Inflation - Kreditzinsen - Immobilienpreise
Immobilien und deren Wert werden oft im Zusammenhang mit Inflation und Schutz vor steigenden Verbraucherpreisen genannt. Aufgrund der aktuellen Lage in der Ukraine und der andauernden Coronapandemie rückt die Inflationsrate und die Auswirkungen auf den Immobilienmarkt wieder in den Vordergrund. Besitzer von Miets- und Mehrfamilienhäuser fragen sich, welche Auswirkungen in naher Zukunft auf einen warten.
Werden die Immobilienpreise sinken oder steigen? Ist jetzt der richtige Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf? Auf diese und einige weitere Fragen geben wir Ihnen eine Einschätzung.
Was ist überhaupt die Inflation?
Zunächst sollte die Frage geklärt werden: was ist überhaupt die Inflation?
Wenn von der Inflation gesprochen wird, ist die Rede von einer Preissteigerung von bestimmten Gütern innerhalb einer Ökonomie über einen bestimmten Zeitraum. Vereinfach gesprochen ist die Inflation eine Preissteigerung für Verbraucher.
Die Inflation wird immer in Prozent angegeben und kann mithilfe des Verbraucherpreisindex gemessen werden. Positive Inflationsraten sind dabei nichts schlechtes. Die Europäische Zentralbank (kurz EZB) versucht dabei sogar eine Inflationsrate von knapp unter 2 Prozent zu erreichen, indem es die Geldmenge innerhalb der Eurozone mittels der Geldpolitik steuert. Begründet wird dies von der EZB mit der Preisstabilität, denn Inflationsraten von weit über oder unter 2 Prozent sind schädlich für eine gut funktionierende Marktwirtschaft, nachhaltiges Wachstum sowie gesellschaftlichen Wohlstand.
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Wie entwickelt sich die Inflation aktuell und welche Folgen gibt es bei einer hohen Inflation?
Die Entwicklung der Inflation kann mithilfe der prozentualen Veränderung des Verbraucherpreisindex gegenüber des Vormonats nachvollzogen werden (s. hier). In den vergangenen Jahren lag die Inflation in Deutschland weitestgehend zwischen 1 und 2 Prozent. Seit dem Ausbruch der Coronapandemie, des Ukraine-Kriegs und der deswegen stark steigenden Energiepreis liegt die aktuelle Inflationsrate über 5 Prozent. Ein absolutes Hoch seit vielen Jahren. Nicht zuletzt auch befeuert durch die lockere Geldpolitik der Zentralbanken, die damit versuchen die Wirtschaft zu steigern.
Ein derartiger Anstieg der Verbraucherpreise ist seit vielen Jahren nicht mehr vorkommen (s. auch die Grafik vom Statistischen Bundesamt). Die Verbraucherpreise für Energie sind durch die aktuelle Situation in der Ukraine und aufgrund der Abhängigkeit zu Russland in den vergangenen Monaten sogar um 22 Prozent gestiegen (s. roter Balken in der Grafik).
Die Steigerungen sorgen für Unsicherheiten in der Bevölkerung, da eine derartige Situation seit den 90er Jahren nicht mehr vorgekommen ist und daher auch für viele Menschen eine komplett neue Situation darstellt. Daher stellt sich die Frage, wie sich hohe Inflationsraten und Preissteigerungen auswirken. Die offensichtlichste Folge sind höhere Preise für sämtliche Güter und entsprechend weniger Geld am Ende des Monats (ein sogenannter Real-Kaufkraftverlust). Komplizierter sind die längerfristigen Folgen in anderen Bereichen, wie bspw. dem Immobilienmarkt und dessen Preise.
Die verantwortlichen Zentralbanken der jeweiligen Länder versuchen stark steigende Inflationsraten zu begrenzen. Das gängigste Mittel dazu sind Erhöhungen der Leitzinsen. Steigende Zinsen sorgen dann dafür, dass weniger konsumiert und mehr investiert wird. Die Nachfrage nach entsprechenden Konsumgütern reduziert sich und Verbraucherpreise müssen gesenkt werden. Die Zinsen werden dabei so lange erhöht, bis sich wieder das Wunschszenario von ca. 2 Prozent einstellt. Sollte die Inflation dann zu stark sinken, besteht die Gefahr einer Deflation. Dieser kann wiederum mit sinkenden Zinsen entgegengewirkt werden.
Bisher hat die EZB allerdings von Zinssteigerung abgesehen. Doch durch die Entwicklung am Energiemarkt, ausgelöst durch den Ukraine-Krieg, werden steigende Zinsen immer wahrscheinlicher. Davon gehen auch Experten aus. Die USA sind von allen Nationen vorgeprescht und hat Ihre Zinsen seit 2018 erstmals wieder auf 0,25 Prozent erhöht. Die Bank of England hat den Leitzins bereits ein zweites Mal innerhalb kürzester Zeit auf 0,5 Prozent angehoben.
Inflation und steigende Zinsen: Wie wirkt sich das auf mich als Besitzer einer Immobilie aus?
Die spannendste Frage ist, welche Auswirkungen Zinssteigerungen für Immobilien und deren Besitzer haben. Zunächst ist festzuhalten, dass die Erhöhung des Leitzinses sich bei den Banken direkt widerspiegelt. Banken leihen sich bei den Zentralbanken Geld, um bspw. Kredite oder Immobilienfinanzierungen an Hauskäufer zu vergeben. Das geliehene Geld ist allerdings nun deutlich teurer und als Folge geben Banken diese Kosten an den Hauskäufer weiter. Die Zinsen für Immobilienkredite reagieren dabei meistens bereits frühzeitig auf die potenzielle Entwicklung der Zinssteigerungen, da Banken auf 10 bis 30 Jahre kalkulieren und lange in die Zukunft schauen müssen, um keine Verluste zu erleiden.
Im abgebildeten Diagramm ist der sprunghafte Anstieg der Zinsen in den letzten Monaten bereits zu sehen. Aktuell befinden sich die Zinsen auf einem Fünfjahreshoch. Die steigenden Zinsen für Immobilienkredite führen dazu, dass Miets- und Mehrfamilienhäuser bei der derzeitigen Renditen (idR kalkulieren die meisten Immobilienbesitzer eine Rendite von ca. 3 Prozent oder höher) sich zukünftig nicht mehr selber tragen werden. Den Renditen stehen Zinsen von ca. 2 Prozent und einer Tilgung von 2 bis 3 Prozent (in Summe also 4 bis 5 Prozent) gegenüber. Als Folge werden Immobilieninvestoren vermehrt Immobilienkäufe vermeiden, da die Investments nicht lukrativ genug sind und sich teilweise gar nicht selber tragen.
Dieses werden Sie als Verkäufer eines Mietshauses künftig auch merken, indem weniger Nachfrage vorhanden ist und Ihnen geringere Preise angeboten werden. Sicherlich wird diese Situation erstmal dazu führen, dass Unmut auf seiten des Immobilienkäufers und -verkäufers entstehen, bevor sich der Markt zunehmend einpendeln wird. Je stärker und langfristiger die Zinserhöhung der EZB ausfallen wird, desto höher werden Immobilienverkäufer beim Verkaufspreis Ihres Mietshauses einbüßen müssen.
Ein weiterer Faktor, welcher die Immobilienpreis langfristig reduzieren kann, sind die auslaufenden Zinsbindungsfristen von bestehenden Immobilieninvestments. Sollten Investoren die Kreditfinanzierungen zu eng kalkuliert haben, droht ein Notverkauf. Das würde letztendlich das Angebot schlagartig erhöhen und die Preise drücken.
Unsere Empfehlung:
“Verfolgen Sie die aktuelle Entwicklung der Corona-Pandemie, des Ukraine-Kriegs und der Inflation bzw. Zinssteigerungen und handeln Sie frühzeitig, wenn Sie planen Ihre Immobilie in naher Zukunft zu verkaufen. Melden Sie sich gerne bei uns für eine kostenlose Immobilienbewertung und eine tiefgreifende Analyse Ihrer Immobilie.”
Weitere Informationen zu dem Thema finden Sie im Artikel im Handelsblatt: Mehrfamilienhaus zu verkaufen? Ein Berliner Start-up mahnt zur Vorsicht beim Immobilienverkauf.
Werden die Immobilienpreise nun sinken?
Die Antwort auf die Frage ist von vielen Faktoren abhängig und nicht pauschal zu beantworten. Die derzeit wichtigsten Faktoren sind die Folgenden:
- Veränderung der Geldpolitik und die damit verbundenen Zinssteigerungen
- Ausweitung des aktuellen Angriffskriegs von Wladimir Putin
- Entwicklung des Wirtschaftswachstums und damit verbundene Maßnahmen von Politik und Wirtschaft
Derzeit sind die Vorzeichen für eine baldige Veränderung von Immobilienpreisen eher negativ. Insbesondere die weiter oben beschriebene Gefahr einer baldigen Zinserhöhung (wie sie in der USA und Großbritannien vor kurzem passiert sind) belasten die aktuellen Immobilienbewertungen für Miets- und Mehrfamilienhäuser. In Gesprächen mit Investoren und Experten ist derzeit bereits vermehrt die Rede von gestiegenen Finanzierungskosten und damit sinkenden und teilweise bereits negativen Renditen. Dieser Zustand war vor einigen Monaten noch nicht vorhanden und wird sicherlich vorerst weiter zunehmen.
Sollten Investoren dennoch investieren, bleibt nur die Spekulation auf weiter stark steigende Preise. Diese Spekulation ist ein gefährliches Unterfangen und ist nicht zu empfehlen, da aktuell die Preisentwicklung nicht gut vorhersehbar ist.
Wir empfehlen Ihnen daher Verkaufspreise frühzeitig durch eine Immobilienbewertung zu ermitteln und zu überlegen, wie lange Sie ihr Objekt noch halten möchten bzw. wann ein Verkauf ansteht. In einigen Fällen ist ein vorzeitiger Verkauf sinnvoll (bitte beachten Sie hierbei u.a. die Spekulationsfrist). In jedem Fall sollten Sie mit einem Experten über ihr Miets- oder Mehrfamilienhaus sprechen.
Fazit
Derzeit ist große Unsicherheit im Markt und es ist nicht vorhersehbar, wie sich die Preise für Mietshäuser entwickeln werden. Zinsentwicklung, Krieg in der Ukraine und steigende Energiepreise bieten derzeit keine Möglichkeit für die Annahmen von weiter stark steigenden Immobilienpreisen. Andere Länder wie die USA und UK haben bereits die Zinsen erhöht. Daher lohnt sich auch ein Blick in diese Länder. Ob der Verkauf der Immobilie sich nun lohnt, ist nicht einfach zu beantworten. Wenn sie jedoch verkaufen, achten Sie noch viel mehr auf finanzstarke Investoren, die sich bereits auf das neue Zinsniveau eingestellt haben. Nur diese können Ihnen garantieren, dass der Notartermin nicht aufgrund eines nicht finanzierbaren Falls abgesagt wird. Sprechen Sie daher immer mit einem Experten und Immobilienverkäufer, der dieses Netzwerk mitbringt.
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