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Erbschaft einer Immobilie
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Erbschaft einer Immobilie

Patrick Breuer
Geschrieben von:
Patrick Breuer
Nach einer Erbschaft kommen viele Fragen auf. Was muss man beachten? Wie kann man die Immobilie nutzen? Wann muss man Steuern zahlen? Aus diesen Gründen sollten zuerst folgende Fakten und Umstände geklärt werden:

Grundsätzlich erhalten Erben den kompletten Besitz des Verstorbenen. Was dieser alles umfasst, Mietshaus, Mehrfamilienhaus oder auch eigenes Wohnhaus sollte vorab geklärt werden. Als Rechtsnachfolger des Verstorbenen, auf den alle Rechte und Pflichten übergehen, sind sie auch für etwaige Schulden verantwortlich. Daher sollten Nachlassempfänger sich über etwaige Verantwortlichkeiten im Klaren sein, und gegebenenfalls darüber nachdenken, das Erbe auszuschlagen. Sollte er das Erbe antreten, kann über den Verkauf oder die Vermietung der Immobilie entschieden werden.

WER ERBT?

Die gesetzliche Erbfolge oder gegebenenfalls ein Testament bestimmt, wer das Haus erbt.

Normalerweise bestimmt das Testament wer erbt. Andernfalls bestimmt die natürliche Erbfolge über den Erbfall. Es existieren 5 Rangordnungen, die den Verlauf bestimmen. Die erste Ordnung (§ 1924 BGB) befasst sich mit Verwandten in gerader Linie, dies inkludiert Kinder, Enkel und Urenkel. Auch nichteheliche und adoptierte Kinder zählen hinzu. In der zweiten Ordnung (§ 1925 BGB) werden Eltern des Erblassers und ihre Abkömmlinge (Geschwister des Erblassers), die Kinder der Geschwister (Nichten und Neffen des Erblassers); die Enkelkinder der Geschwister angesprochen. Die Verwandten der dritten Ordnung (§ 1926 BGB) sind die Großeltern des Erblassers und ihre Abkömmlinge (Onkel und Tanten des Erblassers), in Folge auch ihre Kinder (Enkel der Großeltern sowie Vettern und Cousinen des Erblassers).

Dieser bürgerliche Recht folgt dem bürgerlichen Gesetzbuch, besonders dem in §1930 BGB nominierten Parentelsystem. Je nach ihrer Abstammung und dem Grad der Verwandtschaft zum Erblasser werden die Verwandten in Ordnungen eingeteilt. Solange ein Verwandter einer vorhergehenden Ordnung lebt, schließt er die Verwandten nachfolgender Ordnungen von der Erbschaft aus. Ist ein Erblasser ledig und hat keine Verwandten, rückt der Staat in der gesetzlichen Erbfolge nach. Das bedeutet, dass der Nachlass an den Fiskus fällt.

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DAS TESTAMENT

Es gibt verschiedene Varianten eines Testaments.

Das handschriftliche Testament: Es muss handschriftlich sein und mit Ort und Datum versehen sein. Der Verstorbene muss es eigenhändig unterschrieben haben. Durch jedes nachträglich erstellte Testament erlischt das vorherige handschriftliche Testament.

Das notarielle Testament: Es wird wird durch einen Notar erstellt und zur amtlichen Verwahrung bei einem Nachlassgericht untergebracht. Im Todesfall eröffnet der Notar das Testament. Beendet man diese Verwahrung, so ist das Testament ungültig. Falls man diese Verwahrung, zum Beispiel auf Grund von Änderungen im Testament beendet, so gilt es als widerrufen und gilt dadurch als ungültig.

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WILL ICH DAS ERBE ANTRETEN?

Vorweg, kein Erbe ist dazu verpflichtet, das Erbe anzutreten. Sollte die Immobilie mit Schulden oder Hypotheken belastet sein, übernimmt der Erbe diese im Falle einer Erbschaft. Sind diese höher als der Wert der Erbschaft kann es möglicherweise besser sein, diese auszuschlagen. Denn wichtig zu wissen ist, dass der Erbe vollumfänglich mit seinem Privatvermögen haftet. Für eine Entscheidung hat der Erbe sechs Wochen Zeit, im Falle einer Ablehnung geht das Erbe an die nächste Person in der Erbfolge über. Lehnen alle Erben ab, so erbt der Staat. Sollten sie sich nicht sicher über den Wert ihrer Immobilie sein, können Sie den Immobilienwert von einem Experten bestimmen lassen.

DER ERBSCHEIN

Der Erbschein ist ein Ausweis. Er zeigt, wer Erbe ist und in welchem Verhältnis und Umfang zueinander verschiedene Personen erben, die sogenannte Erbquote. Er ist nötig, wenn ein Erbe sich im Rechtsverkehr als solcher ausweisen muss um den Nachlass zu bekommen, auch Banken können diesen Schein verlangen um beispielsweise auf die Konten des Erblassers zuzugreifen. Der Erbschein berechtigt einen Erben zudem, Einsicht ins Grundbuch einer geerbten Immobilie zu nehmen – beispielsweise um herauszufinden, ob und inwieweit diese belastet ist. Das Dokument ist auch erforderlich, um die Erbfolge aufzuzeigen und die Erben im Grundbuch als neue(n) Eigentümer einzutragen. Ein Erbschein ist nur nötig, wenn die Erbenstellung nicht anderweitig nachgewiesen werden kann. Der Ausweis muss beim Nachlassgericht beantragt werden. Durch diesen Antrag nimmt der Antragsteller die Erbschaft an und übernimmt auch eventuelle Schulden.

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GIBT ES EINE ERBENGEMEINSCHAFT?

Eine Gruppe von Personen die gemeinschaftlich das Erbe eines Verstorbenen antritt (§2032 BGB). Das Erbe geht nicht nur an einen Alleinerben, sondern wird unter den Miterben aufgeteilt. Man bildet eine Erbengemeinschaft, wenn kein Testament vorhanden ist und der Verstorbene mehrere Erben hinterlässt. Diese wird von allen verwaltet und sie entscheiden nur einstimmig. Wer verwaltet die Immobilie? Wie nutzt man sie? Möglichkeiten sind Eigenbedarf oder die Nutzung als Mietshaus. Kommt ein Verkauf in Frage? Oft gibt es bei diesen Fragen große Unstimmigkeiten. Ein Verkauf der Immobilie ist daher die beste Möglichkeit, um eine Erbauseinandersetzung und gleichzeitig eine Auflösung der Erbengemeinschaft herbeizuführen. Sollte ein Mitglied der Erbengemeinschaft ein anderes auszahlen, so muss diese Ausgleichszahlung dem Erbteil entsprechen. Ein einstimmiger Verkauf ist dabei die beste Option, da es sich bei dieser Auszahlung im Falle von Immobilien um hohe Summen handelt. Im Gegensatz zur Teilungs- oder Zwangsversteigerung ist dies mit weniger wirtschaftlichen Verlusten verbunden.

WELCHE OPTIONEN HABE ICH?

Sollten alle Erbschaftsfragen geklärt sein, so hat der Erbe drei Möglichkeiten. Entweder nutzt man die Immobilie selbst, man vermietet oder verkauft sie. Oft bedarf es bei geerbten Immobilien einer umfassenden Sanierung. Anschließend muss man klären, ob die Heizung in gutem Zustand ist, die Hausfassade Mängel aufweist oder die Wärmedämmung intakt ist. Zusätzlich sind oft umfassende Renovierungsmaßnahmen fällig. Sollte der Erbe nicht genug Kapital aufweisen können, ist ein Verkauf des Mietshauses die beste Option.

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