietswohnung stellten wir fest, dass es drei unterschiedliche Szenarien geben kann:

  1. Käufersicht: Reduktion des monatlichen Cashflows. Ab einem Bauzins von ca. 1,5 % sahen wir anhand des Beispiels ein monatlich negatives Ergebnis. Wir erwarten, dass Käufer sicherlich einen Teil selber tragen werden. Jedoch ist nicht zu erwarten, dass flächendeckende negative Cashflows für Käufer kommen werden.
  2. Mietersicht: Steigerung der Mieten von bis zu 26 % zum Ausgleich des monatlichen Cashflows. Wir erwarten nicht, dass die Mieten so stark steigen werden. Dennoch ist sicherlich zu erwarten, dass u.a. auch durch die Inflation die Mieten steigen werden und die gestiegenen Zinskosten an die Mieter weitergegeben werden (bspw. Indexmietvertrag).
  3. Verkäufersicht: Senkung des Verkaufspreises von bis zu 27 %. Wir erwarten nicht, dass die Immobilienpreise so stark sinken werden. Dennoch ist zu erwarten, dass der Verkäufer den größten Anteil tragen wird. Besonders Verkäufer, die notverkaufen müssen oder schnell verkaufen wollen, werden diese Folge am schnellsten erleben. Riskant bleibt es für alle Verkäufer, die erstmal abwarten werden. Der Effekt der sinkenden Preise kann durchaus stärker ausfallen, wenn die Situation in der Ukraine weiter anhält.

Fazit - sinken die Immobilienpreise?

Bei unserer Analyse kommen wir zu dem Ergebnis, dass es drei unterschiedliche Auswirkungen geben kann. In allen Fällen wird ersichtlich, dass mindestens eine Partei einen Nachteil erhalten wird. Entweder der Käufer durch schlechtere monatliche Cashflows, der Mieter durch höheren Mieten oder der Verkäufer aufgrund niedriger Verkaufspreise. Unserer Einschätzung nach werden sicherlich alle Parteien einen Teil der negativen Effekte tragen müssen. Entgegen der Meinung vieler Verkäufer sehen wir allerdings den größten Druck beim Verkäufer. Wer mittel- bis langfristig den größten Nachteil erleiden wird, steht in Abhängigkeit der Länge des Ukraine Kriegs und der weiteren Entwicklung der Inflation und am Zinsmarkt. Wir empfehlen Ihnen auf jeden Fall Ihre Immobilie bewerten zu lassen.

Sie können bei baldigen Verkaufsabsichten Ihre Immobilie bei uns ebenfalls listen lassen und bereits frühzeitig Angebote erhalten. In turbulenten Phasen ist dies sehr ratsam. Sprechen Sie uns gerne an, wir helfen Ihnen und können Ihnen auch mitteilen, wie Sie Ihre Immobilie derzeit am besten verkaufen können. Darüber hinaus empfehlen wir Ihnen, die Entwicklung weiterzuverfolgen. Hier können Sie uns gerne auf Social Media folgen: Instagram, Facebook, Linkedin. Über diese Kanäle erhalten Sie immer am schnellsten ein Update.

Sie wollen wissen, ob Ihre Immobilie auch davon betroffen ist, dann fragen Sie uns gerne hier an. In unserem Immobilienatlas erhalten Sie für die größten deutschen Städte (u.a. Berlin, Düsseldorf, Leipzig) weitergehende Informationen zu den Immobilienpreisen.