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Verfahren zur Bewertung von Immobilien

Verfahren zur Bewertung von Immobilien

Patrick Breuer
Patrick Breuer
Updated am
20.3.22
Lesezeit
4 Min
Um eine Immobilienbewertung duchzuführen, kann man zwischen verschiedenen Verfahren wählen. Die drei relevantesten und häufigsten genutzte Verfahren sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Jedes Verfahren hat einen eigenen Schwerpunkt, weshalb man verschiedene Werte am Ende herausbekommen wird.

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VERGLEICHSWERTVERFAHREN

Das erste Verfahren, das gemäß der Immobilien-Wertermittlungsverordnung zur Wertbestimmung genutzt werden darf ist das Vergleichswertverfahren.

WANN WIRD ES GENUTZT?

Dieses wird vor allem genutzt, wenn Immobilien von Eigentümern selbst bewohnt sind, niemals bei vermieteten Immobilien. In der Regel sind die zu bewertenden Immobilien Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Dieses Verfahren ist die realistischste und präziseste Methode. Des Weiteren wird es nicht für komplexe Gebäude verwendet oder wenn gegebenenfalls Vergleichswertverfahren fehlen.

Kleines Spielhaus mit einer Lupe und einem Sparschwein

WIE WIRD ES DURCHGEFÜHRT?

Das Konzept des Vergleichswertverfahren ist, wie der Name schon sagt, die Martkanalyse anhand von anderen Vergleichsobjekten. Diese Objekte sollten möglichst gleich sein, vor allem in Lage, Größe, Bauweise, Gebäudeart und Ausstattung. Weitere einflussreiche Faktoren sind der energetische Zustand und die Restnutzungsdauer. Um noch präzisere Werte zu erhalten, sollte man zudem auf die Umgebung der Immobilie eingehe, wie Straßen und Verkehr.

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Wert des Baulands oder auch die Wertspanne von Grund und Boden. Außerdem kann man auch bei dem Vergleichswertverfahren zwischen dem direkten und indirekten Verfahren unterscheiden. Das direkte Verfahren benötigt Informationen, wie Lage, Zustand und Größe. Dabei sind, wie schon beschrieben, Immobilien mit ähnlichen Eigenschaften und Merkmalen nützlich. Daneben muss auch der Kaufpreis vergleichbarer Objekte vorliegen, wie beispielsweise der Nachbargrundstücke.

Das indirekt Verfahren unterscheidet sich dadurch, dass es keine direkten Vergleichswerte benötigt. Bei dieser Methode wird der Wert mit Hilfe von verschiedenen Verkäufen aus der Vergangenheit bestimmt.,

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ERTRAGSWERTVERFAHREN

Das zweite Verfahren, das zur Bestimmung des Immobilienwerts genutzt wird, ist das Ertragswertverfahren.

WANN WIRD ES GENUTZT?

Das Ertragswertverfahren wird primär bei vermieteten Immobilien genutzt. Dabei handelt es sich in den meisten Fällen um Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Miet- und Pachtimmobilien. Darunter zählen unter anderem auch:

Ein ganz besonderer Fall für den das Ertragswertverfahren genutzt wird, ist für gemischt genutzte Grundstücke. In Städten sieht man diese gemischt genutzten Grundstücke häufig, denn üblich dafür sind private Mietshäuser mit einem Supermarkt im Erdgeschoss.

WIE WIRD ES DURCHGEFÜHRT?

Das Ertragswertverfahren ermittelt den Wert anhand der Erträge, die durch das Objekt erwirtschaftet werden können. Dabei wird der Bodenwert und der Gebäudeertragswert addiert um auf den Ertragswert zu kommen. Die drei wichtigsten Faktoren hierbei sind der Bodenwert, der Vervielfältiger und der Jahresreinertrag. Bei diesem Verfahren werden sinkende, steigende oder sogar fehlende Mieteinnahmen jeodch nicht beachtet.

Die Durchführung beginnt normalerweise mit der Berechnung des Grundstückswerts und des Werts der baulichen Anlage. Beide Werte müssen einzelnd berechnet werden, da hingegen des Gebäudes der Grundstücksboden keinen Wert im Laufe der Jahre verliert.

Die generelle Formel lautet: Bodenwert + Gebäudeertragswert der baulichen Anlage +/- Zuschlag/Abzug = Ertragswert

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SACHWERTVERFAHREN

Das dritte und letzte Verfahren, das zur Bestimmung des Immobilienwerts genutzt wird, ist das Sachwertverfahren.

WANN WIRD ES GENUTZT?

Das Sachwertverfahren kann für jegliche Immobilien genutzt werden, allerdings ist es auch das komplexeste Verfahren und wird nicht sehr häufig durchgeführt, wodurch es eher marktfern ist. Es wird vor allem für Immobilien genutzt, zu denen es keine optimalen Vergelichsobjekte gibt. Zu dieser Kategorie werden bestimmte Immobilien gezählt:

WIE WIRD ES DURCHGEFÜHRT?

Da das Sachwertverfahren eher marktfern ist, stellen Gutachter auch Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung.

Das Sachwertverfahren hat in den meisten Fällen einen starken Bezug zu baulichen Anlagen. Die Grundlagen des Verfahrens sind der Grundstückswert und der Wert aller baulichen Anlagen. Das bezieht sich auf alle Dinge, die fest mit dem Boden verbunden sind oder für einen sehr langen Zeitraum an der gleichen Stelle bleiben. Zusätzlich wird der Zustand und die Abnutzung des Hauses miteinberechnet.

Die allgemeine Formel lautet: Sachwert = (Bodenwert + Gebaeudersachwert) x Marktanpassungsfaktor = Sachwert

Um mehr über den generellen Vorgang und den Hintergrund der Immobilienbewertung zu erfahren, klicke einfach hier.

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