Wem gehört die Immobilie?
Zuerst sollte festgestellt werden ob zwischen den beiden Parteien ein Ehevertrag besteht. Dort ist genau geregelt wem welche Vermögensgegenstände zustehen. In diesem Vertrag können Ehepartner individuelle, sowie von gesetzlichen Regelungen abweichende Vereinbarungen zur Vermögensaufteilung, Unterhaltszahlungen und Altersvorsorge treffen.
Wer als alleiniger Eigentümer einer Immobilie im Grundbuch eingetragen ist, bleibt auch Alleineigentümer im Falle einer Scheidung. Zu beachten ist jedoch, dass der Alleineigentümer bis zur rechtskräftigen Scheidung die Zustimmung seines Ehepartners braucht, wenn er vor hat, die Immobilie zu verkaufen.
Wenn kein Ehevertrag vorhanden ist
Sollte kein Ehevertrag vorhanden sein, so finden sich die Parteien in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. In diesem Fall bleibt das Vermögen der Eheleute auch während der Ehe getrennt. Nur die in der Ehe erworbenen Vermögensgüter und das in dieser Zeit erwirtschaftete Vermögen wird aufgeteilt. Da in diesem Fall davon ausgegangen wird, dass die Immobilie während der Ehe erworben wurde, gehört in diesem Fall jedem Ehepartner 50% des Objektes. Greift hier der Zugewinn Anspruch, handelt es sich um einen reinen Zahlungsanspruch. Oft ist es bei Objekten in mit unbestimmten Sachwert schwer diese einfach aufzuteilen. Die zwei gängigsten Wege sind entweder die Auszahlung eines Partners oder der Immobilienverkauf bei einer Scheidung, da man das erwirtschaftete Geld teilt und es keinen finanziellen Verlust für eine der Parteien bedeutet. Ein Experte von Mietshausverkaufen steht ihne hier gerne beratend zur Seite.
Die Scheidungsfolgenvereinbarung
Eine weitere Möglichkeit ist die nachträgliche Schließung einer Art Vertrags, in diesem Fall Scheidungsfolgenvereinbarung genannt. Hier gibt es fünf festzuhalten Punkte, die ein Notar beglaubigen muss:
Unterhaltsberechnung vom Ehegatten
Unterhaltsberechnung von gemeinsamen Kindern
der Zugewinnausgleich
Fragen bezüglich des Haushalts beziehungsweise der ehelichen Immobilie der Versorgungsausgleich
Wie sollte man fortfahren?
Zuerst sollten sich die Parteien im Klaren sein, was mit der Immobilie passiert. Möchte jemand darin wohnen bleiben? Da Vermögen im Regelfall relativ einfach aufzuteilen ist, sollte man sich bei der Immobilie so früh wie möglich Gedanken machen. Eine ideale Lösung wäre ein Immobilienverkauf bei einer Scheidung, da dies meist am unkompliziertesten ist.
Der erste Schritt wäre in diesem Fall die Ermittlung des Verkehrswertes oder Hauswertes der Immobilie. Anhand von Faktoren wie der Lage des Objekts und dem aktuellen baulichen Zustand kann ein Experte den aktuellen Immobilienwert einschätzen. Eine Immobilienbewertung ist somit eine gute Grundlage für weitere Entscheidungen, denn hierauf aufbauend können Sie dann gemeinsam entscheiden, ob Sie das Haus nach der Scheidung verkaufen wollen oder ob einer der Partner ausgezahlt wird.
Sollte es Uneinigkeiten zwischen den Partnern geben, so kann ein Immobilienmakler als Vermittler dienen. Wenn der Wert der Immobilie erst einmal bestimmt ist, können die Partner über den weiteren Verlauf entscheiden.
Auszahlung eines Partners
Die erste Möglichkeit wäre hier die Auszahlung eines Partners. Diese Möglichkeit ist die beste, wenn eine Partei die Immobilie weiterhin bewohnen möchte. Eine Partei tätigt eine Ausgleichszahlung in entsprechender Höhe und erhält im Gegenzug die Anteile an der Immobilie.
Um die Eigentumsübertragung rechtsgültig zu machen, muss ein Notar eine Erklärung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien beurkunden. Wichtig ist, die ausgezahlte Partei wird aus dem Grundbuch gestrichen. Übernimmt Ihr Ex-Partner im Gegenzug beispielsweise das gemeinsam erworbene Auto oder eine Mietwohnung, sinkt Ihre offene Schuld entsprechend.
Welcher Ehepartner dem jeweils anderen tatsächlich Geld schuldet, wird im Rahmen des Zugewinnausgleichs ermittelt.
Immobilienverkauf bei Scheidung
Eine weitere Möglichkeit ist der gemeinsame Verkauf des Hauses. In diesem Fall teilt man den Verkaufserlöse zwischen den Partnern auf. Auch in diesem Fall sollten Sie sich umfassend von einem Makler beraten lassen. Sollte die Immobilie mit einem Kredit belegt sein, so kann man diesen mit dem Erlös tilgen. Hier sollte jedoch mit der Bank geklärt werden ob eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss. Die 10. wichtigsten Dinge, die Sie bei einem Immobilienverkauf beachten sollten, finden Sie hier.
Realteilung
Ebenfalls möglich, aber nicht oft umgesetzt ist eine Realteilung. Hier wird die Immobilie in zwei wohnlich voneinander abgeschlossene Wohneinheiten umgebaut, von denen jede Partei eine erhält. In diesem Fall ist jedem frei überlassen, was mit seiner Einheit passiert.
Gemeinsames Wohnrecht
Können sich beide Eigentümer vorstellen, auch weiterhin zusammen zu wohnen, so kann auch ein gemeinsames Wohnrecht eingetragen werden. Bei mehrstöckigen Immobilien ist auch eine Trennung nach Stockwerken möglich. Eine gemeinsame Nutzung des gesamten Objekts wäre zudem auch eine Möglichkeit. Im Scheidungsfall muss eine ausreichende Trennung der Lebensgemeinschaft während des Trennungsjahres gewährleistet sein. Bei einem gemeinsamen Haushalt während des Trennungsjahres sind die Voraussetzungen für eine Scheidung nicht ausreichend gegeben.
Vermietung der Immobilie
Sollten sich beide Parteien einigen können, so kann auch eine Vermietung des Objekts in Frage kommen. Hier besteht die Möglichkeit laufende Immobilienkredite zu tilgen und somit entfällt auch die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Sind die Mieteinnahmen höher als die Kreditraten, so teilt man den Restbetrag unter den beiden Parteien auf.
Teilungsversteigerung
Kommt es zu keiner Einigung zwischen den beiden Parteien, so kann man eine Teilungsversteigerung in Erwägung ziehen. Diese kann man bei einem zuständigen Amtsgericht beantragen. Bei dieser Form der Zwangsversteigerung gilt, das höchste Gebot automatisch den Zuschlag erhält – auch wenn dieses deutlich unterhalb des Verkehrswerts der Immobilie liegen sollte. Eine solche Versteigerung ist in der Regel mit vielen finanziellen Nachteilen verbunden, da die Erlöse meist nicht dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie entsprechen. Zudem werden vom Erlös die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen. Lediglich der Restbetrag wird auf die Eigentümer aufgeteilt. Da dieser Weg auf Grund hoher finanzieller Verluste nicht zu empfehlen ist, sollte sich vorher über den gemeinsamen Verkauf einigen. Ein Experte von MietshausVerkaufen.de berät sie gerne.
Was passiert mit Verbindlichkeiten?
Sollten Sie Ihre Immobilie über einen Kredit finanziert haben, so muss dieser auch weiterhin gemeinsam getilgt werden. Im Falle eines Zahlungsausfalls einer Partei kann die Bank Ansprüche gegen beide Parteien erheben. Wenn die Parteien die Zahlung nicht tätigen können, kann die Bank die Zwangsversteigerung des Objektes anordnen.
Sollte es einen Verzicht auf den Eigentumsanteils durch eine Partei geben, gibt es Punkte auf die man auf die man achten muss, wie zum Beispiel die Entschädigungszahlung, Streichung des ausgezahlten Partners aus dem Grundbuch und einem gemeinsamen Hausdarlehen. Zudem sollte eine Überschreibung vorher mit dem Kreditgeber abgeklärt werden. Auch wichtig ist, dass die Kosten für Strom und Wasser sowie die Tilgung der finanziellen Verbindlichkeiten nach Überschreibung nur noch auf eine Partei läuft. Sollte der Partner, der seinen Verzicht ausgesprochen hat, sich dennoch an der Tilgung der Hauskredite beteiligen, kann man die geleisteten Zahlungen auch auf einen Trennungsunterhalt anrechnen.
Teilung im Falle eines gemeinsamen Portfolios
Sollten Sie sich in der Partnerschaft eine Mietwohnung gekauft oder ein gemeinsames Immobilienportfolio zur Alterssicherung aufgebaut haben, so wird hier gleich verfahren, wie bei einer Immobilie mit Eigennutzung. Sollte nicht in einem Ehevertrag festgelegt werden, wem das Haus zusteht, so hat man folgende Möglichkeiten. Die erste Option ist die Auszahlung eines Partners und die zweite Option ist die weitere Vermietung mit dem Partner, hier teilt man die Mieteinnahmen dann entsprechend. Ist die Beziehung jedoch zerrüttet, sollte man den gemeinsamen Verkauf in Betracht ziehen. Hier wird der, durch den Verkauf erwirtschaftete Betrag, entsprechend geteilt. Man sollte jedoch darauf achten, die Immobilie unabhängig von der anderen Partei bewerten zu lassen, um eine bessere Einigung auf den Kaufpreis zu erzielen. Auch hier sind unsere Experten von Mietshausverkaufen.de gerne für sie da.
Fazit
Um den finanziellen Verlust zu vermeiden, ist es wichtig Uneinigkeiten zu minimieren und eine einvernehmliche Lösung für Vermögens und Güterteilung zu finden. Ein Ehevertrag kann spätere Aufteilungen erheblich erleichtern. Ohne Ehevertrag werden Ehepartner zu einer Zugewinngemeinschaft und die gemeinsam in der Ehe erworbenen Vermögensgüter müssen bei einer Scheidung aufgeteilt werden. Befindet sich ein Haus im gemeinsamen Besitz des Paares, so stellt die Aufteilung im Scheidungsfall eine besondere Herausforderung dar. Sind sich die Ehepartner einig, können sie zwischen dem gemeinsamen Verkauf, einer Realteilung, gemeinsamen Wohnrecht oder der Vermietung des Hauses entscheiden. Ein Immobilienverkauf bei einer Scheidung ist jedoch meistens am einfachsten, da es für beide Parteien am unkompliziertesten ist.
