Mietkaution - was ist das?
Als Vermieter sollten Sie sich mit der Mietkaution auskennen, um sowohl Ihre eigenen Rechte als auch die Ihrer Mieter zu schützen. Doch was genau ist eine Mietkaution eigentlich und welche Rolle spielt sie?
Die Mietkaution, auch Wohnungskaution genannt, ist eine Sicherheit, die der Mieter an den Vermieter zahlt, bevor er die Wohnung bezieht. Sie dient dazu, eventuelle Schäden an der Wohnung oder Nichtzahlungen der Miete zu decken. Die Höhe der Mietkaution darf nach § 551 Absatz 1 BGB in Deutschland nicht höher sein als drei Monatsmieten.
Die Mietkaution kann daher maßgeblich als Absicherung für den Vermieter angesehen werden. Der Vermieter kann sich darauf verlassen, dass er im Falle von Schäden oder ausstehenden Zahlungen nicht auf seinen Kosten sitzen bleibt. Der Mieter hingegen hat die Gewissheit, dass er die Kaution am Ende seiner Mietzeit zurückerhält, sofern keine Schäden an der Wohnung entstanden oder Mietzahlungen noch offen sind.
Mietkaution - wie hoch darf sie sein?
Generell kann gesagt werden, dass Vermieter versuchen eine möglichst hohe Kaution zu nehmen, damit Sie bestmöglich abgesichert sind. Mieter hingegen möchten nicht mehr als nötig für die Kaution aufwenden. Für viele stellt die Kaution auch eine finanzielle Hürde bereit. Wie hoch die Kaution sein darf, ich daher rechtlich geregelt.
Laut gesetzlicher Vorschrift (§ 551 Absatz 1 BGB) darf die Mietkaution in Deutschland nicht höher sein als drei Nettokaltmieten. Vereinbart also der Vermieter eine monatliche Kaltmiete von 500 € und Betriebskosten von 75 €, so darf die Kaution maximal 1.500 € betragen.
Neben der rechtlichen maximalen Höhe ist es für Vermieter wichtig eine Angemessenheitsprüfung durchzuführen. Hierbei empfiehlt es sich, die Mietsicherheit von vergleichbaren Wohnungen zu analysieren. Ist davon auszugehen, dass in besonders sozial- und einkommensschwachen Regionen vermietet wird, kann die dreifache Miete eine zu große Belastung für die Mieter Ihrer Mietwohnung darstellen. Ist die Kaution allerdings zu niedrig, besteht das Risiko, auf Kosten sitzen zu bleiben.
Die gesetzliche Obergrenze für Mietkaution in Deutschland ist daher nicht immer entscheidend. Vielmehr ist eine angemessene Kaution sinnvoll. Besonders für Eigentümer, die erstmals vermieten, empfehlen wir dabei eine maximale Kaution zu verlangen. Es gibt jedoch auch ein paar Sonderfälle, welche wir im Folgenden betrachten werden:
Darf ich die Kaution erhöhen, wenn sich die Miete erhöht?
Nein, Eigentümer von Mietwohnungen dürfen die Kaution rechtlich nicht anpassen. Das gilt ebenfalls, wenn die Miete durch eine Anpassung erhöht wird. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete, welche zu Beginn des Mietvertrages vereinbart wurde. Aber je nach Anlageform der Mietkaution, können Zinsen und Zinseszinsen die Mietkaution Jahr für Jahr erhöhen. Aufgrund der niedrigen Zinsen stellt dies jedoch eine eher kleinere Summe dar.
Darf ich die Kaution erhöhen, wenn ich neuer Eigentümer bin?
Nein, ein neuer Eigentümer muss sich an den Mietvertrag halten, welcher der vorherige Eigentümer mit dem Mieter vereinbart hat. Neue Besitzer haben demnach keinen rechtlichen Anspruch auf eine Erhöhung der Kaution.
Mietkaution - was muss ich rechtlich beachten?
Als Vermieter gibt es einige rechtliche Anforderungen, die Sie bei der Verwaltung der Mietkaution beachten müssen. Zu finden sind diese im BGB. Doch welche Anforderungen gibt es genau und wie können Sie diese erfüllen?
Die maximale Höhe der Mietkaution haben wir bereits in den vorherigen Kapiteln behandelt. Rechtlich muss der Mieter dabei die Kaution nicht in voller Summe auf einen Schlag zur Verfügung stellen. Das Gesetz besagt, dass es mit drei gleichen Teilsummen möglich ist. Die erste Zahlung wird dabei mit Beginn des Mietvertrages fällig.
Darüber hinaus gibt es die Anforderungen, dass die Mietkaution auf ein separates Konto eingezahlt werden muss. Rechtlich gehört die Kaution nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter. Da diese Konten verzinst werden müssen, stehen daher dem Bewohner die Zinsen zu. Positiv für den Eigentümer der Immobilie: die Zinsen belasten daher nicht seinen Freistellungsauftrag.
Eine weitere Anforderung ist die Dokumentation der Mietkaution. Vermieter müssen den Eingang der Mietkaution schriftlich bestätigen und die Höhe, das Datum und die Bankverbindung des Kontos, auf dem die Mietkaution eingezahlt wurde angeben.
Wie lange darf ich als Vermieter die Kaution einbehalten?
Bei der Auszahlung der Mietkaution gibt es auch rechtliche Anforderungen, die einzuhalten sind. Am Ende der Mietzeit muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen, sofern keine Schäden an der Wohnung entstanden sind und keine weiteren Forderungen offen sind. Rechtlich wird allerdings kein genaues Daum genannt. Besonders aufgrund von noch ausstehender Nebenkostenabrechnungen behält der Eigentümer die Kaution meistens noch für eine längere Zeit (sechs Monate sind keine Seltenheit) ein.
Mietkaution - welche Arten gibt es?
Es gibt verschiedene Arten zur Verwaltung der Mietkaution. Die häufigste Form stellt dabei die Mietkaution dar, welcher der Vermieter für den Mieter auf einem Sparbuch (oder ähnlich verzinsten Anlage) anlegt. Dabei muss das Geld mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten und üblichen Zinssätzen angelegt werden. Das sogenannte Mietkautionssparbuch. Eine gute Möglichkeit bietet hier die DKB. Das Vermieterkonto stellt derzeit die beste Möglichkeit dar (Stand Anfang 2023).
Der Gesetzgeber sieht allerdings auch andere Formen vor. Häufig wird daher von Mietavalen oder Mietkautionsbürgschafen gesprochen. Diese stellen ebenfalls eine gängige Möglichkeit dar. Bei diesen Möglichkeiten kann der Mieter eine Bürgschaft einer dritten Partei (meistens eine Bank) beantragen und diese Partei haftet dann in der Höhe der Kaution. Vorteil für den Mieter ist, dass kein Geld bei der Bank eingezahlt werden muss und der Vermieter hat zu jederzeit die Absicherung durch die Bank. Es stellt daher eine gute Alternative zu dem Mietkautionskonto dar.
