Neue Grundsteuer
Alle Bundesländer haben die Möglichkeit zwischen zwei verschiedenen Modellen zu wählen. Das erste Modell, das bereits von einigen Bundesländern angenommen wurde, ist das einheitliche Bundesmodell, bei welchem keine Änderungen mehr vorgenommen werden müssen. Das zweite Modell beschreibt den sogenannten Sonderweg. Wenn ein Bundesland diesen Weg wählt, dann muss es sein eigenes Gesetz erstellen, welches selbstverständlich auch genehmigt werden muss. Die Grundlage des Bundesmodells bildet das Ertragswertverfahren. Dieses berechnet sich aus dem Bodenrichtwert, der Nettokaltmiete, dem Alter des Hauses und der Immobilienfläche. Aus diesen Werten bemisst man den Steuermessbetrag, der später mit den Hebesätzen der Gemeinden multipliziert werden muss.
Da die Kommunen selbst über die Hebesätze entscheiden dürfen, können diese sehr verschieden ausfallen. Es ist zu erwarten, dass dadurch vor allem Eigentümer von Mietshäusern mindestens vierstellige Beträge zahlen müssen. Dabei ist auch zu beachten, dass die Grundstückswerte und die Mieten weiterhin steigen werden, was eine automatische Erhöhung der Grundsteuer zur Folge hat. Nach dem alten Modell konnten die Immobilieneigentümer die Grundsteuer noch auf die Mieter umlegen, die diese als Teil der Nebenkosten zahlen mussten. Dieses Umlegen wird im neuen Modell nicht mehr möglich sein.
Daher wäre genau jetzt der optimale Zeitpunkt um seine Immobilie zu verkaufen. Somit vermeidet man zusätzliche Kosten, die man selbst zahlen muss und nicht wie gewohnt auf die Mieter umlegen kann. Um einen ersten Eindruck zu erhalten, wie viel Ihr Objekt wert ist, haben Sie hier die Möglichkeit eine Immobilienbewertung durchzuführen. Bei weiteren Fragen stehen Ihnen die Experten von MietshausVerkaufen gerne zur Seite.
Die Beschlüsse der einzelnen Bundesländer
Einige Bundesländer, die sich schon für das Sondermodell entschieden haben, sind Hessen, Niedersachsen, Hamburg, Sachsen und Baden-Württemberg.
Hessen möchte das Flächen-Faktor-Modell einführen, das sich aus der Lage, der Wohnfläche und der Grundstücksgröße zusammensetzt.
Niedersachsen hat vor, das Flächen-Lage-Modell einzuführen, für das nur einmal eine Steuererklärung abgegeben werden muss.
Hamburg hat ein weiteres Modell vorgeschlagen, bei dem die Grundsteuer aus der Wohnanlage, der genutzten Fläche und der gesamten Fläche berechnet wird. Dafür werden alle Grundstücke zusätzlich in “gute” oder “normale” Wohnlagen unterteilt. Das kennzeichnende ist, dass die Fläche (pro Quadratmeter) selbst unabhängig von der Nutzung bewertet wird. Nach aktuellen Aussagen sollen Grundstücksflächen mit 0,02 Euro/pro Quadratmeter bewertet werden und Gebäudeflächen mit 0,4 Euro/pro Quadratmeter.
Weitere Bundesländer, wie Sachsen beispielsweise, möchten auch ein eigenes Modell einführen. Dabei gibt es auch schon weitere Details, denn für Wohngrundstücke oder unbebaute Grundstücke wird die Steuermesszahl bei 0,36 gesetzt und für Geschäftsgrundstücke liegt dieser bei einem etwas höheren Wert von 0,72.
Baden-Württemberg plant, durch den Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche die Grundlage für die Grundsteuer zu setzen. Zwei bedeutende Unterschiede sind, dass Brachflächen in Wohngebieten eine höhere Besteuerung haben und Eigentümer von Wohngebäuden dagegen mit einer geringeren Belastung rechnen können.
Bayern entschied sich, ein “reines” Flächenmodell einzuführen. Über dieses Modell wird allerdings aktuell sehr viel diskutiert, denn es soll verfassungswidrig sein. Dies hat Thorsten Ingo Schmidt in einem Gutachten festgehalten. Es bleibt zu erwarten, wie Bayern nun weiter fortführen wird. Werden sie ihr Modell ändern oder werden sie direkt das Bundesmodell annehmen?
Alle weiteren Bundesländer (also Berlin, Thüringen, Rheinland-Pflanz, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Bremen, Schleswig-Holtstein und Nordrhein-Westfalen) nehmen das Bundesmodell an. Schleswig-Holtstein hatte erst Überlegungen ein eigenes Modell zu entwerfen, entschieden sich dann jedoch um. Mecklenburg-Vorpommern nimmt auch das Bundesmodell an, möchte selbst aber wertabhängige Komponente einbauen. Das Saarland wird ab 2025 auch das Bundesmodell führen, wird aber Öffnungsklauseln verwenden. Das bedeutet, dass eine Differenzierung der verschiedenen Grundstücksarten für alle Steuermesszahlen vorgenommen wird.
