Folgen für den Immobilienmarkt
Am 24. Februar 2022 startete der russische Präsident Wladimir Putin seinen Angriffskrieg auf das souveräne Nachbarland Russlands, die Ukraine. Er löste damit einen bereits seit 2014 schwelenden Krieg aus. Dieser Angriffskrieg ist in jeglicher Hinsicht ein Novum und bringt weitreichende Folgen mit sich. Auf der ganzen Welt ist jedoch eine große Abneigung gegenüber Russlands Machthaber und eine große Solidarität für die Ukraine zu verspüren. Viele politische und wirtschaftliche Sanktionen wurden seit Ausbruch des Kriegs daher verhängt.
Knapp 1.5 Millionen Ukrainer haben ihr Land aufgrund der großen Unsicherheit über die Zukunft leider schon verlassen. In Deutschland sind die Folgen des Kriegs insbesondere durch die hohe Anzahl an Flüchtlingen und den sprunghaften Anstieg der Benzin- und Gaspreise zu spüren. Fraglich ist auch, wie sich Putins Invasion auf andere Bereiche auswirkt, wie beispielsweise den Immobilienverkauf von Mietshäusern in Deutschland.
Die Auswirkungen für Immobilienbesitzer möchten wir im Folgenden näher beleuchten:
Meinungen von Experten und den Medien
Experten sind sich derzeit einig, dass sich eine genaue Aussage bezüglich der Folgen für den Immobilienverkauf noch nicht treffen lässt. Laut eines Interviews zwischen Prof. Andreas Pfnür und der Bild Zeitung (hier €€) werden die Immobilienpreise jedoch sinken. Dies erklärt er nicht zuletzt durch die steigende Inflation und die damit einhergehenden steigenden Zinsen. Die Inflation wird derzeit auch insbesondere durch die stark erhöhten Energiepreise verstärkt.
Professor Pfnür prognostiziert im Interview einen Rückgang der Hauspreise um etwa 15%, dem zugrunde liegt die Annahme eines Zinsniveaus von 2-3%. Dem gegenüber stehen die Experten der DZ Bank. In einem Interview mit Capital.de sagen diese, dass es derzeit noch zu früh ist, um eine genaue Aussage zu den Auswirkungen der Krise auf den deutschen Immobilienmarkt zu treffen. Die hiesige Inflationsangst könnte jedoch auch dazu führen, dass die Immobilienpreise sich in der kommenden Zeit weiterhin stark überhitzen werden.
Auch wenn die mittel- bis langfristigen Auswirkungen des Konfliktes auf den deutschen Immobilienmarkt nur sehr schwer abzuschätzen sind, lassen sich einige Folgen bereits jetzt feststellen. In jedem Fall ist es für Sie als Besitzer oder Verkäufer einer Immobilie wichtig die aktuelle Situation genauer zu verfolgen.
1. Hohe Investments für Immobilienbesitzer durch Forderung nach mehr Nachhaltigkeit
Zapfsäulen und Gas-Abrechnungen zeigen uns allen derzeit eine der vielen negativen Folgen des Krieges auf. Die stark steigenden Preise entstehen durch die hohe Abhängigkeit zu fossilen Brennstoffen aus Russland. Diese Abhängigkeit steht derzeit unter großen politischem Druck, weswegen an vielen Stellen eine Entwicklung hin zu alternativen Energiequellen gefordert wird.
Dies wird auch Immobilienbesitzer stark treffen, da eine Umstellung von fossilen auf klimaschonende Energiequellen mit erheblichen Investments einhergeht. Dabei sollte jede Immobilie individuell hinsichtlich ESG (Environmental social governance) und Nachhaltigkeitskriterien bewertet werden. Sicher ist aber, dass die derzeitige Lage in der Ukraine die Forderungen nach einer noch schnelleren Umsetzung und Gesetzesvorgaben mit sich bringt. Besonders Besitzer von Immobilien mit schlechten Energieratings sollten sich daher frühzeitig mit diesem Thema auseinander setzen. Sonst laufen Sie Gefahr vor ungeplanten und hohen Sanierungskosten.
Wir empfehlen daher jedem Mietshausbesitzer und Immobilienverkäufer bereits heute seine Immobilie hinsichtlich der Kriterien der Nachhaltigkeit sowie der Abhängig zu fossilen Brennstoffen zu untersuchen. Besonders der Abhängigkeit von Gas und anderen fossilen Brennstoffen können Sie, beziehungsweise Ihre Mieter, bereits frühzeitig und einfach entgegenwirken. Greifen Sie einfach auf Anbieter nachhaltiger Energiequellen zurück.
Gründer des nachhaltigen Stromanbieters Zenstrom.de, Florian Zitzelsberger, rät dabei Immobilienbesitzern und Mietern, sich frühzeitig um alternative Energiequellen zu bemühen. Diese sind häufig vielmals günstiger als die fossilen Brennstoffe.
In jedem Fall steigern nachhaltige Kriterien die Zukunftssicherheit und die Attraktivität des Objekts.
2. Gefahr fallender Verkaufspreise durch sinkende Kauf-Nachfrage aufgrund steigender Zinsen und strikteren Kriterien bei der Finanzierung
Die Inflation ist seit dem Ausbruch von Corona auf dem höchsten Niveau seit etlichen Jahren. Derzeit liegt diese bei über 5% mit steigender Tendenz (Quelle: Statista). Durch die aktuell rasant ansteigenden Energiepreise (ausgelöst durch Putins Angriffskrieg) wird dabei die Inflation voraussichtlich weiter steigen und neue Höchstwerte erreichen. Die europäische Zentralbank wird dadurch verstärkt unter Druck stehen die Zinsen anzuheben, um der steigenden Inflation entgegenzuwirken.
Folglich steigen die Zinsen für Immobilienkredite, da Banken die Zinsen in der Regel direkt weitergeben. Das wiederrum sorgt für eine Reduzierung der Nachfrage bei Miets- und Zinshäusern. Immobilienverkäufer sollten dies bei Ihren zukünftigen Bestrebungen bedenken. Banken werden Ihre Kriterien für die Auslage von Krediten verschärfen und somit erhalten Käufer seltener eine Finanzierung oder zu deutlich schlechteren Zinssätzen. Der schlechtere Zinssatz drückt dann wiederum auf die Rendite und das Objekt wird bei der aktuellen Marktsituation unattraktiver. Der Immobilienverkäufer muss dann zwangsläufig den Preis reduzieren, um einen Immobilienkäufer zu finden. Wie stark der Effekt des Krieges auf die Inflation sein wird, bleibt jedoch noch abzuwarten. Wie die EZB reagieren wird, werden die kommenden Monate zeigen. Als Eigentümer sollten Sie genau auf Ihre aktuellen Renditeobjekte achten.
Wir raten Ihnen auf jeden Fall dazu, Ihren geplanten Immobilienverkauf nun genau zu untersuchen und die potentielle Gefahr einer Nachfragreduzierung bei einem zukünftigen Verkauf Ihres Mietshauses zu berücksichtigen.
3. Kurz und ggf. langfristiger Nachfrageanstieg von günstigem Wohnraum
Laut Medienberichten werden derzeit über 2 Mio. Ukrainer das Land aufgrund des Krieges verlassen. Davon sind laut Zeit Online bereits ca. 150.000 Menschen in Deutschland angekommen. Viele der Geflüchteten befinden sich auf der Durchreise und suchen nur kurzfristig nach einer Unterkunft. Es gibt aber auch etliche Flüchtlinge, die nicht auf der Durchreise sind und zumindest mittelfristig eine Unterkunft suchen. Derzeit ist noch nicht abschätzbar, wie viele Ukrainer jemals in Ihr Land zurückkehren oder in Deutschland verbleiben werden. Es besteht jedoch kurz- bis mittelfristig eine große Nachfrage nach günstigem Wohnraum, der meistens in Großstädten nur beschränkt vorhanden ist. Sollte der Krieg länger andauern, wird sich diese Nachfrage verfestigen. Sicherlich werden dann auch viele Flüchtlinge nicht mehr in Ihr Land zurückkehren und dauerhaft in Deutschland bleiben. Laut einer Studie im Auftrag des Spitzenverbandes der Immobilienwirtschaft ZIA benötigt Deutschland bald bis zu 500.000 zusätzlichen Wohnungen. Die Bundesbauminsterin Klara Geywitz hat gegenüber der süddeutschen Zeitung in einem Interview gesagt, dass man derzeit versucht, einen Überblick zu bekommen, um besser den Bedarf an weiteren Sozialwohnungen zu verstehen.
Es bleibt abzuwarten, welche Auswirkung dies auf Mieten und potentielle Verkaufspreise bei Immobilien haben wird. Wir empfehlen Ihnen daher, die Medien genau zu verfolgen. Wir werden Sie über neue Erkenntnisse auf dem Laufenden halten.
4. Weitere Sanktionen gegen russische Mietshausbesitzer
Eine weitere Folge wird u.a. die russischen Oligarchen mit Immobilienbesitz in Deutschland treffen. Laut Tagesspiegel sind bereits Sanktionen gegenüber den schwerreichen Russen in Kraft getreten und weitere werden wahrscheinlich folgen. In dem Artikel ist unter anderem die Rede von Alischer Usmanow, der auch mehrere Immobilien am Tegernsee in Bayern halten soll. Wie die Sanktionen wirken und ob diese Immobilien dann zwangsverkauft werden müssen, ist derzeit nicht bekannt. Sicherlich werden aber viele Oligarchen, die u.a. in Besitz von Mietshäusern sind, in naher Zukunft genauer unter die Lupe genommen.
Aufgrund komplexer Unternehmensstrukturen, die ein Verschleiern der Investments als Ziel haben, ist jedoch nur in seltenen Fällen bekannt, welcher Investor tatsächlich hinter welcher Immobilie steht.
Je nach Härte der Sanktionen und tatsächlicher Identifizierbarkeit der Investoren wird sich zeigen, ob es zu einem Angebotsüberhang bei Mehrfamilienhäusern kommt. Eine solche Entwicklung ist jedoch durchaus denkbar.
Wir empfehlen Ihnen, die aktuelle Lage genau zu verfolgen und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Dabei helfen wir Ihnen gerne bei der Analyse Ihres Miets- oder Mehrfamilienhauses.
Fazit
Auch wenn seit Beginn des Krieges erst wenige Tage vergangen sind, lassen sich bereits heute verheerende Folgen feststellen. Diese betreffen auch den Immobilienmarkt in Deutschland und somit alle Besitzer von Miets- und Mehrfamilienhäusern. Derzeit ist es jedoch noch zu früh, um alle Folgen abzuleiten. Wir raten Ihnen als Immobilienbesitzer in jedem Fall dazu, die Situation in der Ukraine und in Russland genau zu verfolgen. Überlegen Sie auch, ob und wann der richtige Zeitpunkt für den Immobilienverkauf ist. Sicher ist in jedem Fall, dass diese Ausnahmesituation Folgen mit sich bringen wird.
