Immobilienmarkt in Deutschland

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Immobilienmarkt in Deutschland

Patrick Breuer

16/9/2022

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EINFLUSSFAKTOREN AUF DEN DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKT

Neben Faktoren wie Lage und Zustand der Immobilie, wird der Wert stark durch die allgemeine Marktlage bestimmt, die widerum von verschiedenen Faktoren beeinflusst wird. Unter anderem haben folgende Faktoren wesentlichen Einfluss auf den Immobilienmarkt:

Zinsniveau und Finanzierungskosten
Attraktivität von Immobilien im Vergleich zu anderen
Anlageformen Angebot und Nachfrage von Wohnraum
Bevölkerungswachstum

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ZINSNIVEAU

Da es sich beim Immobilienkauf in der Regel um hohe Summen handelt, werden diese meist fremdfinanziert, beispielsweise durch Bankkredite. Sind die Zinsen niedrig, so ist das Aufnehmen eines Kredits günstig und bereits bei niedriger Rendite ist es einacher die Finanzierungskosten der Zinsen zu decken. Daher machen niedrige Zinsen Immobilieninvestments noch attraktiver. Sind die Zinsen hingegen hoch, müssen hohe Renditen durch die Immobilie erwirtschaftet werden, um die Zinskosten zu decken. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) ist ein Haupttreiber für den Preisanstieg im Immobiliengeschäft. Die Preise für Immobilien steigt weiterhin, jedoch nicht mehr so stark, wie die letzten Jahre. Aktuell liegt der EZB-Leitzins bei 0%, da die EZB das Wirtschaftswachstum nach der Finanzkrise vor 12 Jahren weiter fördern möchte. Die weiteren Prognosen für das zukünftige Zinsniveau sind, dass die Zinsen auf dem aktuellen Niveau bleiben und sich in naher Zukunft nicht ändern werden. Daher ist eine Zinserhöhung erstmal auszuschließen.

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ATTRAKTIVITÄT VON IMMOBILIEN IM VERGLEICH ZU ANDEREN ANLAGEN

Wie jeder Anlagesektor konkurriert auch der deutsche Immobilienmarkt mit alternativen Formen der Geldanlage. Jeder sollte sich bei der Geldanlageform immer die Frage stellen, wo die besten Renditen im Verhältnis zum entsprechenden Risiko zu finden sind. So konkurrieren Immobilienanlagen stets mit Investitionen in beispielsweise Staatsanleihen, Rohstoffe oder Aktien. Da die Aktienmärkte in Deutschland in jüngster Zeit immer wieder neue Rekordstände erreichen, fürchten viele eine Korrektur und wagen nicht die Investition in Wertpapiere. Aufgrund der Tatsache, dass sichere Staatsanleihen durch kleinste Renditen weniger lukrativ geworden sind, stieg vor allem die Nachfrage nach Immobilien als alternative Anlageform. Eine Anpassung der Zinsen könnte hier zu Veränderungen führen und Aktien und Anleihen im Verhältnis wieder attraktiver machen.

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ANGEBOT VON WOHNRAUM

Wie in jedem freien Markt, richtet sich auch der deutsche Immobilienmarkt nach dem Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage. Diese Konstellation war gerade in den vergangenen Jahren sehr vorteilhaft für den deutschen Immobilienmarkt. Während die letzten Jahre vor allem auf Grund von geopolitischen Einflüssen von starkem Zuwanderungswachstum und damit der Erhöhung von Nachfrage nach Wohnraum geprägt waren, stieg auch die Anzahl der Wohnungsfertigstellungen im Jahre 2019. Ähnlich verhält es sich mit der Anzahl der Baugenehmigungen, die auf Grund der zeitlichen Verschiebung von Genehmigung und Fertigstellung als Indikator für das Wohnungsangebot der kommenden Jahre gesehen werden kann. Die Anzahl der Baugenehmigungen sank bundesweit im Vergleich von Februar 2021 zum Vorjahr 2020 um rund 15,3%. Neue Statistiken zeigen, dass über 232 Tausend Baugenehmigungen ausgeschrieben wurden.

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BEVÖLKERUNGSWACHSTUM

Ein extrem wichtiger Indikator für die Nachfrage nach Wohnraum ist das Bevölkerungswachstum. Denn wächst die Bevölkerung, so steigt die Nachfrage nach Wohnraum, und je höher die Nachfrage bekanntlich umso höher die Preise. Gerade die letzten Jahre zeigen einen erheblichen Anstieg des Bevölkerungswachstums in Deutschland.

Wuchs die Bevölkerungszahl in den vergangenen Jahren stetig, ist für das Jahr 2020 fast kein Bevölkerungswachstum aufzuzeichnen. Die Gründe für das stockende Bevölkerungswachstum sind nach ersten Einschätzungen die gestiegenen Sterbezahlen, sowie die zurückgegangene Zuwanderung. Dies ist sehr wahrscheinlich der COVID-19 Pandemie zuschulde. Somit hat die Bevölkerung seit 10 Jahren das erste Mal nicht zugenommen. Für 2021 sind erste Schätzungen schwierig zu berechnen, jedoch wird weiterhin von einem Wachtum ausgegangen. Dies ist natürlich stark von den weiteren Folgen der Corona-Pandemie abhängig, sowohl auch von der Geburts- und Sterberate. Eine steigende Anzahl von Einwohnern würde daher zu einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum führen. Wie nachhaltig die Zuwanderung aus dem Ausland für die kommenden Jahre ist, darf allerdings bezweifelt werden. So rechnet das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge mit deutlich geringeren Zahlen für 2021.

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