Angesichts des starken Wachstums der Immobilienmärkte, kommt zwangsläufig die Frage nach einer Überhitzung des Marktes auf. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) kommt dabei zu einer differenzierten Betrachtung. Während der gesamtdeutsche Preisanstieg für den Kauf von Eigentumswohnungen mit +9,7% steigt, lässt sich in den Ballungszentren der sieben größten Städte auch ein Preisanstieg erkennen. Dieser Anstieg liegt aktuell um die 10%, nur in München liegt dieser bei einem etwas niedrigerem Wert von 7%. Daraus ergibt sich natürlich oft die Frage: Wann ist der ideale Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf?
Ein wichtiger Indikator bei der Bewertung ist die „Kaufpreisübertreibung“, die den Anstieg von Kaufpreisen ins Verhältnis zur Höhe der Neuvertragsmieten setzt. Lag die Kaufpreisübertreibung 2016 des deutschen Immobilienmarkts bei lediglich 16%, was u.a. durch das Niedrigzinsniveau zu erklären ist, zeigt sich in Großstädten ein anders Bild mit einer Kaufpreisübertreibung in Höhe von 50% in Berlin. Während der ZIA also deutschlandweit von einem gesunden Preisanstieg ausgeht, sieht er die Steigerungen in Ballungszentren wie Berlin mit größerer Vorsicht und weist auf mögliche mittelfristige Preiseinbrüche von 25% – 33% hin. Daher sollte die Erwägung eines baldigen Verkaufs in Ballungszentren durchaus in Betracht gezogen werden.
Zur optimalen Einschätzung sollten die Entwicklungen wichtiger Einflussfaktoren auf die Immobilienwirtschaft betrachtet werden:
DAS FINANZIERUNGSKLIMA BEGINNT SICH ZU VERÄNDERN
Ein zweifelsohne sehr wichtiger Faktor bei der zukünftigen Bewertung des Immobilienmarktes ist die Entwicklung des Zinsniveaus im Wohnungsbau. Betrachtet man die historisch jüngst sehr niedrigen Zinsen, so lässt sich nach einer langanhaltenden Phase der konstanten Vergünstigung der Zinsen ein Anstieg dieser in den letzten zwei Quartalen erkennen. Betrachtet man die durchschnittlichen Zinsen für private Kredite zum Wohnungsbau mit einer Zinsbindung von über 10 Jahren, ist eine Steigerung von rund 14% im Zeitraum von Oktober 2016 – März 2017 zu erkennen. Ebenso weisen Kreditzinsen mit kürzerer Laufzeit eine Steigung in den letzten sechs Monaten auf. Da Immobilienkäufe meist fremdfinanziert sind, ist das Zinsniveau maßgeblich für die Kosten des Immobilienkaufs. Eine Steigerung dessen führt zu höheren Kosten und deutet damit auf geringere Renditen und somit auf eine Abkühlung des Immobilienmarktes hin.
DER ZUWANDERUNGSSTROM NIMMT AB
Ein klarer Indikator für die Nachfrage von Wohnraum ist das Bevölkerungswachstum innerhalb der Bundesrepublik. Dieses hat in den vergangenen Jahren stark zugenommen und die erste Prognose des statistischen Bundesamtes sagt auch für 2016 ein Bevölkerungswachstum von ca. 600.000 Einwohnern und somit einen Höchststand der Bevölkerung seit 2002 voraus. Auch wenn sich dies auf den ersten Blick sehr positiv auf die Nachfrage nach Wohneigentum auswirken dürfte, ist eine genaue Betrachtung des Bevölkerungswachstums sinnvoll. Ein Großteil des Anstiegs ist durch politisch bedingte Zuwanderung aus dem Ausland zu erklären. Ob diese mit entsprechender Kaufkraft und damit kurz- und mittelfristige Auswirkungen auf Immobilienpreise versehen ist, bleibt abzuwarten. Betrachtet man Berlin, so wird zudem klar, dass die Zuwanderung aus dem Ausland gerade in der zweiten Jahreshälfte im Vergleich zur ersten deutlich abgenommen hat. In Berlin stieg die Anzahl der Einwohner in 2016 um 60.500 auf 3.671.000. Von den Zugezogenen kommen 4.800 aus Deutschland, die weiteren 55.700 aus dem Ausland. Der überdurchschnittliche Zuwachs ist also vor allem durch Zuzug aus dem Ausland zu erklären, wobei dieser Trend bereits rückläufig ist. Reisten in der ersten Jahreshälfte 2016 noch 37.200 Einwohner aus dem Ausland zu, waren es in der zweiten Jahreshälfte nur noch 18.500. Alles deutet also darauf hin, dass der Zuzug aus dem Ausland sich verringert und auch der innerdeutsche Zuzug stagniert. Stieg die Anzahl der zugezogenen Berliner aus Deutschland in den letzten fünf Jahren im Schnitt um 9.000, so waren es in 2016 nur noch 4.800.
MASSIVES WACHTUM PRÄGT DIE ANZAHL DER BAUGENEHMIGUNGEN
Ein wichtiger Faktor für den Preis für Wohnraum ist das Angebot verfügbaren Wohnraums. Da in der jüngeren Vergangenheit die geringe Anzahl von Baufertigstellung auf hohe Einwanderungsquoten traf, wurde der Wohnraum knapper und somit teurer. So wuchs die Fertigstellung von Wohnungen in 2015 nur um 1% im Vergleich zum Vorjahr an, da allerdings besonders starke Einwanderung in Höhe von fast einer Million stattfand, trat ein sehr verknappender Effekt für die Nachfrage nach Wohnraum ein. Dies dürfte aber in den kommenden Jahren durch einen starken Anstieg der Baugenehmigungen in Höhe von 19,6% im Vergleich zum Vorjahr allein im Jahr 2016 kompensiert werden. Damit verdoppelt sich dieser Wert zum zweiten Mal in Folge und steigt von 4,6% auf 9,9% in 2015 und von 9,9% auf 19,6% in 2016. Der Bauboom hielt also in 2016 an, und so wurden 2016 mit 375.388 Wohnungsbaugenehmigungen mehr Baugenehmigungen erteilt als in den letzten 5 Jahren zuvor. Ein noch dynamischeres Bild zeigen die Wohnungsbaugenehmigungen in Berlin: So stieg die Anzahl der genehmigten Wohnungsbauten bereits 2015 um 16,5% im Vergleich zum Vorjahr auf 22.365 und in 2016 sogar weiter auf 25.063 – ein Zuwachs von zusätzlichen 12,1% im Vergleich zu 2015. Dieser starke Anstieg verfügbaren Wohnraums könnte der Nachfrage bald davonlaufen und ein überhöhtes Angebot zu niedrigeren Immobilienpreisen führen. Auf Grund des anhaltenden Baubooms rechnet der zentrale Immobilienausschuss mit möglichen Preiseinbrüchen in Großstädten von 25% – 33%.
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